Was Sie in Kalifornien wirklich für eine Anzahlung brauchen

Diese Frage bekomme ich häufiger gestellt als jede andere in meinem Beruf, und ich bekomme sie seit über drei Jahrzehnten. In irgendeiner Form lautet sie: John, wie viel Geld brauche ich eigentlich, um ein Haus zu kaufen?

Ich möchte darauf ehrlich antworten, und das heißt, mit dem anzufangen, was ich nicht kann. Ich kann Ihnen keinen Dollarbetrag nennen. Nicht, weil ich etwas zurückhalte, sondern weil die Zahl vollständig vom Preis des Hauses abhängt, das Sie am Ende wählen, und an dem Tag, an dem die meisten mich fragen, weiß noch keiner von uns beiden, welches Haus das sein wird.

Was ich Ihnen geben kann, ist der feste Teil der Rechnung. Jedes Darlehensprogramm hat eine veröffentlichte Mindestanzahlung, und sie wird als Prozentsatz des Kaufpreises ausgedrückt. Wenn Sie die Prozentsätze kennen, können Sie für jedes Haus an jedem Nachmittag selbst rechnen, ohne irgendjemanden anzurufen.

Und dann gibt es den Teil, der die Leute überrascht, und er überrascht viele. Die Anzahlung ist nicht die ganze Zahl. Sie ist die erste Zahl.

Warum die ehrliche Antwort ein Prozentsatz ist

Wenn Sie mich beim Grillen fragen, wie viel Bargeld Sie brauchen, und ich Ihnen aus dem Stegreif eine Summe nenne, habe ich Ihnen fast nichts gesagt. Derselbe Prozentsatz ergibt sehr unterschiedliche Beträge, je nachdem, was Sie kaufen. Zwei Käufer können nach identischen Programmregeln arbeiten und mit Schecks ins Escrow gehen, die einander überhaupt nicht ähneln, allein wegen des Preises des jeweils gewählten Hauses.

Der Prozentsatz ist also die verlässliche Größe; der Dollarbetrag hängt vom jeweiligen Haus ab. Die Prozentsätze unten gelten seit langem. Sie werden von den Agenturen und den Programmen selbst veröffentlicht und gelten überall im Bundesstaat auf dieselbe Weise.

Die Rechnung ist der einfache Teil. Nehmen Sie den Kaufpreis, multiplizieren Sie ihn mit dem Prozentsatz Ihres Programms, und das ist Ihre Anzahlung. Das ist wirklich die ganze Rechnung, und es ist das eine Stück Hauskauf-Mathematik, das Sie auf dem Handy erledigen können, während Sie in der Einfahrt stehen.

Die Programm-Minima, eines nach dem anderen

Hier ist die Landschaft, wie sie sich darstellt. Ich erkläre die Begriffe unterwegs, denn die Namen sind schlimmer als die Konzepte.

• FHA: 3,5 % Anzahlung. FHA ist ein staatlich versichertes Darlehensprogramm, und oft ist es die Tür, die Käufern mit kürzerer Kredithistorie offensteht. Dreieinhalb Prozent des Kaufpreises.
• Konventionell: ab 3 % Anzahlung. Konventionell heißt, das Darlehen folgt den Richtlinien von Fannie Mae oder Freddie Mac statt einem staatlichen Versicherungsprogramm. Bestimmte konventionelle Programme gehen bis auf 3 % herunter. Nicht jeder Käufer kommt für die niedrigste Stufe infrage, aber es gibt sie wirklich.
• High Balance: im Allgemeinen 5 % bis 10 % Anzahlung. In den teureren kalifornischen Landkreisen gibt es eine Darlehensgröße, die über der Standard-Conforming-Grenze liegt und trotzdem den Conforming-Regeln folgt. Das nennen wir High Balance. Im Allgemeinen trägt ein stärkeres Kreditprofil das untere Ende dieser Spanne, ein schwächeres schiebt Sie zum oberen. In meiner Branche nennen wir die Stärken in Ihrer Akte compensating factors, also ausgleichende Stärken: alles außer der Anzahlung, etwa Kredithistorie, Rücklagen und wie Ihre Schuldenquoten aussehen.
• Jumbo: im Allgemeinen 10 % Anzahlung oder mehr. Ein Jumbo-Darlehen liegt vollständig über der Kreditgrenze des Landkreises. Das heißt, die Agenturen stehen nicht dahinter, und der Kreditgeber trägt mehr vom Risiko selbst. Ohne erhebliche ausgleichende Stärken rechnen Sie am unteren Ende mit 10 %, manchmal mit mehr.
• VA: möglicherweise ohne Anzahlung. Wenn Sie ein anspruchsberechtigter Veteran sind, verlangt eine VA-Finanzierung unter Umständen gar keine Anzahlung. Sie brauchen Ihre DD-214, also Ihre Entlassungspapiere, und ein Certificate of Eligibility, das Dokument, das Ihren VA-Anspruch bestätigt. Das ist die eine Stelle im Markt, an der null Anzahlung wirklich möglich ist, und in 36 Jahren bin ich nie müde geworden, das einem Veteranen zu sagen.

