Erst die Finanzierung, nicht das Inserat: In dieser Reihenfolge würde ich ein Haus kaufen

Ich habe eine Weile überlegt, wie ich das sagen soll, denn ich möchte nicht, dass es falsch ankommt. Ich sage es mit aller Herzlichkeit der Welt.

Ich treffe ständig Menschen, die kurz davor stehen, die größte Investition ihres Lebens zu tätigen, und die keinen einzigen Nachmittag darauf verwendet haben zu verstehen, wie so ein Kauf eigentlich abläuft. Sie haben ein Haus gefunden. Sie haben sich in dieses Haus verliebt. Sie haben einen Makler angerufen. Und jetzt hoffen sie, dass alles gut geht.

Es kann gut gehen. In 36 Jahren habe ich das oft genug erlebt. Aber Hoffen ist kein Plan. Die Reihenfolge lautet: erst die Finanzierung, dann Ihr Makler, dann das Haus. Die meisten Menschen gehen sie genau rückwärts. Und genau diese umgekehrte Reihenfolge verursacht fast alle Enttäuschungen, die ich in diesem Geschäft erlebe.

Die Reihenfolge, die funktioniert, und die Reihenfolge, die die meisten wählen

So spielt sich die Rückwärts-Variante ab. Irgendwann in den zwei Wochen nach jenem Anruf erfährt der Käufer, dass die Finanzierung nicht steht. Manchmal trägt das Einkommen die Rate nicht. Manchmal steht etwas im Kreditbericht, von dem niemand wusste. Manchmal reicht der Score nicht für das Programm, das man im Kopf hatte.

Nichts davon ist ein Charakterfehler. Das sind schlicht Fakten in einer Akte, und viele davon lassen sich beheben. Aber sie lassen sich viel leichter in Ruhe klären, im Frühjahr, als in der Woche, in der Ihr Kaufangebot angenommen wird.

Hier ist die Reihenfolge, die ich stattdessen wählen würde.

• Zuerst die Finanzierung. Finden Sie schriftlich heraus, wofür Sie tatsächlich infrage kommen, bevor Sie sich in irgendetwas verlieben.
• Als Zweites Ihr Makler. Die Regeln haben sich im August 2024 geändert. Im Allgemeinen unterschreibt ein Käufer heute eine schriftliche Maklervereinbarung mit seinem Makler, bevor er Häuser besichtigt, und in dieser Vereinbarung werden die Vergütungsbedingungen festgehalten. Diese Bedingungen sind verhandelbar, und Sie dürfen das auch aussprechen. Lesen Sie jede Zeile und fragen Sie nach. Es ist ein echter Vertrag, keine Formalität.
• Als Drittes das Haus. Das ist der schöne Teil, und er macht deutlich mehr Freude, wenn die ersten beiden Punkte geklärt sind.

Ich verstehe den Reiz, bei der Bank anzufangen, die man schon kennt. Aber unter den Menschen, die 2024 eine Kaufhypothek aufgenommen haben, zogen 44 Prozent ernsthaft nur einen einzigen Kreditgeber oder Vermittler in Betracht, und 67 Prozent stellten nur einen einzigen Antrag.¹ Vertrautheit kann nützlich sein. Trotzdem möchte ich, dass Sie die Antwort dieser Bank mit der eines zweiten Kreditgebers vergleichen, bevor Sie sich entscheiden. Von den Käufern des Jahres 2024, die bei mehr als einem Anbieter angefragt haben, sagten 86 Prozent, sie hätten nach besseren Konditionen gesucht.¹ Sie hatten recht damit.

Open Houses sind gut. Sie sind nur nicht der Ausgangspunkt.

Ich habe überhaupt nichts gegen offene Besichtigungen. Jeder Käufer sollte hingehen. Wenn Sie noch nicht kaufbereit sind und nur den Markt kennenlernen möchten, ist ein solcher Termin ein nützlicher Nachmittag, der nichts kostet. Sie erfahren, wie sich ein Grundriss anfühlt, wenn Sie darin stehen statt auf einen Bildschirm zu schauen. Sie erfahren, was Verkäufer in einer Gegend verlangen. Und Sie merken allmählich, worauf es Ihnen wirklich ankommt, und das ist fast nie das, was Sie am Anfang dachten.

Das ist echte Recherche, und die Zeit ist gut angelegt.

