Ang mga Gastos sa California na Nagpapabago ng Inyong Bayad, at Walang Nagbababala sa Inyo

Dalawang bahay po. Parehong laki, parehong kondisyon, parehong hinihinging presyo. Ang isa sa kanila ay kapansin-pansing mas malaki ang gastos buwan-buwan kaysa sa isa, at hindi ito natutuklasan ng bumibili hangga't hindi pa tumatakbo ang loan at bumabalik ang mga numerong iba sa inilarawan nila sa isip.

Nakita ko na itong mangyari nang mas maraming beses kaysa sa gusto ko sa loob ng 36 na taon, at narito ang bahaging bumabagabag sa akin. Bawat isa sa mga gastos na iyon ay maaaring malaman bago pa magsulat ng offer ang kahit sino. Hindi tinantiya. Malalaman.

Ang presyo ng pagbili ay isang input. Ang inyong interest rate ay isa pa. Pero ang halagang talagang lumalabas sa inyong bank account bawat buwan ay kinabibilangan din ng buwis sa ari-arian, seguro ng bahay, at, kung may asosasyon ang ari-arian, ng mga dues. Sa pangkalahatan, kokolektahin ng inyong lender ang buwis at seguro buwan-buwan kasama ng inyong bayad sa loan at babayaran ang mga bill na iyon pagdating ng takda, isang kaayusang tinatawag na impound account. Ang mga dues ay direktang napupunta sa asosasyon.

Lahat ng tatlo ay nakakabit sa partikular na ari-ariang iyon, wala sa kanila ang lumalabas sa listing sa anyong dapat ninyong pagkatiwalaan, at ang bumibiling namimili batay sa presyo ng pagbili lamang ay namimili batay sa kulang na numero. Narito ang tatlong gastos, kung ano ang nagtutulak sa bawat isa, at paano ito malalaman nang tunay bago kayo tuluyang nakatali.

Ang buwis sa ari-arian ay hindi iisang numero sa buong estado

May karaniwang paniniwala na ang buwis sa ari-arian sa California ay iisang porsyentong binabayaran ng lahat. Hindi ganoon, at ang mga bumibiling nag-aakalang ganoon ay nabibigla.

Bine-buwisan ng California ang ari-arian batay sa assessed value, at sa ilalim ng sistemang itinatag ng Proposition 13, ang isang benta sa pangkalahatan ay nagre-reset ng assessed value na iyon sa presyo ng inyong pagbili. Iyon ang bahaging medyo pare-pareho. Ang hindi pare-pareho ay ang rate na inilalapat dito.

Itinatakda muna ng county ang inyong rate, at hindi magkakapareho ang mga county. Sa loob ng county, nakadepende rin ito sa tax-rate area na kinabibilangan ng parcel ninyo. Ang mga bond na inaprubahan ng mga botante para sa mga paaralan, tubig, at lokal na imprastraktura ay nakakabit sa mga tiyak na distrito, at ang mga distritong iyon ay hindi sumusunod nang maayos sa mga hangganan ng lungsod. Dalawang bahay sa parehong county, maikling biyahe ang layo sa isa't isa, ay maaaring magkaiba ang rate.

Kaya nga hindi nakatutulong sa inyo ang mga pangkalahatang tantiya, at hindi ako magbibigay ng ganoon. Ang tanging numerong mahalaga ay ang para sa partikular na parcel na balak ninyong alukin.

Mga special assessment, at kung ano talaga ang Mello-Roos

Ngayon naman po ang bahaging pinakanakakagulat sa mga tao, dahil hindi ito kasama sa rate.

Ang isang bill ng buwis sa California ay maaaring magdala ng mga direct assessment bilang hiwalay na mga linya, na idinaragdag sa ibabaw ng batayang buwis. Pinopondohan nila ang mga tiyak na lokal na bagay: mga distrito ng landscape at ilaw, sewer o vector control, mga improvement bond mula sa mas lumang proyekto.

Ang pinakamadalas ninyong maririnig na pangalan ay Mello-Roos. Ang tamang termino ay Community Facilities District assessment, na pinahihintulutan sa ilalim ng Mello-Roos Community Facilities Act. Noong nangailangan ang isang bagong development ng mga kalsada, sewer, linya ng tubig, parke, o paaralan, bumuo ng distrito para pondohan ang imprastrakturang iyon sa pamamagitan ng mga bond, at ang mga bahay sa loob ng distrito ay nagbabayad ng assessment na ginagamit sa pagbabayad ng mga bond na iyon. Idinaragdag ito sa ibabaw ng batayang bill ng buwis, at maaari itong maging malaki.

