Title Insurance, Escrow, at Ano Talaga ang Binabayaran Ninyo

Magkatabi po ang titulo at escrow sa closing statement sa California, at sa lahat ng linya sa pahinang iyon, sila ang dalawang pinakabihirang tanungin ng mga bumibili.

Dinadaanan lang sila ng mga bumibili. Hindi sila ang down payment, hindi sila ang interest rate, at wala silang kasamang litrato ng kusina. Kaya naisasama sila sa tumpok ng papeles, at ang papeles ay dinadaanan nang mabilisan.

Gusto ko po kayong kumbinsihing huwag gawin iyan. Sa mahigit tatlong dekada, nakita kong ginagawa ng dalawang ito ang bagay na walang ibang gumagawa sa transaksyon: ang isa ay nagpoprotekta sa inyo mula sa problemang ginawa ng ibang tao bago pa ninyo makita ang bahay, at ang isa ay ang tanging neutral na panig sa kwarto.

Ano ang cloud on title, at bakit dalawang beses itong mahalaga

Kapag may hindi pa nalulutas na paghahabol na nakakabit sa isang ari-arian, tinatawag namin itong cloud on the title. Iyan ang terminong ginagamit namin sa negosyo. Nakalatag ang ulap sa ibabaw ng ari-arian at pinapalabo nito kung kaya ba ng nagbebenta na maglipat sa inyo ng malinis na pagmamay-ari.

Iba-iba ang anyo nito:

• Lien ng IRS para sa hindi bayad na pederal na buwis.
• Lien ng buwis ng estado, parehong ideya sa antas ng estado.
• Mechanic's lien, karaniwang mula sa kontratistang gumawa ng trabaho sa ari-arian, nagsasabing hindi sila nabayaran, at nagrekord ng lien.
• Hindi na-release na deed of trust, isang lumang loan na bayad na pero hindi na-release sa rekord, kaya sa papel ay nariyan pa rin ang lien.
• Nakarekord na hatol laban sa dating may-ari na kumapit sa ari-arian.
• Easement, isang karapatang hawak ng iba na gamitin ang bahagi ng lupa, gaya ng kumpanya ng utility o daanan ng kapitbahay.
• Problema sa hangganan o sa tagapagmana sa mas malayong bahagi ng kadena: mga nakarekord na dokumentong hindi magkasundo kung saan tumatakbo ang mga linya, o tagapagmana o pirmang nalaktawan sa daan.

Dalawang beses po itong mahalaga, at ang una lang ang iniisip ng karamihan ng mga bumibili.

Una, ang inyong lender. Hindi magpopondo ang lender laban sa ari-ariang may cloud on the title. Kumukuha sila ng posisyon sa lien, at kailangan nilang matiyak na nasa inaasahan nilang posisyon ang kanilang lien. Kung may hindi pa nalulutas na nakaharang sa unahan nila, hindi magpopondo ang loan.

Pangalawa, at ito ang sa inyo. Isantabi ang loan. Balang araw, ibebenta ninyo ang bahay na iyon o ire-refinance, at sa araw na iyon, kailangan ninyong matiyak na hindi nadala sa ari-arian ang mga problema ng dating may-ari. Iyan ang inyong equity, at kaya gugustuhin ko ang proteksyon kahit sa transaksyong walang loan.

Paurong tumitingin ang title insurance, hindi pasulong

Narito po ang bahaging pinakamadalas hindi mapansin ng mga bumibili.

Karamihan ng seguro ay nagpoprotekta sa inyo laban sa bagay na hindi pa nangyayari. Sinasakop ng inyong seguro ng bahay ang sunog na maaaring mangyari sa susunod na taon.

Kabaligtaran ang takbo ng title insurance. Pinoprotektahan kayo nito laban sa mga depektong umiiral na sa sandali ng inyong pagsasara pero hindi pa natutuklasan. Nasa nakaraan na ang problema kapag inilabas ang policy. Ang hindi tiyak ay kung may nakahanap na nito.

Bago ang closing, hinahalughog ng kumpanya ng titulo ang pampublikong rekord: mga deed, lien, hatol, rekord ng buwis, easement, ang kadena ng pagmamay-ari pabalik. Anumang lumitaw ay sa pangkalahatan ay kailangang linisin bago makapagsara ang transaksyon. Pagkatapos, nagbibigay ang policy ng proteksiyon laban sa mga depektong maaaring hindi nakita sa paghahalughog.

