Vom angenommenen Angebot bis zu den Schlüsseln: Was im Escrow wirklich passiert

Der Anruf kommt mit der guten Nachricht, auf die alle gewartet haben. Ihr Angebot ist angenommen. Und dann lautet die nächste Frage meistens ungefähr so: Gut, und was passiert jetzt?

Diese Frage sollte beantwortet sein, bevor Sie das Angebot abgeben, nicht danach. Für die meisten Menschen ist das die größte Investition ihres Lebens, und in dem Moment, in dem der Vertrag unterschrieben zurückkommt, beginnt eine Uhr zu laufen, die niemand erklärt hat.

Viele Käufer verlassen sich auf ihr Gespür, und in 36 Jahren habe ich oft erlebt, dass das gut ging. Aber Gespür ist kein Plan. Sie sollten die Escrow-Abwicklung, die neutrale Abwicklungsphase des Kaufs, nicht beginnen, ohne den Ablauf zu verstehen.

Hier also das Ganze, der Reihe nach. Drucken Sie es aus, wenn das hilft.

Mit dem unterzeichneten Vertrag beginnt die Escrow-Abwicklung, und der Vertrag bestimmt den Ablauf

Ein Kaufvertrag ist vollständig unterzeichnet, wenn Sie, der Verkäufer und beide Makler unterschrieben haben. Nicht, wenn der Verkäufer am Telefon ja sagt. Nicht, wenn Ihr Makler gute Nachrichten simst. Unterschrieben, von allen.

Von diesem Moment an steuert der Vertrag alles. Auf seiner Grundlage beginnt die Escrow-Abwicklung, und der Escrow-Officer, der Sachbearbeiter der Abwicklungsstelle, richtet sich nach seinen Bestimmungen. Jeder Termin und jede Pflicht auf beiden Seiten stammt aus diesem Dokument. Wenn eine Bedingung nicht so ist, wie Sie sie möchten, ändern Sie sie vor den Unterschriften.

Danach bewegt sich Papier in beide Richtungen: die Formulare der California Association of Realtors, die unsere Branche im ganzen Bundesstaat verwendet. Ihr Makler schickt Dokumente an den Verkäufermakler, und der Verkäufermakler schickt Dokumente an Sie zurück, darunter das Transfer Disclosure Statement, die Zustandserklärung des Verkäufers, und den Seller Property Questionnaire, seinen Fragebogen zur Immobilie.

Die Escrow-Stelle schickt eigene Anweisungen, die Sie ausfüllen und unterschreiben. Ihr Makler kann Ihnen dabei helfen, oder Sie gehen ins Escrow-Büro und erledigen es persönlich mit dem Escrow-Officer. Wenn Ihnen auf diesen Seiten etwas unbekannt vorkommt, gehen Sie persönlich hin und gehen Sie es Zeile für Zeile durch. Niemand dort denkt schlechter von Ihnen, weil Sie fragen.

Der Kalender ist das wichtigste Dokument in Ihrer Akte

Das ist das, was Sie aus diesem Artikel vor allem mitnehmen sollen. Sobald Ihr Angebot angenommen ist, läuft der vertragliche Zeitplan, und jede Frist wird ab diesem Datum berechnet.

Ihre Vorbehaltsfristen werden von diesem Datum aus berechnet: wie lange Sie haben, um Inspektionen abzuschließen, Escrow-Unterlagen zurückzugeben und Ihren Finanzierungsvorbehalt zu erfüllen. Die meisten Kaufverträge sind auf 30 Tage angelegt, 45 Tage sind die zweithäufigste Variante, manche gehen bis 60. Das ist Ihr Fenster.

Setzen Sie sich also am ersten Tag mit Ihrem Makler hin und übertragen Sie jedes Datum aus dem Vertrag in einen Kalender, auf den Sie wirklich schauen. Nicht in eine Schublade. An den Kühlschrank, oder ins Handy mit gestellten Erinnerungen. Meine Erfahrung ist: Die Transaktionen, die angespannt verlaufen, sind selten die mit einem echten Problem. Es sind die, bei denen jemand ein Datum aus den Augen verloren hat.

Schreiben Sie das Darlehen an dem Tag fest, an dem der Vertrag unterzeichnet ist

Rufen Sie Ihren Loan Officer, also Ihren Kreditberater, an dem Tag an, an dem Ihr Vertrag vollständig unterzeichnet ist. Er wird fragen, ob Sie Ihr Darlehen festschreiben möchten. Eine verlängerte Festschreibung, bevor Sie ein Objekt gefunden haben, ist möglich und eine Frage wert, aber die meisten schreiben fest, sobald der Vertrag unterzeichnet ist.

Meine Empfehlung, aus Erfahrung und nicht als Regel: Schreiben Sie den Zinssatz fest und sichern Sie ihn für die gesamte Escrow-Dauer. Setzen Sie bei Ihrer eigenen Transaktion nicht auf eine günstige Zinsentwicklung. Bewegen sich die Zinsen mitten im Escrow gegen Sie, steigt Ihre Rate, Ihre Schuldenquote mit ihr, und das kann den Kauf gefährden.