Pinakakaraniwan ang mga ito sa mas bagong mga development, na sulit malaman dahil maraming bumibili ang nag-aakalang ang mas bago ay mas simple. Dalawang magkaparehong bahay sa magkaparehong presyo, isa sa loob ng Community Facilities District at isa sa labas, ay hindi magkapareho ang taunang obligasyon sa buwis. Walang anumang bahagi ng bahay ang magsasabi sa inyo kung alin ang alin.

Sa pangkalahatan, tumatakbo ang mga ito sa loob ng terminong nakatali sa mga bond sa halip na magpakailanman, kaya itanong kung ilang taon pa ang natitira. Ang mga nagbebenta ng bahay sa loob ng distrito ay inaatasang magbigay ng notice of special tax. Hingin ito at basahin.

Narito po ang instruksyon ko, at ito rin ang ibinibigay ko sa loob ng maraming taon. Bago kayo gumawa ng offer, alamin ang buong larawan ng buwis para sa partikular na ari-ariang iyon: ang batayang buwis sa presyo ng inyong pagbili, bawat direct assessment sa bill, at ang natitirang termino ng bawat isa. Makukuha ng inyong ahente ang rekord ng tagakolekta ng buwis ng county para sa parcel at babasahin kasama ninyo ang bawat linya nito. Bago ang offer, hindi pagkatapos ninyong mapasok ang escrow.

Isang kaugnay na bagay. Pagkatapos ma-rekord ang inyong benta, magre-reassess ang California sa presyo ng inyong pagbili, at maglalabas ang county ng isahang supplemental tax bill na sumasakop sa pagkakaiba sa natitirang bahagi ng taon ng buwis. Normal ito, pansamantala ito, at nabibigla rito ang mga tao. Tinatalakay ng artikulo tungkol sa escrow sa seryeng ito kung kailan ito dumarating.

Ang seguro ng bahay ay pinepresyuhan batay sa ari-arian, hindi sa presyo

Ang lokasyon at mga katangian ng isang bahay ang nagtutulak ng gastos nito sa seguro nang higit kaysa inaasahan ng mga bumibili, at mabilis nitong ginagalaw ang buwanang numero.

Ang bahay sa high fire hazard severity zone, isang pagtatalagang minamapa ng estado, o sa minamapang flood zone, o may iba pang pisikal na katangiang itinuturing ng insurer na mas mataas na panganib, ay maaaring kapansin-pansing mas mahal seguruhan kaysa sa halos katulad na bahay. Tungkol ito sa ari-arian: ang pagtatalaga ng zone, edad at materyal ng bubong, uri ng konstruksyon, defensible space, daanan ng mga trak ng bumbero, lokal na suplay ng tubig, mga naunang claim sa istruktura. Wala nang iba.

Para sa bumibiling masikip ang badyet, ang pagkakaibang iyan ay hindi lang usapin ng ginhawa. Kasama ang seguro sa inyong buwanang gastos sa pabahay. Kaya tumataas ang bayad kapag tumaas ang premium, at tumataas din ang inyong debt ratio. Maaari nitong maapektuhan ang inyong kwalipikasyon, hindi lamang ang luwag ng buwanang badyet.

Kaya kumuha ng tunay na quote sa aktuwal na address mula sa lisensyadong ahente ng seguro bago ninyo isulat ang offer, nang nakasulat, hindi tantiya lamang. Pagkatapos, itanong ang pangalawang tanong, dahil sa California ay kasinghalaga ito ng una: may carrier bang talagang magsusulat ng policy na ito. May mga ari-ariang mas matagal mahanapan ng insurer na tatanggap ng policy, at may ilang nauuwi sa surplus-lines na carrier o sa FAIR Plan ng estado, ang opsyon para sa batayang coverage kapag wala nang ibang insurer na magagamit. Alamin iyan sa umpisa, hindi sa kalagitnaan ng escrow habang papalapit ang petsa ng closing.

Mga homeowners association, at ano talaga ang pinipirmahan ninyo

Ang mga uri ng ari-arian na karaniwang may asosasyon ay mga condominium, townhome, planned unit development, at mga komunidad na may limitasyon sa edad, na may mga restriksyon sa paninirahan na itinakda ng asosasyon.

