Ano Talaga ang Kailangan Ninyo para sa Down Payment sa California

Ito po ang pinakamadalas na itanong sa akin sa negosyong ito, at mahigit tatlong dekada na akong tinatanong nito. Isang bersyon ng: John, magkano ba talaga ang perang kailangan ko para makabili ng bahay?

Gusto kong sagutin iyan nang tapat, na nangangahulugang magsimula sa hindi ko kayang gawin. Hindi ko kayang mag-abot sa inyo ng halaga sa dolyar. Hindi dahil may itinatago ako, kundi dahil ang numero ay lubos na nakadepende sa presyo ng bahay na pipiliin ninyo sa huli, at sa araw na karaniwang tinatanong ako, hindi pa alam ninuman sa atin kung aling bahay iyon.

Ang maibibigay ko ay ang bahaging hindi gumagalaw. Bawat programa ng loan ay may nakalathalang minimum na down payment, at nakasaad ito bilang porsyento ng presyo ng pagbili. Matutunan ninyo ang mga porsyento at magiging inyo na ang aritmetika, sa kahit anong bahay, sa kahit anong hapon, nang hindi tumatawag sa kahit sino.

Pagkatapos, narito ang bahaging nakakabigla sa mga tao, at marami itong nabibigla. Ang down payment ay hindi ang buong numero. Ito ang unang numero.

Kung bakit porsyento ang tapat na sagot

Kung tatanungin ninyo ako sa isang salu-salo kung magkanong pera ang kailangan ninyo at bibigyan ko kayo ng halagang basta na lang naisip, halos wala akong sinabi sa inyo. Ang parehong porsyento ay nagbubunga ng ibang-ibang halaga depende sa bibilhin ninyo. Dalawang bumibili ang maaaring gumagamit ng magkaparehong patakaran ng programa at papasok sa escrow na may mga cashier's check na malayo ang itsura sa isa't isa, dahil lamang sa presyo ng bahay na pinili ng bawat isa.

Kaya ang porsyento ang matibay na batayan, habang ang halaga sa dolyar ay nakadepende sa partikular na bahay. Matagal nang nakalagay ang mga porsyentong nasa ibaba. Inilalathala ang mga ito ng mga ahensya at ng mga programa mismo, at pare-pareho ang aplikasyon nito saanman sa estado.

Ang aritmetika ang madaling bahagi. Kunin ang presyo ng pagbili, i-multiply sa porsyento ng inyong programa, at iyan ang inyong down payment. Iyan na talaga ang buong kuwenta, at ito ang uri ng aritmetika sa pagbili ng bahay na kaya ninyong gawin sa telepono habang nakatayo kayo sa driveway.

Ang mga minimum ng programa, isa-isa

Narito ang kalagayan sa kasalukuyan. Ipapaliwanag ko ang mga termino habang tumatakbo tayo, dahil mas masahol ang mga pangalan kaysa sa mga konsepto.

• FHA: 3.5% na down. Ang FHA ay programa ng loan na nakaseguro sa gobyerno, at madalas dito nakakahanap ng bukas na pinto ang mga bumibiling mas maikli ang kasaysayan ng credit. Tatlo't kalahating porsyento ng presyo ng pagbili.
• Conventional: pwedeng umabot nang kasingbaba ng 3% na down. Ang ibig sabihin ng conventional ay sumusunod ang loan sa mga alituntunin ng Fannie Mae o Freddie Mac sa halip na sa programa ng seguro ng gobyerno. May ilang conventional na programa na bumababa hanggang 3%. Hindi lahat ng bumibili ay naka-qualify sa pinakamababang antas, pero totoo ang antas na iyon.
• High balance: karaniwang 5% hanggang 10% na down. Sa mga county ng California na mataas ang halaga ng pabahay, may laki ng loan na lampas sa karaniwang conforming na limitasyon pero sumusunod pa rin sa mga conforming na patakaran. Tinatawag namin itong high balance. Sa pangkalahatan, ang mas malakas na profile ng credit ay sumusuporta sa mababang dulo ng saklaw na iyon at ang mas mahina ay nagtutulak sa inyo patungo sa mataas na dulo. Sa negosyo namin, tinatawag namin ang mga kalakasan sa inyong file na compensating factor, ibig sabihin ay lahat ng bagay maliban sa down payment: kasaysayan ng credit, mga reserba, hitsura ng inyong mga debt ratio.
• Jumbo: karaniwang 10% na down o higit pa. Ang jumbo loan ay ganap na lampas sa limitasyon ng loan sa county, kaya hindi ito sinusuportahan ng mga ahensyang iyon at mas direktang pinapasan ng lender ang panganib. Kung walang makabuluhang mga compensating factor, asahan ang 10% sa mababang dulo, at kung minsan ay higit pa.
• VA: posibleng walang down. Kung kayo ay kwalipikadong beterano, maaaring hindi na mangailangan ng down payment ang VA financing. Kakailanganin ninyo ang inyong DD-214, ang inyong papeles ng discharge, at isang Certificate of Eligibility, ang dokumentong nagpapatunay ng inyong VA entitlement. Ito ang nag-iisang lugar sa merkado kung saan tunay na pagpipilian ang walang down, at sa 36 na taon, hindi ako napapagod na sabihin iyan sa isang beterano.