Stellen Sie am Tag der Festschreibung zwei Fragen, ganz einfach: Wie hoch ist mein Zinssatz, und was kostet mich diese Festschreibung? Schreiben Sie beide Antworten auf, mit dem Datum daneben. Sie werden diese Seite später brauchen.

Inspektion und Wertgutachten: Beginnen Sie beides sofort

Das sind die beiden häufigsten Gründe, aus denen die Transaktion eines gut qualifizierten Käufers scheitert. Nicht die Kreditwürdigkeit. Nicht das Einkommen. Diese beiden. Starten Sie beides so schnell Sie können, damit Sie ein Problem finden, solange Sie noch Möglichkeiten haben.

Die Hausinspektion. Sofern das Haus nicht brandneu ist, sollte aus meiner Sicht niemand ohne eine kaufen. Verkäufer füllen das Transfer Disclosure Statement und den Seller Property Questionnaire in gutem Glauben aus, nach bestem Wissen. Ein Inspektor findet trotzdem regelmäßig Dinge, von denen sie nie wussten, auch Dachschäden, die vom Boden aus niemand sieht.

Wenn der Bericht zurückkommt, haben Sie Wahlmöglichkeiten. Sie nehmen das Objekt, wie es ist. Oder Ihr Makler bereitet eine Reparaturanfrage vor, und die kann zwei Wege gehen: den Verkäufer bitten, die Arbeiten machen zu lassen, oder um einen Geldausgleich bitten, damit Sie Ihre eigenen Leute beauftragen können.

Der Verkäufer kann auch ablehnen. Will er weder reparieren noch ausgleichen, entscheiden Sie, ob Sie trotzdem weitermachen oder innerhalb Ihrer Vorbehaltsfrist zurücktreten und Ihr Earnest Money Deposit, also die im Escrow hinterlegte Sicherheitsleistung, zurückerhalten. Eine ansonsten gute Transaktion kann genau dort enden, mit einem Käufer, der nichts falsch gemacht hat.

Das Wertgutachten. Beauftragen Sie es sofort. Ein unabhängiger Gutachter liefert Ihrem Kreditgeber eine Werteinschätzung, denn der Kreditgeber leiht gegen das Haus, nicht nur gegen Sie. Liegt das Gutachten unter dem Vertragspreis, müssen Sie entscheiden: den Verkäufer um eine Preissenkung bitten, die Differenz selbst tragen, wenn Ihre Mittel und Ihr Programm es erlauben, oder sich auf einen Betrag dazwischen einigen. Einigen sich die Parteien nicht, kann die Transaktion nach den Bedingungen Ihres Vertrags enden.

Processing, Underwriting und die Closing Disclosure

Sobald Ihre Escrow-Unterlagen drin sind, die Inspektion hinter Ihnen liegt und das Wertgutachten fertig ist, haben Sie den härtesten Teil im Allgemeinen geschafft. Eine Transaktion, die diese beiden Hürden nimmt, geht normalerweise weiter bis zum Abschluss, sofern nichts Außergewöhnliches passiert wie der Verlust des Arbeitsplatzes. Eine Garantie kann ich nicht geben. Aber an dieser Stelle atme ich ein wenig aus.

Danach übernimmt der Kreditgeber die weitere Bearbeitung. Ihre Akte geht an einen Processor, der zusammenstellt, was gebraucht wird, dann an einen Underwriter, der Einkommen und Vermögen prüft, Kreditwürdigkeit und Wertgutachten bewertet und die Programmrichtlinien anwendet. Alle Kreditentscheidungen stehen unter dem Vorbehalt des finalen Underwritings.

Bevor die endgültigen Darlehensdokumente ausgestellt werden, erreicht Sie ein Dokument zuerst per E-Mail: die Closing Disclosure, die wir nur CD nennen. Sie legt Ihre Darlehensbedingungen, Ihre Rate und Ihre Abschlusskosten in endgültiger Form dar.

Die Orientierungshilfe des Consumer Financial Protection Bureau, zuletzt geprüft am 2. Mai 2023, sagt, dass Ihr Kreditgeber Ihnen die Closing Disclosure mindestens drei Geschäftstage vor dem Abschluss geben muss.¹ Nutzen Sie diese Zeit. Das ist Ihre Gelegenheit, die endgültigen Bedingungen und Kosten mit dem Loan Estimate zu vergleichen und Fragen zu stellen, bevor Sie am Unterschriftstisch sitzen.

Und das tun Sie in der Minute, in der sie ankommt, und es ist der Schritt, den die Leute auslassen: Holen Sie die Seite hervor, auf der Sie am Tag der Festschreibung Zinssatz und Kosten notiert haben, und vergleichen Sie. Der Zinssatz sollte der festgeschriebene sein, und die Rate aus Tilgung und Zinsen sollte die genannte sein. Passen sie nicht zusammen, rufen Sie Ihren Loan Officer an, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.

