Title-Versicherung, Escrow, und wofür Sie wirklich bezahlen

Title und Escrow stehen auf einer kalifornischen Abschlussabrechnung direkt nebeneinander, und von allen Zeilen auf dieser Seite sind sie die beiden, nach denen Käufer am seltensten fragen.

Käufer überfliegen sie. Sie sind nicht die Anzahlung, sie sind nicht der Zinssatz, und sie kommen ohne Foto einer Küche daher. Also landen sie unter Papierkram, und Papierkram wird überflogen.

Davon möchte ich Sie abbringen. In über drei Jahrzehnten habe ich zugesehen, wie diese beiden etwas leisten, das nichts anderes in der Transaktion leistet: Das eine schützt Sie vor einem Problem, das jemand anderes geschaffen hat, bevor Sie das Haus je gesehen haben, und das andere ist die einzige neutrale Partei im Raum.

Was eine Belastung des Titels ist, und warum sie doppelt zählt

Wenn an einer Immobilie ein ungeklärter Anspruch hängt, nennen wir das eine Belastung des Eigentumstitels, im Englischen a cloud on the title. So heißt das in der Branche. Eine solche Belastung liegt über dem Objekt und verdunkelt, ob der Verkäufer Ihnen sauberes Eigentum übertragen kann.

Sie nimmt verschiedene Formen an:

• Ein Pfandrecht der IRS, der Bundessteuerbehörde, wegen unbezahlter Bundessteuern.
• Ein Steuerpfandrecht des Bundesstaats, dieselbe Idee auf Landesebene.
• Ein Handwerkerpfandrecht. Es kann entstehen, wenn ein Handwerker oder Bauunternehmer nach eigener Angabe für Arbeiten am Objekt nicht bezahlt wurde und deshalb ein Pfandrecht eintragen ließ.
• Eine nicht gelöschte Deed of Trust, ein altes Darlehen, abgelöst, aber nie im Register freigegeben, sodass das Pfandrecht auf dem Papier noch da ist.
• Ein eingetragenes Urteil gegen einen früheren Eigentümer, das am Objekt hängt.
• Eine Dienstbarkeit, ein Recht, das jemand anderes an einem Teil des Grundstücks hält, etwa ein Versorgungsunternehmen oder das Zugangsrecht eines Nachbarn.
• Ein Grenz- oder Erbschaftsproblem weiter hinten in der Kette: eingetragene Dokumente mit widersprüchlichen Grenzangaben, oder ein Erbe oder eine Unterschrift, die unterwegs übergangen wurden.

Das zählt doppelt, und die meisten Käufer denken nur an das Erste.

Erstens: Ihr Kreditgeber. Ein Kreditgeber zahlt nicht gegen ein Objekt mit belastetem Titel aus. Er nimmt eine Pfandposition ein und braucht die Gewissheit, dass diese tatsächlich den erwarteten Rang hat. Steht ein ungeklärter Anspruch im Rang vor seinem Pfandrecht, wird das Darlehen nicht ausgezahlt.

Zweitens: Ihr eigenes Interesse. Lassen Sie das Darlehen beiseite. Eines Tages verkaufen Sie dieses Haus oder finanzieren es um, und an diesem Tag müssen Sie wissen, dass die Probleme eines Vorbesitzers nicht mit dem Objekt mitgereist sind. Hier geht es um Ihr Eigenkapital, und deshalb würde ich diesen Schutz selbst in einer Transaktion ganz ohne Darlehen haben wollen.

Die Title-Versicherung blickt rückwärts, nicht vorwärts

Hier ist der Teil, den Käufer am häufigsten übersehen.

Die meisten Versicherungen schützen Sie vor etwas, das noch nicht passiert ist. Ihre Wohngebäudepolice deckt einen Brand, der nächstes Jahr passieren könnte.

Die Title-Versicherung, die Versicherung des Eigentumstitels, läuft in die andere Richtung. Sie schützt Sie vor Mängeln, die im Moment Ihres Abschlusses bereits existierten, aber noch nicht entdeckt waren. Das Problem liegt schon in der Vergangenheit, wenn die Police ausgestellt wird. Unsicher ist nur, ob es jemand gefunden hat.

Vor dem Abschluss durchsucht die Title-Firma das öffentliche Register nach Urkunden, Pfandrechten, Urteilen, Steuerunterlagen und Dienstbarkeiten und verfolgt die Eigentumskette in die Vergangenheit zurück. Was auftaucht, muss im Allgemeinen bereinigt werden, bevor die Transaktion abgeschlossen werden kann. Die Police steht dann für das ein, was eine Suche übersehen haben könnte.

