Sino ang Nagbabayad sa Inyong Ahente Ngayon, at Bakit Sulit ang Usapang Ito

Mga dalawang taon na po ang nakalipas mula nang magbago ang paraan ng pagbabayad sa mga ahente ng bumibili sa negosyong ito, at halos linggo-linggo pa rin akong nagkakaroon ng parehong usapan. Uupo sa harap ko ang isang bumibili, aabot kami sa bahaging tungkol sa representasyon, at kitang-kita ko sa mukha nila ang biglaang pagkaunawa. Akala nila, tapos na ang bahaging ito. Inakala nilang ang nagbebenta ang nagbabayad ng lahat, dahil ganoon noong binili nila ang huli nilang bahay, o ganoon noong bumili ang kanilang mga magulang.

Makatwiran ang akalang iyon sa mahabang panahon. Hindi na lang talaga ganoon ang takbo ngayon, at napakaraming bumibili pa rin ang umaasa rito.

Tatalakayin ko kung ano ang nagbago, ano ang pipirmahan ninyo, ano ang ilalagay sa offer, at ano ang itatanong ko bago ko ilagay ang pangalan ko sa kahit ano. Mag-iingat ako sa mga detalye, sa dalawang dahilan. Ang kabayaran ay paksang inaasahan ng California Department of Real Estate na ilarawan namin nang eksakto. At ang mga partikular ng anumang kasunduan ay nararapat sa isang nakasulat na dokumento, sa harap ninyo, na may mga sagot sa inyong mga tanong, hindi sa isang web page.

Ano ang nagbago noong Agosto ng 2024

Isang pambansang legal na kasunduan na kinasasangkutan ng National Association of Realtors ang nagbago ng dalawang matagal nang kaugalian, at nagkabisa ang mga pagbabagong iyon noong Agosto ng 2024. Dumating ang mga ito sa pamamagitan ng mga patakaran ng multiple listing service, ang sistemang ginagamit ng mga ahente para ipamahagi ang mga ari-arian sa isa't isa, kaya umabot ang mga ito sa halos bawat transaksyon sa estado.

Dalawang bagay ang naiiba na ngayon:

• Ang mga alok ng kabayaran sa ahente ng bumibili ay hindi na nakalathala sa multiple listing service. Ang halagang iyon ay dating nakalagay mismo roon sa datos ng listing katabi ng sukat ng bahay. Wala na ito roon.
• Ang bumibili ay pumipirma ng nakasulat na kasunduan sa representasyon sa sarili nilang ahente bago mamasyal sa mga bahay. Hindi pagkatapos ninyong makahanap ng bahay. Bago ninyo makita ang unang bahay.

Parehong pagbabago ay tumuturo sa iisang direksyon. Kung sino ang nagbabayad sa inyong ahente ay isa nang bagay na sadya ninyong dinedesisyunan, nang nakasulat, sa halip na bagay na inaakala para sa inyo.

Bakit halos hindi lumitaw ang tanong noong araw

Sa lumang paraan, malawakang inaakala na ang nagbebenta ang magbabayad sa ahente ng bumibili. Dahil nakalathala sa listing ang alok ng kabayaran, tumatatag ang akalang iyon kadalasan nang walang kahit sinong nag-uusap tungkol dito. Bubuksan ng ahente ang isang ari-arian, babasahin ang numero sa screen, sasabihing salamat sa langit, at iyon na iyon. Karamihan ng mga bumibili ay hindi kailanman nakita ang bahaging iyon ng transaksyon.

Iyan ang bahaging gusto kong pagnilayan ninyo sandali. Hindi sa sinabihan ang mga bumibili na ang nagbebenta ang nagbabayad. Kundi bihirang lumitaw ang tanong. At ang tanong na hindi lumilitaw ay tanong na hindi ninyo nasagot para sa sarili ninyo.

Sa karanasan ko, mas panatag ang mga tao sa singil na napag-usapan nila kaysa sa singil na tahimik na inasikaso para sa kanila, kahit pa halos magkatulad ang kinalabasan ng kasunduan sa alinmang paraan.

Ang kasunduang pipirmahan ninyo sa sarili ninyong ahente

Bago magpakita sa inyo ng mga bahay ang isang ahente, pipirma kayong dalawa ng nakasulat na buyer representation agreement. Sa California, karamihan ng mga ahente ay gumagamit ng form na inilathala ng California Association of Realtors. Dalawa ang trabaho ng dokumentong iyon: isinasaad nito kung ano ang ipinapangakong gawin ng ahente para sa inyo, at isinasaad nito kung paano binabayaran ang brokerage ng ahenteng iyon.

