Magsimula sa Loan, Hindi sa Listing: Ang Pagkakasunod-sunod na Gagamitin Ko sa Pagbili ng Bahay

Matagal ko pong pinag-isipan kung paano ito sasabihin, dahil ayaw kong mabigat ang dating nito. Sinasabi ko ito nang buong pagmamahal.

Palagi akong nakakakilala ng mga taong malapit nang gawin ang pinakamalaking pamumuhunan ng kanilang buhay, pero ni isang hapon ay hindi pa sila naglaan ng panahon para alamin kung paano talaga gumagana ang pagbili. Nakakita sila ng bahay. Napamahal sila rito. Tumawag sila sa isang ahente. At ngayon, umaasa na lang sila na sana ay umayos ang lahat.

Maaari namang umayos. Sa loob ng 36 na taon, marami akong nakitang nagtagumpay. Pero ang pag-asa ay hindi plano. Ang tamang pagkakasunod-sunod ay ang financing muna, saka ang inyong ahente, saka ang bahay, at karamihan ng tao ay baligtad ang takbo. Sa baligtad na paraan nagmumula ang halos lahat ng pagkabigo sa negosyong ito.

Ang pagkakasunod-sunod na gumagana, at ang ginagamit ng karamihan

Ganito po ang kadalasang kinahihinatnan ng baligtad na paraan. Sa loob ng dalawang linggo matapos ang tawag na iyon, malalaman ng bumibili na hindi pala kaya ng financing. Minsan, hindi sapat ang kita para sa buwanang bayad. Minsan, may nakatago pala sa credit report na walang nakakaalam. Minsan, kulang ang score para sa programang nasa isip nila.

Wala pong masama sa pagkatao ninyo kung ganoon. Mga katotohanan lamang iyon tungkol sa isang file, at marami sa mga iyon ay maaayos. Pero mas madali silang ayusin nang tahimik, nang maaga, kaysa sa mismong linggong tinanggap ang inyong offer.

Narito ang pagkakasunod-sunod na gagamitin ko kung ako kayo.

• Ang financing muna. Alamin ninyo kung magkano talaga ang kaya ninyong ma-qualify, nakasulat, bago kayo mapamahal sa kahit anong bahay.
• Ang inyong ahente pangalawa. Nagbago ang mga patakaran noong Agosto ng 2024. Sa pangkalahatan, ang bumibili ngayon ay pumipirma ng nakasulat na kasunduan sa representasyon sa kanilang ahente bago mamasyal sa mga bahay, at sa kasunduang iyon nakasaad ang mga tuntunin ng kabayaran. Maaaring pag-usapan ang mga tuntuning iyon, at may karapatan kayong sabihin ito. Basahin ang bawat linya at magtanong tungkol dito. Tunay na kontrata iyon, hindi pormalidad lamang.
• Ang bahay pangatlo. Ito ang masayang bahagi, at mas nagiging masaya ito kapag ayos na ang unang dalawa.

Naiintindihan ko po kung bakit natural na magsimula sa bangkong kilala na ninyo. Pero sa mga kumuha ng purchase mortgage noong 2024, 44 porsyento ang seryosong nag-isip ng iisang lender o broker lamang, at 67 porsyento ang nag-apply sa iisa lamang.¹ May pakinabang ang pagiging pamilyar. Pero gusto ko pa ring ikumpara ninyo ang sagot ng bangkong iyon sa sagot ng ibang lender bago kayo magdesisyon. Sa mga bumibili noong 2024 na nag-apply sa higit sa isa, 86 porsyento ang nagsabing naghahanap sila ng mas magandang mga tuntunin ng loan.¹ Tama sila na maghanap.

Ayos lang ang mga open house. Hindi lang sila ang panimulang hakbang.

Hindi po ako laban sa mga open house. Dapat nga puntahan ng bawat bumibili ang mga ito. Kung hindi pa kayo handang bumili at gusto lang ninyong subukan ang merkado, ang open house ay kapaki-pakinabang na hapon na walang gastos. Malalaman ninyo kung ano ang pakiramdam ng isang floor plan kapag nakatayo kayo sa loob nito sa halip na nakatingin sa screen, malalaman ninyo kung magkano ang hinihingi ng mga nagbebenta sa isang lugar, at magsisimula kayong mapansin kung ano talaga ang mahalaga sa inyo, na halos hindi kailanman ang inaakala ninyo noong umpisa.

