Paano Talaga Ginagamit ang Inyong Credit Score Kapag Bumibili Kayo ng Bahay

May umuupo sa harap ko, kukunin ang kanyang telepono, at ipapakita ang credit score mula sa isang app. Kadalasan ay ipinagmamalaki nila ang numerong iyon, at madalas naman ay dapat lang. Pagkatapos, kukunin namin ang report na talagang ginagamit para sa loan, at may tatlong score doon. Wala ni isang tumutugma sa telepono. At ang gagamitin namin ay hindi ang pinakamataas sa tatlo.

Hindi po iyan panlilinlang, at kadalasan ay hindi rin masamang balita. Ganoon lang talaga gumagana ang mortgage credit. Pero halos walang nagpapaliwanag nito sa bumibili hanggang sa sandaling mahalaga na ito, at sa puntong iyon, nakabuo na ang bumibili ng buong plano sa paligid ng maling numero.

Sa karanasan ko, mas malaki ang nagiging kapalit ng kakulangang ito kaysa inaakala ng mga tao. Nawawalan sila ng oras at kaunting bentahe sa negosasyon, at paminsan-minsan ay nawawala sa kanila ang bahay na gusto nila dahil inakala nilang kwalipikado sila para sa isang loan o halagang hindi pala naaangkop sa kanilang file.

Kaya pag-aralan natin ito nang maayos: aling score ang ginagamit ng lender, saan ito nanggagaling, at ano talaga ang kontrolado nito.

Ang score sa inyong telepono ay hindi ang score sa inyong loan

Kapag tiningnan ninyo ang sarili ninyong credit, sa pamamagitan ng card issuer o libreng app o subscription service, halos palagi kayong nakatingin sa iisang bureau. Baka TransUnion. Baka Equifax. Baka Experian. Iisa.

Kapag bumili kayo ng bahay, kukunin ng inyong lender ang tinatawag na tri-merged na credit report. Iisang report iyon na kumukuha ng inyong file mula sa lahat ng tatlong malalaking bureau nang sabay-sabay at inihahanay ang mga ito, bawat isa ay may sariling score.

Bihirang magkapareho ang tatlong score na iyon, at may ordinaryong dahilan ito. Hindi lahat ng pinagkakautangan ay nagre-report sa lahat ng tatlong bureau, at ang mga nagre-report naman ay hindi sabay-sabay ang araw ng pag-uulat. Kaya bawat bureau ay may bahagyang magkaibang larawan ninyo, at ang bahagyang magkaibang larawan ay nagbubunga ng bahagyang magkaibang score.

Narito ang detalyeng baligtad ang pagkakaintindi ng karamihan. Hindi ang mga bureau ang gumagawa ng inyong score. Hawak ng TransUnion, Equifax at Experian ang datos ng credit. Ang score mismo ay isang FICO score, na ginagawa sa pamamagitan ng pagpapatakbo ng scoring model laban sa kung anong datos ang hawak ng partikular na bureau. Tatlong hanay ng datos, iisang scoring model, tatlong resulta.

Hindi nila ina-average ang tatlo. Isinasantabi nila ang dalawa.

Ito ang maling akala na pinakamadalas kong itinatama, at gusto kong maging tuwiran tungkol dito.

Hindi pinagsasama-sama ng lender ang inyong tatlong score para hatiin sa tatlo. Walang average. Ang ginagawa nila ay kinukuha ang pinakamataas na score at ang pinakamababang score at isinasantabi ang dalawa. Ang panggitnang score ang siyang ginagamit.

Para sa isang bumibili, ang panggitnang score ay galing sa Experian. Para sa susunod, galing ito sa TransUnion. Walang pattern dito, at hindi gaanong mahalaga kung aling bureau ito nanggaling. Ang mahalaga ay ito ang nasa gitna.

Kaya kung may iisang numero kayong bibitbitin sa isip habang naghahanda kayong bumili, iyon ang bitbitin ninyo. Hindi ang pinakamaganda ninyo. Ang panggitna.