Mula nang una kong isulat ang tungkol dito, nagpatibay na rin ang California ng sariling batas, at mahalagang malaman iyon dahil mas mataas ang awtoridad nito kaysa sa patakaran lamang ng industriya. Ang Civil Code section 1670.50, na may bisa mula 1 Enero 2025, ay nag-aatas ng buyer-broker representation agreement sa lalong madaling panahong praktikal itong maisagawa, at hindi lalampas sa pagpirma ninyo ng inyong offer.¹ Isang regulasyong nagkabisa noong 1 Enero 2026 ang nagtakda rin ng presumption na praktikal sanang mapirmahan ang kasunduang iyon bago magpakita sa inyo ng ari-arian ang inyong ahente, personal man o virtual.² Maaaring salungatin ang presumption na iyon, kaya hindi ito ganap na hadlang, pero hindi maikakaila ang direksyon.

Mahalaga ang pagkakaiba. Ang mga pagbabago noong Agosto 2024 ay dumating sa pamamagitan ng mga patakaran ng multiple listing service, na bumibigkis sa mga ahente at broker na kalahok sa mga serbisyong iyon. Ang idinagdag ng California mula noon ay batas at regulasyon, na ibang uri ng awtoridad. Kung may magsabi sa inyo na ang papeles ay pormalidad lang ng industriya, hindi na iyan tumpak na paglalarawan sa California.

Ang pangalawang bahagi ang madalas lampasan ng mga tao sa pagbasa. Ito ang babasahin ko nang dalawang beses.

Sa ilalim ng mga patakaran ng California, ang kabayaran ay lubos na maaaring pag-usapan ninyo ng inyong ahente. Hindi ito itinakda ng batas. Hindi ito itinakda ng anumang board o asosasyon. Walang istandard na rate, at walang pinapayagang magsabi sa inyo na mayroon. Anuman ang mapunta sa dokumentong iyon ay napunta roon dahil umupo kayong dalawa at nagkasundo.

Hindi ko po ilalarawan kung ano ang hitsura ng anumang partikular na kasunduan, kasama na ang akin. Nangyayari ang usapang iyon nang may dokumento sa mesa at mga tanong ninyong sinasagot nang malakas.

Ang offer ay hiwalay na dokumento, at hiwalay na negosasyon

Narito po ang pagkakaibang nakakalito sa mga tao, kaya magiging tuwiran ako. Ang inyong kasunduan sa inyong ahente at ang inyong offer sa nagbebenta ay dalawang magkaibang dokumento na may dalawang magkaibang trabaho.

Ang representation agreement ay sa pagitan ninyo at ng inyong broker. Doon napagkakasunduan ang kabayaran.

Ang nakasulat na offer sa pagbili ay sa pagitan ninyo at ng nagbebenta. Doon ninyo maaaring hilingin sa nagbebenta na mag-ambag sa kabayaran ng inyong ahente, gaya ng paghingi ninyo ng kahit anong ibang tuntunin. Maaaring pumayag ang nagbebenta, tumanggi, o mag-counter. Ganoon gumagana ang mga offer, at binabasa ng nagbebenta ang inyong offer bilang isang pakete: ang presyo, ang timeline, ang mga contingency, at anumang hiniling ninyong iambag nila.

Kaya nag-uusap ang dalawang dokumento, pero hindi sila iisang usapan, at ang pangalawa ay hindi nagbubura sa una. Ang napagkasunduan ninyo sa sarili ninyong broker ay hindi naglalaho dahil tumanggi ang isang nagbebenta. Iyan mismo ang dahilan kung bakit napakahalaga ng isa sa mga tanong sa ibaba.

Ang mga paraan ng pag-aayos ng isang kasunduan

Lahat sa real estate ay maaaring pag-usapan, at kasama ito roon. Sa ilalim ng kontrata, may ilang pangunahing paraan itong maisaayos. Ilalahad ko ang mga ito nang walang pagkiling, walang rekomendasyon, dahil ang tamang sagot ay lubos na nakadepende sa inyong sitwasyon at tunay na sa inyo ang desisyon.

Kayo mismo ang magbabayad sa inyong ahente. Ang kabayarang napagkasunduan sa inyong representation agreement ay babayaran ninyo, karaniwan sa closing. Walang bahagi nito ang naghihintay sa pagpayag ng nagbebenta sa kahit ano. Pera rin itong dadalhin ninyo sa mesa, kaya nararapat itong kasama sa parehong usapan ng pagpaplano gaya ng inyong down payment at mga closing cost.