Tunay na pananaliksik iyon, at sulit na paggamit ng oras.

Ang hindi kayang gawin ng open house ay sagutin ang tatlong tanong na mahalaga kapag seryoso na kayo. Magkano ang kaya kong ma-qualify? Magkano ang gagastusin ko mula sa pagtanggap ng offer hanggang sa susi? At ano ang kailangang mangyari sa pagitan? Walang nakatayo sa sala na iyon ang handang sumagot ng mga iyon, at hindi rin ang internet. Usapan iyon sa isang lender, at dapat itong mauna sa offer.

Ano talaga ang kailangan kong tingnan

Hindi po mahirap ang bahaging ito, at laging nagugulat ang mga tao kung gaano ka-ordinaryo ang listahan. Narito ang gusto kong makita.

• Ang inyong mga pay stub sa nakalipas na dalawang buwan
• Ang inyong mga W-2 sa nakalipas na dalawang taon. Ngayon ay 2026, kaya ibig sabihin niyan ay ang inyong 2024 at 2025 na W-2
• Ang inyong mga bank statement sa nakalipas na dalawang buwan, lahat ng pahina, kasama ang mga mukhang blanko
• Ang inyong mga pederal na tax return sa nakalipas na dalawang taon. Hindi ko palaging kailangan ang mga ito sa simula, pero ipunin na ninyo ngayon, at kung self-employed kayo, napakahalaga ng mga ito
• Isang listahan ng iba pa ninyong liquid asset: mga stock, bond, brokerage account, isang 401k o ibang retirement account

Kapag hawak ko na ang mga iyon, kukunin ko ang inyong credit report at kukuwentahin ang inyong mga debt ratio, na simpleng paghahambing ng mga buwanang bayarin sa utang at ng buwanang kita ninyo. Sasabihin ko rin kung magkano ang magiging bayad sa isang partikular na presyo at kung kaya ito ng inyong kita.

Hindi iyan proyektong aabutin ng isang buwan. Isang malinaw na sagot, papasa man o hindi, sa loob ng 24–48 oras.

Saan maaaring manggaling ang down payment

Dalawang pinagmumulan ang laging lumalabas. Parehong lehitimo, at pareho silang may mekanismong dapat maunawaan bago ninyo asahan.

Regalo mula sa kapamilya. Maaaring iregalo sa inyo ng kamag-anak ang buo o bahagi ng inyong down payment, at maraming magulang ang gumagawa nito. Ang kailangan ng underwriting ay malinaw na dokumentasyon: isang pirmadong gift letter na nagsasaad na ang pera ay regalo at hindi utang na inaasahang babayaran, kasama ang dokumentasyong nagpapakita ng paglabas ng pondo mula sa account ng nagbigay at pagdating nito sa inyo. Ang perang basta na lang lumitaw sa inyong account nang walang paliwanag ay isa sa mga pinakakaraniwang nagpapabagal ng file, kaya banggitin agad ang regalo at magiging madali na lang ito.

Loan laban sa inyong 401k. Karamihan sa mga plano ay nagpapahintulot na umutang kayo laban sa sarili ninyong balanse, hanggang sa limitasyong itinakda ng mga pederal na patakaran. Babalik sa inyo ang pera bilang utang sa sarili ninyo, na babayaran ninyo paunti-unti, kadalasang direktang kinakaltas sa inyong sahod. Dahil utang ito at hindi distribusyon, sa pangkalahatan ay hindi ito nagiging taxable na pangyayari.

Ibang usapan na ang paglampas sa limitasyong iyon ng loan. Kapag lumampas, karaniwang withdrawal na ang tawag dito sa halip na loan, at ang mga withdrawal ay maaaring magdala ng income tax at, depende sa inyong edad at kalagayan, ng karagdagang multa sa maagang pagkuha. Sa pagkakaintindi ko, maaaring malaki ang mga iyon. Nag-iiba ang detalye ayon sa plano at sa tao, kaya bago kayo gumalaw ng retirement account, kumpirmahin ang detalye sa inyong plan administrator at sa sarili ninyong tax advisor. Broker po ako at loan officer, hindi ninyo CPA. At sabihin ninyo agad sa akin ang anumang 401k loan para maisama natin ito nang tama sa kuwenta.