Sa karanasan ko, kapag naunawaan na ng bumibili ang pagkakaibang iyon, hindi na magmumukhang pormalidad lamang ang singil. Nagbabayad kayo para sa paghahalughog ng rekord, at para sa proteksyon laban sa hindi kayang mahuli ng paghahalughog.

Ang preliminary title report ang isang dokumentong dapat basahin nang mabuti

Maaga sa escrow, makakatanggap kayo ng preliminary title report, madalas tawaging prelim lamang. Ito ang ulat ng kumpanya ng titulo sa nakita nito sa pampublikong rekord para sa ari-ariang iyon, at dumarating ito habang may contingency na panahon pa kayo at mga pagpipilian.

Basahin ito. Talagang basahin, hindi daanan lang habang may ginagawa kayong iba.

Narito kung bakit sulit ang kalahating oras. May dala ang prelim na listahan ng mga exception, at nakikita ng mga tao ang salitang iyon at inaakalang ang mga exception ang mga bagay na sakop. Kabaligtaran ito. Ang mga exception ay ang mga bagay na hindi sasakupin ng policy, isinaad para alam na alam ninyo kung saan humihinto ang inyong proteksyon. Iyan mismo ang dahilan kung bakit mahalaga ang pagbasa.

Isang easement sa likod ng lote. Isang nakarekord na restriksyon sa maaaring itayo. Maaaring lumitaw ang alinman bilang exception, at maaaring mahalaga ang alinman sa paggamit ninyo ng ari-arian. Kung may linyang hindi malinaw, itanong ito nang direkta sa inyong ahente o sa title officer. Mas maliit na usapan ito ngayon kaysa pagkatapos ninyong ariin ang lugar.

Dalawang policy, at kung sino ang nagbabayad ng alin

Kung kayo ay umuutang, magkakaroon ng dalawang title policy sa inyong statement sa halip na isa. Hindi iyan dobleng singil. Dalawang magkaibang tao ang pinoprotektahan nila.

Ang policy ng lender. Hinihingi ito ng inyong lender. Pinoprotektahan nito ang interes ng lender sa ari-arian, sa pangkalahatan hanggang sa halaga ng loan, at nakatali ito sa loan na iyon sa halip na sa inyo. Bawat bumibiling may loan ay magkakaroon nito.

Ang policy ng may-ari. Ito ang nagpoprotekta sa inyo. Sinasakop nito ang sarili ninyong interes sa pagmamay-ari at ang inyong equity, at nananatili ito sa inyo habang hawak ninyo ang titulo. Walang ginagawa para sa inyo mismo ang policy ng lender, kaya nga umiiral ang pangalawang linya.

Kung sino ang nagbabayad ng alin ay maaaring pag-usapan, tulad ng halos lahat ng nakasulat sa kontrata ng pagbili, at sulit itong banggitin sa halip na akalain. Malaki ang estado ng California, at nag-iiba ang kaugalian ayon sa rehiyon at, higit sa lahat, ayon sa napagkakasunduan ng dalawang panig nang nakasulat. Itanong sa inyong ahente kung ano ang nakaugalian sa lugar na binibilhan ninyo, at siguruhing malinaw na sinasabi ng inyong offer kung sino ang nagbabayad ng aling policy.

Escrow: ang neutral na third party sa gitna

Ang escrow ay neutral na third party na humahawak ng pondo at mga dokumento habang tinatapos ang isang transaksyon, at sumusunod sa nakasulat na mga instruksyong pinirmahan ng magkabilang panig.

Unawain kung ano ang ibig sabihin ng neutral, dahil dito madalas nagkakamali ang mga bumibili. Ang inyong escrow officer ay hindi nagtatrabaho para sa inyo. Hindi rin sila nagtatrabaho para sa nagbebenta, sa listing agent, o sa lender. Nagtatrabaho sila para sa transaksyon. Hindi sila maaaring kumampi sa inyo, at hindi iyan kalamigan, iyan mismo ang buong punto. Hindi kailangang magtiwala ang isang panig sa isa, dahil walang isa sa kanila ang humahawak ng pera.