Hihilingin ng inyong offer na mag-ambag ang nagbebenta. Papasok ang kahilingan sa nakasulat na offer bilang tuntunin ng kontrata. Maaaring tanggapin ito ng nagbebenta, tanggihan, o mag-counter, at tinitimbang ito kasama ng inyong presyo at ng iba ninyong tuntunin sa kanilang pagbasa ng offer. Itanong sa inyong loan officer kung paano tinatrato ng inyong partikular na programa ng loan ang ambag ng nagbebenta sa kabayaran ng ahente ng bumibili, dahil ang mga patakaran ng programa tungkol sa mga ambag ay patuloy na nagbabago mula nang magbago ang sistema at hindi ito magkakapareho sa bawat uri ng loan.

Kombinasyon, na maaaring may kasamang pagbabago sa presyo ng pagbili. Minsan, nakikipag-ayos ang bumibili at nagbebenta ng presyong isinasaalang-alang ang iniaambag ng nagbebenta. May mga epekto iyon na dapat maunawaan bago kayo pumayag. Ang mas mataas na presyo ng pagbili ay mas mataas na numerong kailangang suportahan ng appraisal. Binabago nito ang halagang inuutang ninyo, at sa California, ang presyo ng inyong pagbili ang nagtatakda ng inyong assessed value para sa buwis ng ari-arian mula roon.

Wala sa mga ito ang siyang tama. Bawat isa ay lehitimo, bawat isa ay may epekto, at kayo ang pumipili. Ang huling bahaging iyan ang bahaging talagang gusto ko sa kasalukuyang mga patakaran.

Bakit sa tingin ko mas patas ito, kahit kinailangan itong masanayan

Magiging tapat po ako sa inyo. Hindi ito nagustuhan agad ng industriya. Sanay ang mga ahente na makita ang kabayaran na nakalathala sa listing at basahin ito sa screen. Sanay ang mga bumibili na hindi ito iniisip. Sa isang panahon, parang dagdag na papeles lang ito sa prosesong marami nang papeles.

Nagbago na ang isip ko, at hindi nang atubili. Gusto ko ito. Mas pantay ang laban, at mas malinaw, dahil walang mahalagang bagay na inaakala para sa kahit sino.

Ang pagbili ng bahay ay isa sa pinakamalalaking pinansyal na pangako na papasukin ng isang tao. Sa transaksyong ganoon kalaki, walang dapat basta na lang mag-akala kung sino ang nagbabayad kanino. Dapat alam ninyo, nang nakasulat, bago kayo mamasyal sa unang bahay. Hindi iyan dagdag na papeles. Iyan ang bumibili na sa wakas ay kasama na sa usapang dating nangyayari nang wala sila.

Apat na bagay na gagawin bago pumirma ng representation agreement

Basahin ito. Ang kabuuan nito, doon mismo, at huwag humingi ng paumanhin sa paglalaan ng oras. Kung may nagmamadali habang nagbabasa kayo ng kontrata, impormasyon na rin iyon.

Itanong kung ano ang ipinapangako ninyo, at gaano katagal. Haba ng termino, saklaw na lugar, at paano ito makakansela. Itanong kung may obligasyon kayo kaugnay ng ari-ariang kayo mismo ang nakahanap. Itanong din kung ano ang mangyayari kapag, matapos mag-expire ang kasunduan, bumili kayo mula sa taong nakilala ninyo habang may bisa pa ito.

Itanong kung paano aasikasuhin ang kabayaran kung tumanggi ang nagbebenta na mag-ambag. Ito ang tanong na hindi naiisip itanong ng karamihan ng mga bumibili, at ito ang pinakamahalaga rito. Kunin ang sagot na iyan bago kayo pumirma, hindi pagkatapos bumalik ang inyong offer na may counter.

Makipag-ayos. Ang mga tuntunin ng kasunduang ito ay maaaring pag-usapan tulad ng lahat ng iba, kaya hilingin ang gusto ninyo. Ang sinumang propesyonal na karapat-dapat ninyong piliin ay hindi masasaktan sa tanong.

Sasabihin ko ito sa paraang ibig kong sabihin: transaksyon ninyo ito at ang mga taong ito ay nagtatrabaho para sa inyo. Maging magalang, maging propesyonal, at pagkatapos ay itanong ang bawat isang tanong na mayroon kayo. Walang iniisip ninyo na masyadong maliit para sabihin nang malakas, at hindi ito ang sandali para mahiya.