Tatlong magkakaibang bagay ang pre-qualification, pre-approval, at automated underwriting

Madalas pagpalitin ang tatlong ito, minsan pa nga ng mga taong dapat sana ay mas nakakaalam. Hindi sila magkapareho, at lumilitaw ang pagkakaiba kapag nagdedesisyon ang nagbebenta kung aling offer ang seseryosohin.

Ang pre-qualification letter ay batay sa sinabi ninyo sa akin. Ibibigay ninyo mula sa alaala ang inyong kita, mga utang, at mga asset, at sasabihin ko kung ano ang kayang suportahan ng larawang iyon. Wala pang na-verify. Kapaki-pakinabang itong panimulang sukat, pero ito ang pinakamagaan sa tatlo, at alam iyan ng mga bihasang listing agent.

Ang pre-approval letter ay nangangahulugang nakolekta at nasuri ko na ang inyong tunay na mga dokumento. Mga pay stub, W-2, bank statement, credit report. Ang inyong mga debt ratio ay galing sa tunay na papeles sa halip na sa kuwentuhan. Mas matibay iyan, dahil sinuri ng isang propesyonal na araw-araw gumagawa nito ang inyong file at inilagay niya rito ang kanyang pangalan.

Ang Fannie Mae Desktop Underwriter (DU) certificate ay isang hakbang pa, kung saan pinapayagan ito ng inyong uri ng loan. Sa conventional na financing, maaaring dumaan ang inyong file sa automated underwriting system ng Fannie Mae, na nagbabalik ng mga finding kasama ang listahan ng mga bagay na kailangang idokumento ng inyong lender. Ito ang pinakamalakas sa tatlo, dahil ito rin ang mismong sistemang gagamitin sa magiging desisyon ng underwriting, at mapapansin ito ng listing agent na nagkukumpara ng dalawang magkatulad na offer.

Ngayon, ang maingat na bahagi, dahil dito mismo madalas mag-oversell ang panig ko ng negosyo. Ang DU certificate ay hindi panghuling pag-apruba ng loan. Pinapalakas ng DU findings ang isang file, at sinasabi nito sa lahat na dumaan ang mga numero sa tunay na sistema sa halip na tinantiya lamang. Pero hindi nito tinatapos ang proseso. Kailangan pa ring i-verify ng isang underwriter ang bawat kundisyong nasa mga finding na iyon. Kailangan pa ring suportahan ng appraisal ang halaga. Ang inyong trabaho, credit, at mga deposito ay kailangan pa ring kapareho ang hitsura sa closing gaya noong nag-apply kayo. Ang lahat ng desisyon sa loan ay nananatiling nakasalalay sa panghuling underwriting, at sinumang magsabi sa inyo ng iba ay hindi kayo tinutulungan.

Hindi po iyan pagiging negatibo. Sinasabi ko lang sa inyo kung ano talaga ang dokumento, para magamit ninyo ito nang tama.

Ano ang mangyayari pagkatapos matanggap ang inyong offer, at kung bakit ngayon pa lang ay dapat alam na ninyo

Ito po ang bahaging nakakabigla sa mga tao. Ang inyong down payment ay hindi ang katapusan ng hihingin sa inyo.

Kapag natanggap na ang inyong kontrata, nasa escrow na kayo, at sa pangkalahatan ay may humigit-kumulang 30 araw kayo para magsara. Sa loob ng panahong iyon, may mga nonrecurring closing cost kayo, ang mga isahang singil para sa mga serbisyong ginawa sa inyong transaksyon. May mga recurring closing cost kayo, ang mga gastusing nagpapatuloy pagkatapos ninyong lumipat at hinahati-hati sa closing. May home inspection kayo. May appraisal kayo. At tumatakbo sa background sa buong panahong iyon ang kabuuang proseso ng underwriting sa loan.

Hindi po ako maglalagay ng mga halaga sa isang artikulo, dahil ang inyong mga numero ay sa inyo at ang akin ay magiging hula lamang. Ang masasabi ko ay ito: hingin ninyo nang nakasulat ang bawat isa sa mga gastusing iyon, nang maaga. Karapatan ninyo iyon. Walang tanong tungkol sa sarili ninyong pera ang masyadong maliit para itanong, at ang mga hindi ninyo naitanong ang siyang babalik sa inyo.

Sa karanasan ko, ang mga bumibili na pinakamasaya paglabas ng escrow ay hindi ang mga pinakamaraming alam pagpasok. Sila ang mga pinakamaraming naitanong.