Ano talaga ang kontrolado ng panggitnang score na iyon

Tatlong bagay, sa pangkalahatan.

• Kung aling programa ng loan ang babagay sa inyo. Conventional na financing, isang FHA loan, isang high-balance loan para sa mas mamahaling mga ari-arian sa mga county kung saan pinapayagan ito ng mga limitasyon ng loan, o isang jumbo loan na lampas sa mga limitasyong iyon. Bawat isa sa mga iyon ay may magkakaibang inaasahan sa credit, at malaking bahagi ang inyong panggitnang score sa kung aling pinto ang bukas.
• Anong interest rate ang maaari ninyong ma-qualify. Sa pangkalahatan, ang mas malakas na credit ay nauugnay sa mas magagandang tuntunin. Hindi ko masasabi kung ano ang iaalok sa isang partikular na bumibili, dahil gumagalaw ang mga rate at bawat file ay may sariling katangian.
• Magkano ang gastos ninyo sa rate na iyon. Ito ang hindi inaasahan ng kahit sino. Ang presyo ng loan ay may antas ayon sa credit, na nangangahulugang dalawang bumibili ang maaaring bigyan ng parehong rate pero magkaiba ang babayaran para makuha ito. Ang rate at ang halaga ng rate ay dalawang magkahiwalay na tanong, at nasa loob ng pareho ang inyong panggitnang score.

Ang pangkalahatang kalagayan, at pakibasa po ang mga pag-iingat

Narito ang pangkalahatang kalagayan ng merkado, kasama ang pag-iingat na ito: konteksto lamang ito, hindi hula tungkol sa inyo. Walang makakatingin sa isang numero sa screen at makapagsasabi kung anong loan o halaga ang maaaprubahan para sa inyo. Iyan ang layunin ng aktuwal na aplikasyon.

Ang sukatan ng FICO ay mula 300 hanggang 850. Sa 36 na taon, hindi pa ako nakakita ng score na nasa alinmang dulo nito.

Sa pangkalahatan, gusto ng karamihan ng mga lender na makita ang panggitnang score na lampas sa 580. May mga programa at sitwasyong bumababa sa numerong iyon, pero ang lampas sa 580 ang karaniwang nagpapadali ng usapan.

Mula roon, unti-unting pagtaas ito, hindi hagdanan. Habang tumataas ang panggitnang score, mas gumaganda karaniwan ang mga tuntunin. Sa karanasan ko, kapag lampas na sa 720 ang panggitnang score, karamihan ng mga produkto ng loan ay karaniwang bukas na sa bumibiling iyon. Pangkalahatang obserbasyon iyan tungkol sa kilos ng merkado, hindi pangako tungkol sa inyong file.

At kung mas mababa ang score ninyo kaysa sa gusto ninyo: panimulang punto iyan, hindi hatol. Gumagalaw ang mga score. Marami na akong nakitang nagtama ng maling ulat o nagbayad ng ilang balanse at nasa ibang posisyon na pagkalipas ng ilang buwan.

Kalahati lang ng usapan ang inyong score. Ang debt ratio ninyo ang kabilang kalahati.

Napupunta sa credit ang lahat ng pansin, pero walang underwriter na tumitingin sa score nang mag-isa. Tinitingnan nila ang kinikita ninyo laban sa inuutang na ninyo.

Hindi komplikado ang aritmetika. Pinagsasama-sama ng lender ang bawat pinakamababang buwanang bayad na lumalabas sa inyong credit report: mga hulog sa kotse, student loan, mga minimum ng credit card, mga installment loan, kasama ang bayad sa pabahay na balak ninyong pasanin. Ang kabuuang iyon ay hinahati sa inyong gross na buwanang kita, ibig sabihin ay ang kita ninyo bago kaltasin ang buwis. Ang resulta ay ang inyong debt-to-income ratio.

Sa karanasan ko, ang mga underwriter sa pangkalahatan ay ayaw lumampas nang malayo sa kalagitnaan ng 40s, sa paligid ng 47 porsyento. Gusto kong maging maingat sa numerong iyan. Pangkalahatang obserbasyon iyan mula sa mahabang panahon sa trabahong ito, hindi linyang mapapanghawakan ninuman, at gumagalaw ito ayon sa programa at sa file.