Meine Erfahrung ist: Sobald ein Käufer diese Unterscheidung verstanden hat, fühlt sich die Gebühr nicht mehr wie eine Formalität an. Sie bezahlen für eine Durchsuchung des Registers und für Schutz vor dem, was eine Suche nicht aufdecken kann.

Den vorläufigen Titelbericht sollten Sie besonders sorgfältig lesen

Früh im Escrow erhalten Sie einen vorläufigen Titelbericht, im Englischen preliminary title report, oft nur Prelim genannt. Er ist der Bericht der Title-Firma darüber, was sie im öffentlichen Register zu diesem Objekt gefunden hat, und er kommt, während Ihre Vorbehaltsfrist noch läuft und Sie Wahlmöglichkeiten haben.

Lesen Sie ihn. Wirklich lesen, nicht überfliegen, während Sie nebenbei etwas anderes tun.

Und darum ist er die halbe Stunde wert. Der Prelim enthält eine Liste von Ausnahmen, und die Leute sehen dieses Wort und nehmen an, Ausnahmen seien das, was gedeckt ist. Es ist das Gegenteil. Ausnahmen sind die Punkte, die die Police nicht deckt, aufgeschrieben, damit Sie genau wissen, wo Ihr Schutz endet. Genau deshalb lohnt sich das Lesen.

Eine Dienstbarkeit über den hinteren Teil des Grundstücks. Eine eingetragene Beschränkung dessen, was gebaut werden darf. Beides kann als Ausnahme auftauchen, und beides kann beeinflussen, wie Sie die Immobilie nutzen dürfen. Wenn eine Zeile nicht klar ist, fragen Sie Ihren Makler oder den Title-Officer direkt danach. Jetzt lässt sich das viel leichter klären als nach dem Kauf.

Zwei Policen, und wer welche bezahlt

Wenn Sie finanzieren, stehen zwei Title-Policen auf Ihrer Abrechnung statt einer. Das ist keine Doppelberechnung. Sie schützen zwei verschiedene Personen.

Die Police des Kreditgebers. Ihr Kreditgeber verlangt sie. Sie schützt das Interesse des Kreditgebers am Objekt, im Allgemeinen bis zur Darlehenshöhe, und sie gilt für dieses Darlehen, nicht für Sie. Jeder Käufer mit Finanzierung wird eine haben.

Die Eigentümerpolice. Diese schützt Sie. Sie deckt Ihr eigenes Eigentumsinteresse und Ihr Eigenkapital im Objekt, und sie bleibt bei Ihnen, solange Sie Eigentümer sind. Die Police des Kreditgebers tut für Sie persönlich nichts, und genau darum existiert die zweite Zeile.

Wer welche bezahlt, ist verhandelbar, wie fast alles, was in einen Kaufvertrag geschrieben wird, und es lohnt sich, das anzusprechen statt anzunehmen. Kalifornien ist ein großer Bundesstaat, und die Praxis unterscheidet sich je nach Region und, wichtiger noch, je nachdem, was die beiden Parteien schriftlich vereinbaren. Fragen Sie Ihren Makler, was dort üblich ist, wo Sie kaufen, und sorgen Sie dafür, dass Ihr Angebot klar sagt, wer welche Police bezahlt.

Escrow: die neutrale dritte Partei in der Mitte

Escrow ist eine neutrale dritte Stelle, die Gelder und Dokumente verwahrt, während eine Transaktion abgewickelt wird, und schriftlichen Anweisungen folgt, die beide Seiten unterschrieben haben.

Verstehen Sie, was neutral bedeutet, denn diesen Punkt verstehen Käufer oft falsch. Ihr Escrow-Officer arbeitet nicht für Sie. Er arbeitet auch nicht für den Verkäufer, den Verkäufermakler oder den Kreditgeber. Er arbeitet für die Transaktion. Er darf nicht für Sie Partei ergreifen; das ist keine Unnahbarkeit, sondern der Zweck dieser neutralen Rolle. Keine Partei muss der anderen vertrauen, weil keine von beiden das Geld hält.