Das sind die Programm-Minima. Sie sind die Untergrenze, nicht die ganze Geschichte.

Die Hypothekenversicherung ist der Teil, den die Leute übersehen

Von diesem Punkt wissen Käufer beim ersten Gespräch besonders oft nichts, und ich möchte viel lieber, dass Sie es heute von mir hören, als dass Sie es entdecken, wenn Sie Ihre Ratenaufstellung lesen.

Die Hypothekenversicherung schützt den Kreditgeber, nicht Sie, falls das Darlehen nicht bedient wird. Sie ist der Preis dafür, weniger als die klassischen 20 % anzuzahlen, und sie funktioniert je nach Programm unterschiedlich:

• Konventionell, weniger als 20 % Anzahlung: Sie haben eine Hypothekenversicherung. Die meisten kennen sie als PMI, private mortgage insurance. Zahlen Sie bei einem konventionellen Darlehen 20 % oder mehr an, entfällt sie im Allgemeinen.
• FHA, jede Anzahlung: Sie haben eine Hypothekenversicherung. FHA nennt sie MIP, mortgage insurance premium. Das gilt auch, wenn Sie mehr als die Mindestanzahlung von 3,5 % leisten. So ist das Programm schlicht gebaut.

Und hier das strukturelle Detail, das für Ihr Budget zählt. Bei beiden Programmen gibt es typischerweise einen einmaligen Anteil und einen monatlichen Anteil. Der einmalige taucht bei den Darlehenskosten am Abschlusstag auf. Der monatliche landet in Ihrer Rate, direkt neben Tilgung, Zinsen, Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung. Wenn Sie also entscheiden, welche Monatsrate für Sie angenehm ist, gehört die Hypothekenversicherung in diese Zahl hinein, nicht als Fußnote darunter.

VA ist der Sonderfall. VA-Darlehen tragen im Allgemeinen keine monatliche Hypothekenversicherung, allerdings zahlen die meisten VA-Kreditnehmer eine einmalige Funding Fee, die sich oft in das Darlehen einrechnen lässt, und bestimmte Veteranen sind ganz davon befreit. Fragen Sie Ihren Loan Officer, also Ihren Kreditberater, in welche Kategorie Sie fallen, bevor Sie in irgendeine Richtung etwas annehmen.

Eine Mindestanzahlung ist eine Untergrenze, keine Obergrenze

Alles oben sind Programm-Minima, festgelegt von den Agenturen und den staatlichen Programmen. Der Kreditgeber, der Ihr Darlehen tatsächlich finanziert, darf strenger sein, und viele sind es.

Die Branche nennt das Overlays: zusätzliche Anforderungen, die ein Kreditgeber auf die veröffentlichten Richtlinien legt, meist bei Kredit-Score, Rücklagen oder Schuldenquoten. Sie sind legal, sie sind verbreitet, und sie bedeuten, dass zwei Kreditgeber denselben Käufer ansehen und unterschiedlich viel Anzahlung verlangen können. Nach meiner Erfahrung überrascht das die Leute mehr als fast alles andere im Finanzierungsgespräch.