Kapag bumili kayo ng isa sa mga ito, makakatanggap kayo ng pakete sa escrow mula sa homeowners association para mailipat ang pagiging kasapi mula sa nagbebenta sa inyo. Unawain kung ano ang ibig sabihin ng pagpirma nito. Pumapayag kayong mapasailalim sa mga namamahalang dokumento ng asosasyon: ang CC&Rs, na nangangahulugang covenants, conditions, and restrictions at siyang nakarekord na hanay ng mga patakarang sumasama sa lupa, kasama ang mga bylaw at ang mga operating rule. Kaya itong ipatupad ng asosasyon, at ang pagpapatupad ay maaaring umabot sa korte.

Tunay ang mga benepisyo at ayaw kong maliitin ang mga ito. Lahat ay kailangang panatilihing maayos ang panlabas ng kanilang ari-arian, kaya nananatiling pare-pareho ang pamantayan ng pangangalaga sa buong komunidad. Kung pababayaan ninyo, may maririnig kayo, at gayundin ang inyong kapitbahay. Karaniwan ding nag-aalok ang mga asosasyon ng mga pinagsasaluhang pasilidad: swimming pool, picnic area, banquet room. Maraming tao ang bumibili partikular para sa mga ito.

Ang tunay na kahinaan ay ang kabilang mukha ng parehong barya. May mga limitasyon sa maaari ninyong gawin sa panlabas ng sarili ninyong bahay.

Dalawang kuwento, parehong personal kong nasaksihan. Ang kapatid ko ay nagmamay-ari ng bahay sa planned unit development at ipina-ayos ang harapang bakuran. Ito, nang malayo, ang pinakamagandang harapang bakuran sa kalye. Tiningnan ito ng asosasyon at inutusan siyang tanggalin, dahil sa paningin nila ay hindi ito umaayon sa iba pang mga ari-arian. Hindi ang mas maganda ang pamantayan. Ang umaayon.

At isasama ko na rin ang sarili ko. May ari-arian akong nakalista ngayon mismo, at nakatanggap ako ng abiso mula sa asosasyon dahil ang aking karatula ay ilang pulgadang mas malaki kaysa pinapayagan nila. Naipasok ko ito sa escrow at agad kong tinanggal ang karatula. Ganyan ang kayang gawin ng isang asosasyon, at karapatan nila iyon, dahil lahat ng naroroon ay pumirma sa parehong papeles na sinasabi kong basahin ninyo.

Ang mga tanong na itatanong bago kayo tuluyang nakatali

Wala sa mga iyan ang dahilan para iwasan ang ari-ariang may asosasyon. Dahilan ito para alamin kung ano ang sinasalihan ninyo. Binibigyan kayo ng inyong kontrata ng panahon para suriin ang mga dokumento, kaya gamitin ito, at itanong nang tuwiran ang mga ito:

• Basahin ang CC&Rs, ang mga bylaw, at ang mga operating rule. Lalo na ang anumang namamahala sa mga pagbabago sa panlabas, landscaping, paradahan, pagpapaupa, at mga alagang hayop. Magtanong tungkol sa kahit anong mababasang malabo, gaano man kaliit.
• May nakabinbin o nagbabantang demanda ba na kinasasangkutan ng asosasyon? Itanong nang nakasulat, at itanong pati ang tungkol sa komunidad bukod pa sa asosasyon mismo.
• Kailan huling itinaas ang mga dues, at may planong pagtaas ba? Mahalaga ang parehong kalahati. Ang mahabang panahong walang pagtaas ay hindi kusang magandang balita.
• Napopondohan ba ang mga reserba? Hingin ang reserve study at ang reserve funding disclosure. Ang asosasyong hindi nagtatabi ng pera para sa bubong, sa pool, o sa mga pribadong kalye ay may bill na darating, at hindi malinaw kung saan ito manggagaling.
• May inaasahan bang special assessment? Ang likas na kasunod ng tanong tungkol sa mga reserba, at madalas nasa minutes ang sagot.

Narito kung bakit mas mahalaga ang mga tanong tungkol sa dues kaysa napapansin ng mga bumibili. Ang mga dues ng asosasyon ay binibilang sa inyong debt ratio kapag nagku-qualify kayo. Kaya maaari kayong komportableng ma-qualify ngayon, magsara, at pagkatapos ay itaas ng asosasyon ang mga dues matapos ninyong ariin ang bahay. Walang muling magku-qualify sa inyo sa puntong iyon. Babayaran ninyo lang ito. Kung masikip ang inyong mga ratio pagpasok, ang isang pagtaas ay maaaring magdiin sa badyet na maayos naman noong araw ng closing.