Bumubukas ang escrow kapag ganap nang naisagawa ang kontrata ng pagbili, at mula roon, medyo pare-pareho ang pagkakasunod-sunod:

• Bubuksan ng escrow ang file, at ang inyong deposito ay mapupunta sa escrow sa halip na sa nagbebenta.
• Maglalabas ang escrow ng nakasulat na mga instruksyong hango sa kontrata para kumpletuhin at pirmahan ng magkabilang panig.
• Io-order ng escrow ang preliminary title report at makikipagtulungan sa kumpanya ng titulo sa kahit anong kailangang linisin.
• Susubaybayan ng escrow ang mga kundisyon habang gumagalaw ang kasunduan: mga contingency, mga napagkasunduang pagkukumpuni, mga kinakailangan ng lender.
• Ipag-uugnay ng escrow ang mga dokumento ng loan, ang inyong appointment sa pagpirma, ang inyong pondo, at ang pagbabayad sa umiiral na loan ng nagbebenta.
• Aasikasuhin ng escrow ang panghuling pamamahagi at ipapadala ang mga deed sa county para sa pagre-rekord.

Maaaring asikasuhin ang inyong papeles sa dalawang paraan. Maaaring umupo kasama ninyo ang inyong ahente at tulungan kayong kumpletuhin ito, na siyang ginagawa ng karamihan at ayos na ayos ito. O maaari kayong pumunta sa opisina ng escrow at sagutan ito nang personal kasama ang escrow officer.

Ang pananaw ko, at rekomendasyon ito sa halip na patakaran: kung may mga tanong kayo, pumasok kayo. Tanungin ang taong ang buong trabaho ay ang mga dokumentong iyon. Isang oras lang ang gastos ninyo, at ang pagsagot ang dahilan kung bakit sila naroroon.

Kunin nang nakasulat ang titulo at escrow bago ninyo isulat ang offer

Isang patakarang mahigpit kong pinanghahawakan: huwag gumawa ng offer nang walang nakasulat na pagtatantiya ng inyong mga gastos.

Nararapat na kasama ang titulo at escrow sa pagtatantiyang iyon, at sila ang bahaging pinakamadalas maiwan ng mga bumibili. Sakop ng inyong loan officer ang panig ng lender. Para sa panig ng titulo at escrow, maaaring tawagan ng inyong ahente ang mga kumpanya at hingin nang nakasulat ang kanilang mga singil.

Dinadaanan ko ang bawat indibidwal na linya sa artikulo tungkol sa mga closing cost sa seryeng ito. Ang mahalaga rito ay ang pagkakasunod-sunod: kunin ang pagtatantiya bago kayo magpasyang isulat ang offer, hindi pagkatapos itong matanggap. Kung wala kayo nito, kumuha kayo.

Pirmahan, pagpapanotaryo, at ang sandaling ito ay magiging inyo na

Sa dulo ng escrow, kapag nailabas na ang inyong panghuling mga dokumento ng loan, tatawagin kayo ng inyong escrow officer para pumirma. Dalawa sa mga iyon ang pinipirmahan sa harap ng notaryo:

• Ang grant deed, na naglilipat ng pagmamay-ari mula sa nagbebenta sa inyo.
• Ang deed of trust, na naglalagay ng lien ng inyong lender sa ari-arian bilang seguridad sa loan.

Kailangang ma-notaryo ang pareho bago sila tanggapin ng county, kaya magdala ng balidong pagkakakilanlan.

Pagkatapos ng pagpirma at funding, ipapadala ng escrow ang mga deed sa opisina ng county recorder. Ang pagre-rekord ang sandaling pormal na lumilipat ang pagmamay-ari at nagiging bahagi ng pampublikong rekord. Hindi ang pakikipagkamay, hindi ang pirma, hindi ang wire. Ang pagre-rekord. Makakatanggap ng kumpirmasyon ang inyong escrow officer at ipapaalam sa lahat, at iyan ang araw na may-ari na kayo ng bahay. Sinusundan ng artikulo tungkol sa escrow sa seryeng ito ang huling yugtong iyon.

Napakalaki po ng respeto ko sa mga escrow officer, at taos-puso ang ibig kong sabihin. Hawak nila ang pera, sinusubaybayan ang bawat kundisyon, at pinag-uugnay ang maraming taong nagmamadali sa bawat file. Karamihan ng mga bumibili ay hindi nakikita ang anuman sa trabahong iyon. Kapag tumawag ang inyo para sabihing na-rekord na, pasalamatan ninyo rin sila.