Iyan po ang mga minimum ng programa. Sahig ang mga iyan, hindi ang buong kuwento.

Ang mortgage insurance ang bahaging hindi napapansin ng mga tao

Ito ang bahaging pinakamadalas na hindi alam ng mga bumibili pagpasok, at mas gusto kong marinig ninyo ito sa akin ngayon kaysa matuklasan ninyo habang binabasa ang breakdown ng inyong bayad.

Pinoprotektahan ng mortgage insurance ang lender, hindi kayo, kung hindi mabayaran ang loan. Ito ang halaga ng paglalagay ng mas mababa sa tradisyonal na 20%, at magkaiba ang takbo nito depende sa inyong programa:

• Conventional, mas mababa sa 20% na down: magkakaroon kayo ng mortgage insurance. Kilala ito ng karamihan bilang PMI, private mortgage insurance. Maglagay ng 20% o higit pa sa conventional loan at sa pangkalahatan ay hindi na ito kailangan.
• FHA, kahit magkano ang down: magkakaroon kayo ng mortgage insurance. Tinatawag ito ng FHA na MIP, ang mortgage insurance premium. Totoo iyan kahit maglagay kayo ng higit sa 3.5% na minimum. Ganoon lang talaga ang pagkakabuo ng programa.

Narito ang istrukturang detalyeng mahalaga sa inyong badyet. Sa parehong programa, karaniwang may paunang bahagi at buwanang bahagi. Ang paunang bahagi ay lumalabas sa inyong mga gastos sa loan sa closing. Ang buwanang bahagi ay pumapasok sa loob ng inyong bayad, katabi mismo ng principal, interes, buwis sa ari-arian, at seguro ng bahay. Kaya kapag nagdedesisyon kayo kung magkano ang komportable ninyong bayaran buwan-buwan, bahagi ng numerong iyon ang mortgage insurance, hindi talababa sa ilalim nito.

Ang VA ang naiiba. Sa pangkalahatan, walang buwanang mortgage insurance ang mga VA loan, bagama't karamihan ng mga umuutang sa VA ay nagbabayad ng isahang funding fee, na kadalasang maaaring isama sa loan, at may ilang beteranong lubos na hindi na saklaw nito. Itanong sa inyong loan officer kung saang kategorya kayo kabilang bago kayo mag-akala sa alinmang panig.

Ang minimum ay sahig, hindi kisame

Lahat ng nasa itaas ay minimum ng programa, na itinakda ng mga ahensya at ng mga programa ng gobyerno. Ang lender na talagang magpopondo ng inyong loan ay maaaring maging mas mahigpit, at marami sa kanila ang ganoon.

Tinatawag ito ng industriya na mga overlay: karagdagang mga kinakailangang ipinapatong ng lender sa ibabaw ng mga nakalathalang alituntunin, kadalasang tungkol sa credit score, mga reserba, o mga debt ratio. Legal ang mga ito, karaniwan ang mga ito, at ang ibig sabihin nito ay maaaring tingnan ng dalawang lender ang parehong bumibili at humingi ng magkaibang halaga ng down. Sa karanasan ko, ito ang isa sa mga pinakanakakagulat sa mga tao sa buong usapan ng financing.