Behandeln Sie diese Prozentsätze also wie das Tempolimit-Schild an der Autobahn. Es ist eine echte, veröffentlichte Information, und es ist nicht das Einzige, was bestimmt, wie die Fahrt tatsächlich verläuft. Die Zahl, die Sie persönlich benötigen, ergibt sich aus einer schriftlichen Kostenschätzung für Ihre konkrete Transaktion unter Berücksichtigung Ihrer Kreditwürdigkeit, Ihres Einkommens, Ihrer Schulden und der konkreten Immobilie. Erst diese Schätzung liefert Ihre persönliche Zahl.

Die Anzahlung ist nicht die Ziellinie

Diesen Teil möchte ich klar sagen, und ich meine ihn freundlich. Ich treffe Käufer, die mit echter Disziplin gespart haben, ihre Anzahlungssumme genau erreicht haben und keinen Dollar für irgendetwas anderes zurückgelegt haben. Dann beginnt die Escrow-Abwicklung, die übrigen Kosten treffen ein, und das ist ein schwieriges Gespräch zu einem sehr späten Zeitpunkt.

Die Abschlusskosten kommen auf die Anzahlung obendrauf. Sie sind eine völlig eigene Kategorie von Geld. In meiner Branche sortieren wir sie in zwei Arten. Einmalige Abschlusskosten sind die Gebühren, die Sie während des Escrows einmal zahlen und nach dem Abschluss nie wieder. Laufende Kosten sind die, die weitergehen, wenn das Haus Ihnen gehört.

Manche dieser Kosten sind unvermeidbar, wenn Sie finanzieren. Andere lassen sich zwischen den beiden Parteien verhandeln, und zu wissen, welche welche sind, ist genau die Art Vorbereitung, die sich selbst bezahlt. Ich zähle sie hier nicht einzeln auf, denn sie verdienen ihren eigenen Beitrag, und den bekommen sie später in dieser Serie. Für heute möchte ich, dass Sie zwei Zahlen im Kopf behalten statt einer: die Anzahlung, und die Abschlusskosten obendrauf.

Wie Sie zu Ihrer eigenen Zahl kommen

Beginnen Sie mit der Rechnung, die Sie selbst machen können. Kaufpreis mal Prozentsatz Ihres Programms ergibt die Anzahlung für jedes Haus, das Sie in Betracht ziehen. Rechnen Sie es bei ein paar verschiedenen Preisen durch, und Sie bekommen schnell ein Gefühl für die Spanne, in der Sie sich tatsächlich bewegen.

Dann lassen Sie es sich schriftlich geben. Sobald Sie einen Darlehensantrag gestellt haben, verlangen die Bundesregeln im Allgemeinen, dass der Kreditgeber Ihnen innerhalb von drei Geschäftstagen ein Loan Estimate aushändigt, ein standardisiertes Offenlegungsformular. Auf diesem Formular steht Ihr geschätzter Barbedarf zum Abschluss. Lesen Sie es genau und fragen Sie nach jeder Zeile, die Sie nicht verstehen. Keine Frage zu diesem Dokument ist zu klein, und nach 36 Jahren lese ich immer noch jede Zeile davon.

Es gibt außerdem einen Schritt, den ich manchmal schon früher gehen kann. Für manche qualifizierte Käufer mit konventioneller Finanzierung kann ich die Pre-Approval-Prüfung mit den Ergebnissen des automatisierten Underwriting-Systems von Fannie Mae unterlegen, aus dem ein Fannie Mae Desktop Underwriter (DU)-Zertifikat hervorgeht. Das zeigt, wie das System der Agentur selbst eine Akte liest, statt wie ein Mensch sie einschätzt. Es steht nicht jedem Käufer und nicht jeder Darlehensart offen, fragen Sie also, ob es zu Ihrer Situation passt. Wo ein DU-Zertifikat greift, behandeln Sie es als glaubwürdigen Ausgangspunkt und nicht mehr: DU-Ergebnisse sind keine endgültige Kreditgenehmigung. Jedes Darlehen bleibt unter dem Vorbehalt des finalen Underwritings, sobald eine echte Immobilie und ein unterschriebener Vertrag vor mir liegen.