Es gibt legitime Gründe, warum die Gesamtrate anders ausfallen kann. Versicherungsprämie oder Grundsteuer können anders ausgefallen sein als geschätzt. Beide sitzen im Impound-Anteil, dem Betrag, den Ihr Kreditgeber monatlich einsammelt, um Steuern und Versicherung für Sie zu zahlen. Tilgung und Zinsen sollten unverändert bleiben, denn diesen Teil steuert Ihr festgeschriebener Zinssatz.

Unterschreiben, Auszahlen, Eintragen und die Schlüssel

Sobald Sie die CD unterzeichnet haben, stellt der Kreditgeber Ihre endgültigen Darlehensdokumente aus, und die Escrow-Stelle bittet Sie zum Unterschreiben. Zwei davon werden vor einem kalifornischen Notary Public unterschrieben, der die Identität der jeweils unterzeichnenden Person bestätigt: die Grant Deed, die Urkunde, die das Eigentum auf Sie überträgt, und die Deed of Trust, die das Pfandrecht des Kreditgebers sichert. Beide Urkunden benötigen diese Bestätigung, bevor der Landkreis sie einträgt.

Dann bittet die Escrow-Stelle Sie, den Rest Ihrer Mittel zu überweisen. Unglamouröser Rat: Rufen Sie Ihren Escrow-Officer unter einer Nummer aus Ihren eigenen Unterlagen an und bestätigen Sie die Überweisungsdaten zuerst mündlich. Kriminelle zielen genau auf diesen Moment.

Von dort läuft es schnell:

• Ihr Escrow-Officer schnürt die Schlussdokumente, ein Teil zurück an den Kreditgeber, ein Teil Richtung Eintragung.
• Der Kreditgeber prüft das Paket und zahlt das Darlehen aus.
• Der Escrow-Officer teilt allen mit, dass das Darlehen ausgezahlt ist.
• Die Urkunden gehen zum Recorder-Büro des Landkreises und werden eingetragen.
• Der Escrow-Officer erhält die Bestätigung der Eintragung.

Diese Bestätigung ist der Moment: Mit der Eintragung wird Ihr Eigentum öffentlich dokumentiert.

Lassen Sie mich etwas sagen, das ich aufrichtig meine. Escrow-Officer sind die stillen Helden unseres Geschäfts. Sie halten Geld und Dokumente, verfolgen jede Bedingung und koordinieren lauter Menschen in Eile, Akte um Akte. Kaum jemand ahnt, wie hart sie arbeiten. Wenn Ihr Escrow-Officer anruft, um Ihnen zu gratulieren, gratulieren Sie ihm ebenfalls.

Eine Anmerkung zum Timing. Eintragungstag und Umzugstag sind nicht immer derselbe. Es ist sehr üblich, dass ein Verkäufer eine kurze Frist nach dem Abschluss zum Ausziehen verhandelt, manchmal am selben Tag, manchmal ein paar Tage, alles schriftlich vor dem Abschluss vereinbart. Die Übergabe ist eine Bedingung, die die beiden Parteien unter sich regeln. Sobald der Verkäufer draußen ist, ziehen Sie ein.

Zwei Dinge, die Sie als neuer Eigentümer erledigen sollten

Melden Sie die Versorger zügig auf Ihren Namen um. Wasser, Strom, Gas, Müll, was das Objekt eben nutzt. Rufen Sie nach Möglichkeit vor dem Einzug an. Es ist der alltäglichste Punkt hier und der am leichtesten zu vergessende.

Rechnen Sie mit einer einmaligen zusätzlichen Grundsteuerrechnung. In Kalifornien beruht die Grundsteuer auf dem veranlagten Wert, und ein Verkauf löst eine Neubewertung zu Ihrem Kaufpreis aus. Die Rechnung des Vorbesitzers beruhte auf einer anderen Grundlage, manchmal einer viel älteren, die reguläre Jahresrechnung wurde daher anhand seines veranlagten Werts erstellt. Nachdem Ihr Kauf eingetragen ist, stellt der Landkreis eine gesonderte, einmalige Rechnung über die Differenz für den Rest des Steuerjahres aus.

Sie kommt getrennt von der regulären Steuerrechnung, oft Monate nach dem Abschluss, und wird meist in zwei Raten aufgeteilt. Auch mit einem Impound-Konto wird sie nicht immer daraus bezahlt, klären Sie das also mit Ihrem Kreditgeber und der Steuerstelle des Landkreises.

Sie ist einmalig, keine dauerhafte Erhöhung, und sie ist kein Fehler. Aber sie ist eine echte Rechnung mit einem echten Fälligkeitsdatum, auf die viele nicht vorbereitet sind.