Was ein Open House nicht leisten kann: die drei Fragen beantworten, auf die es ankommt, sobald es ernst wird. Wofür komme ich infrage? Was kostet mich der Weg vom angenommenen Angebot bis zur Schlüsselübergabe? Und was muss dazwischen alles passieren? Niemand, der in diesem Wohnzimmer steht, kann Ihnen das beantworten, und das Internet auch nicht. Das ist ein Gespräch mit einem Kreditgeber, und es gehört vor das Kaufangebot.

Was ich mir tatsächlich ansehen muss

Dieser Teil ist nicht schwer, und die Leute sind immer überrascht, wie gewöhnlich die Liste ist. Das möchte ich sehen:

• Ihre Gehaltsabrechnungen der letzten zwei Monate
• Ihre W-2-Formulare, also Ihre Lohnsteuerbescheinigungen, der letzten zwei Jahre. Wir haben 2026, das heißt: die W-2 von 2024 und 2025
• Ihre Kontoauszüge der letzten zwei Monate, alle Seiten, auch die, die leer aussehen
• Ihre Einkommensteuererklärungen der letzten zwei Jahre. Die brauche ich nicht immer ganz am Anfang, aber legen Sie sie jetzt schon zurecht. Wenn Sie selbstständig sind, sind sie besonders wichtig
• Eine Liste Ihrer weiteren liquiden Vermögenswerte: Aktien, Anleihen, Depots, ein 401k-Konto oder ein anderes Altersvorsorgekonto

Damit ziehe ich Ihre Kreditauskunft, rechne Ihre Schuldenquoten durch, also schlicht das Verhältnis zwischen dem, was Sie monatlich zahlen müssen, und dem, was Sie monatlich verdienen, und sage Ihnen, wie eine Rate bei einem bestimmten Kaufpreis aussieht und ob Ihr Einkommen sie trägt.

Das ist kein Projekt für einen Monat. Eine klare Antwort in 24–48 Stunden, so oder so.

Woher eine Anzahlung kommen kann

Zwei Quellen kommen ständig vor. Beide sind völlig legitim, und bei beiden lohnt es sich, die Mechanik zu verstehen, bevor Sie fest damit rechnen.

Eine Schenkung aus der Familie. Ein Angehöriger kann Ihnen die Anzahlung ganz oder teilweise schenken, und viele Eltern tun genau das. Was das Underwriting, also die Kreditprüfung, braucht, ist ein lückenloser Nachweis: ein unterschriebenes Schenkungsschreiben, das bestätigt, dass das Geld ein Geschenk ist und kein Darlehen, das Sie zurückzahlen sollen, dazu Belege, die zeigen, wie das Geld das Konto des Schenkenden verlässt und auf Ihrem ankommt. Geld, das ohne Erklärung auf Ihrem Konto auftaucht, ist eine der häufigsten Bremsen in einer Akte. Erwähnen Sie eine Schenkung früh, und sie ist eine Nebensache.

Ein Darlehen aus Ihrem 401k. Die meisten Vorsorgepläne erlauben es, gegen das eigene Guthaben ein Darlehen aufzunehmen, bis zu einer Grenze, die bundesrechtlich festgelegt ist. Das Geld kommt als Darlehen an Sie selbst zurück, das Sie über die Zeit tilgen, meist direkt aus dem Gehalt. Weil es ein Darlehen ist und keine Auszahlung, ist es in der Regel kein steuerpflichtiger Vorgang.

Über diese Darlehensgrenze hinauszugehen ist etwas ganz anderes. Jenseits davon handelt es sich im Allgemeinen um eine Entnahme statt eines Darlehens, und Entnahmen können Einkommensteuer auslösen und, je nach Alter und Situation, zusätzlich eine Strafgebühr für vorzeitige Auszahlung. Nach meinem Verständnis kann das empfindlich teuer werden. Die Einzelheiten hängen vom Plan und von der Person ab. Bevor Sie ein Altersvorsorgekonto anfassen, klären Sie die Details also mit Ihrem Planverwalter und Ihrem eigenen Steuerberater. Ich bin Makler und Loan Officer, also Kreditberater, nicht Ihr Steuerfachmann. Und sagen Sie mir von Anfang an Bescheid, wenn ein 401k-Darlehen im Spiel ist, damit wir es richtig einrechnen.