Die Escrow-Abwicklung beginnt, wenn der Kaufvertrag vollständig unterzeichnet ist, und danach folgt im Wesentlichen immer derselbe Ablauf:

• Die Escrow-Stelle eröffnet die Akte, und Ihr Earnest Money Deposit, also die im Escrow hinterlegte Sicherheitsleistung, geht an die Escrow-Stelle statt an den Verkäufer.
• Die Escrow-Stelle erstellt schriftliche Anweisungen aus dem Vertrag, die beide Seiten ausfüllen und unterschreiben.
• Die Escrow-Stelle bestellt den vorläufigen Titelbericht und arbeitet mit der Title-Firma an allem, was bereinigt werden muss.
• Die Escrow-Stelle verfolgt die Bedingungen, während die Transaktion läuft: Vorbehalte, vereinbarte Reparaturen, Anforderungen des Kreditgebers.
• Die Escrow-Stelle koordiniert die Darlehensdokumente, Ihren Unterschriftstermin, Ihre Gelder und die Ablösung des bestehenden Verkäuferdarlehens.
• Die Escrow-Stelle erledigt die Schlussauszahlung und schickt die Urkunden zur Eintragung an den Landkreis.

Ihre Unterlagen können Sie auf zwei Arten ausfüllen. Ihr Makler kann sich mit Ihnen hinsetzen und beim Ausfüllen helfen, was die meisten tun, und das ist völlig in Ordnung. Oder Sie gehen ins Escrow-Büro und füllen sie persönlich mit dem Escrow-Officer aus.

Meine Sicht, und sie ist eine Empfehlung statt einer Regel: Wenn Sie Fragen haben, gehen Sie hin. Fragen Sie die Person, die beruflich jeden Tag mit genau diesen Dokumenten arbeitet. Es kostet Sie eine Stunde, und Ihre Fragen zu beantworten ist genau ihre Aufgabe.

Lassen Sie sich Title und Escrow schriftlich geben, bevor Sie das Angebot schreiben

Eine Regel, an der ich festhalte: Machen Sie kein Angebot ohne eine schriftliche Schätzung Ihrer Kosten.

Title und Escrow gehören auf diese Schätzung, und sie sind der Teil, den Käufer am häufigsten weglassen. Ihr Loan Officer deckt die Kreditgeberseite ab. Für die Title- und Escrow-Seite ist ein eigener Anruf nötig: Ihr Makler kann bei der Title-Firma und der Escrow-Firma deren Gebühren schriftlich anfragen.

Die einzelnen Posten gehe ich im Abschlusskosten-Beitrag dieser Serie durch. Was hier zählt, ist die Reihenfolge: Holen Sie die Schätzung ein, bevor Sie sich auf das Angebot festlegen, nicht nach der Annahme. Wenn Sie keine haben, besorgen Sie sich eine.

Unterschreiben, Beglaubigen, und der Moment, in dem es Ihres wird

Am Ende der Escrow-Abwicklung, sobald Ihre endgültigen Darlehensdokumente ausgestellt sind, bittet Ihr Escrow-Officer Sie zum Unterschreiben. Zwei davon werden vor einem kalifornischen Notary Public unterschrieben, der die Identität der jeweils unterzeichnenden Person bestätigt:

• Die Grant Deed, die das Eigentum vom Verkäufer auf Sie überträgt.
• Die Deed of Trust, die das Pfandrecht Ihres Kreditgebers am Objekt sichert.

Beide Urkunden benötigen diese Bestätigung, bevor der Landkreis sie annimmt; bringen Sie daher einen gültigen Ausweis mit.

Nach Unterschrift und Auszahlung schickt die Escrow-Stelle die Urkunden an das Recorder-Büro des Landkreises. Die Eintragung ist der Moment, in dem das Eigentum förmlich übergeht und Teil des öffentlichen Registers wird. Nicht der Handschlag, nicht die Unterschrift, nicht die Überweisung. Die Eintragung. Ihr Escrow-Officer bekommt die Bestätigung zurück und informiert alle, und das ist der Tag, an dem Sie Eigentümer sind. Der Escrow-Beitrag dieser Serie begleitet diese letzte Strecke.

Ich habe enormen Respekt vor Escrow-Officern, und ich meine das aufrichtig. Sie halten das Geld, verfolgen jede Bedingung und sorgen dafür, dass ein halbes Dutzend Beteiligte trotz Zeitdruck in dieselbe Richtung arbeitet, Akte um Akte. Die meisten Käufer sehen nichts von dieser Arbeit. Wenn Ihr Escrow-Officer anruft, um Ihnen die Eintragung mitzuteilen, bedanken Sie sich auch bei ihm.