May mga file na tumataas pa. Kapag ganoon, kadalasan ay dahil may ibang bahagi ng file na nagbibigay ng lakas. Sa negosyong ito, tinatawag namin ang mga iyon na compensating factor. Ang mga pinakamadalas kong makita:

• Makabuluhang reserba. Perang nasa bangko pa rin pagkatapos maasikaso ang down payment at mga closing cost.
• Magaan na pasanin sa utang, kung saan ang bagong bayad sa pabahay ang halos buong ratio at wala nang gaanong iba sa report.
• Malinis na kasaysayan ng pagbabayad sa mahabang panahon, isang taong hindi nagpapataas ng mga balanse.

Sa huli naman, karaniwang ang desisyon ng automated underwriting ang tumatapos sa tanong. Sa conventional na financing, maaaring ipatakbo ang inyong buong file sa automated underwriting system ng Fannie Mae, at ang hinahanap ninyo ay isang approve/eligible na finding sa Fannie Mae Desktop Underwriter (DU) certificate. Mas mabuting sagot iyon kaysa sa mental na kuwenta ng kahit sino, kasama na ang akin.

Isang paalala na ibinibigay ko sa bawat bumibili, at mas gusto kong ako ang magsabi nito nang malakas: ang DU findings ay hindi panghuling pag-apruba ng loan. Ang DU certificate ay malakas at tiyak na senyales tungkol sa inyong file. Ang panghuling pag-apruba ay nagmumula pa rin sa isang underwriter na sinusuri ang inyong aktuwal na mga dokumento. Sinumang magsabi sa inyo ng iba ay nagbebenta ng kaginhawahang hindi nila kayang panindigan.

Kung FHA o VA ang tatahakin ninyo, ang bahay mismo ay bibigyan din ng grado

Nakakabigla po ang bahaging ito sa mga tao, at hindi naman ito talaga tungkol sa inyong credit. Inilalagay ko ito rito dahil ito ang kabilang kalahati ng parehong usapan.

Sa pangkalahatan, mas maluwag ang FHA kaysa sa conventional na financing pagdating sa credit score at sa mga debt ratio. Iyan ang bahaging alam ng karamihan sa mga bumibili. Ang hindi nila alam ay higit na mahigpit ang FHA at VA pagdating sa kondisyon ng mismong ari-arian.

Sa isang FHA o VA appraisal, sa pangkalahatan, sinusuri ng appraiser ang bahay, hindi lang ang halaga nito. Mga bagay na nakikita kong naitatala:

• Water heater na walang strap
• Natutuklap na pintura
• Walang gumaganang pampainit sa bahay
• Composition shingle na bubong na sira na, na may mga shingle na kumukulot, umaangat o nawawala

Ang conventional na appraisal sa pangkalahatan ay hindi ganoon kahigpit tumingin sa mga bagay na iyon. Parehong bahay, parehong bumibili, magkaibang uri ng loan, at magkaibang antas ng pansin sa kondisyon.

Narito kung bakit praktikal ito at hindi lang teorya. Magsulat kayo ng offer sa bahay na may dalawa o tatlo sa mga isyung iyon habang gumagamit kayo ng FHA financing, at may usapan na kayo tungkol sa pagkukumpuni sa gitna ng escrow, na may tumatakbong orasan at nagbebentang maaaring pumayag o hindi. Ang pagkukumpuni ay maaaring pag-usapan tulad ng ibang tuntunin sa kontrata ng pagbili, pero mas madaling negosasyon ito bago kayo pumasok sa kontrata kaysa pagkatapos.

Isa ito sa mga kongkretong dahilan para magkaroon ng bihasang ahente na kasama ninyong naglilibot sa mga ari-arian. Ang mahusay na ahente ay tumitingin sa bubong at water heater na nasa isip na ang inyong uri ng loan, at may sinasabi bago ninyo isulat ang offer sa halip na pagkatapos.