Pre-Qualification, Pre-Approval und automatisiertes Underwriting sind drei verschiedene Dinge

Diese drei Begriffe werden gern durcheinandergeworfen, manchmal von Leuten, die es besser wissen müssten. Sie sind nicht dasselbe, und der Unterschied zeigt sich in dem Moment, in dem ein Verkäufer entscheidet, welches Angebot er ernst nimmt.

Ein Pre-Qualification-Schreiben beruht auf dem, was Sie mir erzählen. Sie nennen mir Ihr Einkommen, Ihre Schulden und Ihr Vermögen aus dem Gedächtnis, und ich sage Ihnen, was dieses Bild hergibt. Nichts davon ist geprüft. Es ist ein nützlicher erster Eindruck, aber das leichteste der drei Dokumente, und erfahrene Verkäufermakler wissen das.

Ein Pre-Approval-Schreiben bedeutet, dass ich Ihre tatsächlichen Unterlagen eingesammelt und geprüft habe. Gehaltsabrechnungen, W-2, Kontoauszüge, Kreditbericht. Ihre Schuldenquoten stammen aus echten Unterlagen statt aus einem Gespräch. Das ist deutlich stärker, denn jemand, der das beruflich macht, hat Ihre Akte gelesen und seinen Namen daruntergesetzt.

Ein Fannie Mae Desktop Underwriter (DU)-Zertifikat geht noch einen Schritt weiter, sofern Ihre Darlehensart das zulässt. Bei konventioneller Finanzierung kann Ihre Akte durch das automatisierte Underwriting-System von Fannie Mae laufen. Zurück kommen die Ergebnisse samt der Liste der Punkte, die Ihr Kreditgeber belegen muss. Es ist das aussagekräftigste der drei Dokumente, weil dasselbe System auch der späteren Kreditprüfung zugrunde liegt, und ein Verkäufermakler, der zwei ähnliche Angebote vergleicht, bemerkt das.

Jetzt der Teil, bei dem ich sorgfältig sein möchte, denn genau hier neigt meine Branche zum Überversprechen. Ein DU-Zertifikat ist keine endgültige Kreditgenehmigung. DU-Ergebnisse stärken eine Akte, und sie zeigen allen Beteiligten, dass die Zahlen durch das echte System gelaufen sind statt geschätzt zu werden. Aber sie beenden den Prozess nicht. Ein menschlicher Underwriter muss weiterhin jede Bedingung aus diesen Ergebnissen prüfen. Das Wertgutachten muss den Kaufpreis tragen. Ihre Beschäftigung, Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre Kontobewegungen müssen beim Abschluss noch so aussehen wie beim Antrag. Alle Kreditentscheidungen stehen unter dem Vorbehalt des finalen Underwritings, und wer Ihnen etwas anderes erzählt, erweist Ihnen einen schlechten Dienst.

Das ist kein Pessimismus. Ich sage Ihnen nur, was dieses Dokument wirklich ist, damit Sie es richtig einsetzen können.

Was nach der Annahme Ihres Angebots passiert, und warum Sie das jetzt wissen sollten

Hier kommt der Teil, der die Leute überrascht. Mit der Anzahlung ist es nicht getan.

Sobald Ihr Kaufvertrag angenommen ist, sind Sie im Escrow, der neutralen Abwicklungsphase des Kaufs, und haben im Allgemeinen etwa 30 Tage bis zum Abschluss. In diesem Fenster fallen einmalige Abschlusskosten an, also die Gebühren für Leistungen, die einmalig in Ihrer Transaktion erbracht werden. Dazu kommen laufende Kosten, also die Posten, die nach dem Einzug weiterlaufen und beim Abschluss anteilig verrechnet werden. Dazu kommt die Hausinspektion. Dazu kommt das Wertgutachten. Und die gesamte Kreditprüfung läuft währenddessen im Hintergrund weiter.

Ich nenne in einem Artikel keine Beträge, denn Ihre Zahlen sind Ihre, und meine wären geraten. Was ich Ihnen aber sage: Lassen Sie sich jeden einzelnen dieser Kostenpunkte schriftlich geben, und zwar früh. Darauf haben Sie ein Anrecht. Keine Frage zu Ihrem eigenen Geld ist zu klein, um sie zu stellen, und die Fragen, die Sie nicht stellen, sind die, die später zurückkommen.

Meine Erfahrung ist: Die Käufer, die am zufriedensten aus dem Escrow kommen, sind nicht die, die am Anfang am meisten wussten. Es sind die, die am meisten gefragt haben.