Kaya ituring ninyo ang mga porsyentong ito tulad ng karatula ng speed limit sa highway. Totoo itong nakalathalang impormasyon, at hindi lang ito ang nagtatakda kung paano talaga tatakbo ang biyahe. Ang numerong personal ninyong kailangan ay nagmumula sa nakasulat na pagtatantiya sa inyong partikular na transaksyon, na may inyong credit, inyong kita, inyong mga utang, at tunay na ari-arian sa loob nito. Hindi pa tunay na para sa inyo ang anumang numerong hindi nakabatay sa lahat ng detalyeng iyon.

Ang down payment ay hindi ang dulo ng takbuhan

Narito po ang bahaging gusto kong sabihin nang tuwiran, at sinasabi ko ito nang may kabaitan. Nakakakilala ako ng mga bumibiling nag-ipon nang may tunay na disiplina, naabot nang eksakto ang kanilang target na down payment, at wala ni isang dolyar na naitabi para sa iba pa. Kapag nagbukas ang escrow, darating ang iba pang mga gastos, at mahirap nang harapin ang usapang iyon kapag ganoon na kalayo ang proseso.

Nakapatong ang mga closing cost sa ibabaw ng down payment. Hiwalay na kategorya ito ng pera. Sa negosyo namin, hinahati namin ang mga ito sa dalawang uri. Ang mga non-recurring closing cost ay mga isahang singil na binabayaran ninyo sa panahon ng escrow at hindi na muli kapag nagsara na ito. Ang mga recurring cost ay ang mga nagpapatuloy pagkatapos ninyong maging may-ari ng bahay.

May mga gastos doon na hindi maiiwasan kung kayo ay umuutang. Ang iba naman ay maaaring pag-usapan ng dalawang panig, at ang pag-alam kung alin ang alin ay eksaktong uri ng paghahanda na nagbabayad ng sarili nito. Hindi ko sila isa-isahin dito, dahil karapat-dapat sila sa sariling artikulo at magkakaroon sila nito sa dakong huli ng seryeng ito. Sa ngayon, gusto kong may hawak kayong dalawang numero sa isip sa halip na isa: ang down payment, at pagkatapos ay ang mga closing cost sa ibabaw nito.

Paano makarating sa sarili ninyong numero

Magsimula sa matematikang kaya ninyong gawin mag-isa. Ang presyo ng pagbili na minultiplika sa porsyento ng inyong programa ay nagbibigay ng down payment para sa kahit anong bahay na iniisip ninyo. Kuwentahin ito sa ilang magkakaibang presyo para mabilis ninyong makita ang saklaw na praktikal para sa inyo.

Pagkatapos, ipasulat ito. Kapag nakapag-apply na kayo ng loan, sa pangkalahatan ay inaatas ng mga pederal na patakaran sa lender na bigyan kayo ng Loan Estimate, isang istandardisadong disclosure form, sa loob ng tatlong araw ng negosyo. Sa form na iyon makikita ang tinatayang cash to close ninyo. Basahin ito nang mabuti at magtanong tungkol sa bawat linyang hindi ninyo naiintindihan. Walang tanong tungkol sa dokumentong iyon ang masyadong maliit para itanong, at pagkatapos ng 36 na taon, binabasa ko pa rin ang bawat linya ng mga ito.

May hakbang din akong minsan ay nagagawa nang mas maaga pa riyan. Para sa ilang kwalipikadong bumibili na gumagamit ng conventional na financing, maaari kong suportahan ang pagsusuri ng pre-approval gamit ang mga finding mula sa automated underwriting system ng Fannie Mae, na naglalabas ng Fannie Mae Desktop Underwriter (DU) certificate. Ipinapakita niyon kung paano binabasa ng sariling sistema ng ahensya ang isang file sa halip na kung paano ito hinuhulaan ng isang tao. Hindi ito magagamit ng bawat bumibili o bawat uri ng loan, kaya itanong kung babagay ito sa inyong sitwasyon. Kung saan angkop ang DU certificate, ituring ito bilang mapagkakatiwalaang panimulang punto at wala nang iba: ang DU findings ay hindi panghuling pag-apruba ng loan. Bawat loan ay nananatiling nakasalalay sa panghuling underwriting kapag may tunay nang ari-arian at pirmadong kontrata sa harap ko.