Huwag Kailanman Laktawan ang Home Inspection, at Ano ang Gagawin sa Makikita Nito

May ilang bagay po sa negosyong ito na bibigyan ko kayo ng dalawang panig, dahil tunay na may dalawang panig. Hindi ito isa sa mga iyon.

Maliban kung bagong-bagong tayo ang bahay, sa tingin ko ay walang dapat bumili ng bahay nang hindi nagpapagawa ng home inspection. Hindi ko ito kayang bigyan ng sapat na diin, at sinasabi ko ito nang buong pagmamahal. Ang pagbiling ganito kalaki ay hindi makatwiran nang hindi muna pinadadaanan sa isang kwalipikadong tao ang ari-arian.

May mga bumibiling tumututol dito paminsan-minsan, at halos pare-pareho ang dahilan. Nag-abot ang nagbebenta ng tumpok ng mga disclosure, mukhang tapat na tao ang nagbebenta, at napakaganda ng bahay tingnan. Lahat ng iyan ay maaaring ganap na totoo at bumibili pa rin kayo ng bagay na hindi ninyo lubos na nauunawaan.

Kaya pag-aralan natin kung para saan talaga ang inspeksyon, at pagkatapos ang bahaging pinakamahina ang paghawak ng mga bumibili, kung ano ang gagawin sa report kapag dumating na ito sa inyong inbox.

Ang tapat na nagbebenta ay hindi pa rin alam ang hindi nila alam

Sa pagbili sa California, makakatanggap kayo ng mga disclosure mula sa nagbebenta. Dalawa sa mga malalaki ay ang Real Estate Transfer Disclosure Statement, ang nakasulat na pahayag ng nagbebenta tungkol sa kondisyon ng ari-arian, at ang Seller Property Questionnaire, na naggagabay sa kanila sa mas mahabang listahan ng mga tiyak na tanong.

Narito ang hindi napapansin ng mga tao. Maaaring sagutan ng nagbebenta ang dalawang iyon nang lubos na tapat, masinsin, ayon sa pinakamataas na abot ng kanilang kaalaman, at maaari pa rin kayong mauwi sa report na puno ng mga bagay na hindi nila kailanman binanggit. Hindi dahil may itinago sila. Dahil hindi nila alam.

Isipin kung ano talaga ang isang disclosure. Pahayag ito ng kung ano ang alam ng nagbebenta. At ang nagbebenta ay nakatira sa loob ng bahay. Hindi sila nakatira sa ilalim nito o sa ibabaw nito. Walang gumugugol ng kanilang Sabado sa crawl space. Walang umaakyat para tingnan ang malayong bahagi ng sarili nilang bubong.

Doon pumapasok ang home inspector: sinusuri niya ang agwat sa pagitan ng alam ng may-ari at ng aktuwal na kondisyon ng ari-arian. Ang mahusay ay makakahanap ng mga bagay na tunay na hindi alam ng nagbebenta, at nakita ko na itong mangyari nang mas maraming beses kaysa mabibilang ko.

Ang dalawang lugar kung saan pinakamadalas lumitaw ang mga bagay

Kung tatanungin ninyo ako kung saan nanggagaling ang mga sorpresa, ibibigay ko ang parehong dalawang sagot na ibinibigay ko sa loob ng maraming taon: ang bubong, at, sa raised foundation, ang espasyo sa ilalim ng bahay.

Ang ibig sabihin ng raised foundation ay nakapatong ang bahay sa perimeter footing na may crawl space sa ilalim ng sahig, sa halip na sa concrete slab na direktang ibinuhos sa lupa. Maraming pabahay sa California ang ganoon ang pagkakagawa, at hindi iyon depekto. Ang ibig sabihin lang nito ay may buong bahagi ng ari-arian na naglalaman ng mga tubo, balangkas, ductwork, insulation, at halumigmig na halos walang tumitingin. Karaniwang hindi tumitingin ang mga nagbebenta. Tiyak na hindi ang mga bumibiling namamasyal ng Linggo. Ang inspector, titingin.

Ang bubong ang isa pa, at sulit maging eksakto rito, dahil dito madalas nakumbinsi ng mga bumibili ang sarili nila na ayos lang ang lahat.

Ang "hindi tumutulo" ay hindi katumbas ng "maayos ang bubong"

Kunin natin ang composition shingle na bubong. Maaari itong nasisira sa mga bahaging hindi nakikita ng sinumang nakatayo sa bakuran o naglalakad sa loob ng bahay. Para makita ang mga bahaging iyon, kailangan ninyong pisikal na umakyat sa bubong o magpalipad ng drone sa ibabaw nito. Kung hindi pa nagagawa ng nagbebenta ang alinman sa mga iyon, at karamihan ng mga may-ari ay hindi pa, kung gayon ang kondisyon ng bubong ay hindi bagay na kaya nilang sabihin sa inyo. Hindi dahil sa masamang loob. Hindi lang nila nakita.

Kunin naman natin ang tile na bubong. May mga tile na basag, o may ilang tuluyang nawawala. Maaaring hindi pa talaga tumutulo ang bubong na iyon ngayon. Isyu pa rin ito, at bagay pa rin itong gusto ninyong malaman bago ninyo ito ariin.

Iyan ang pagkakaibang gusto kong bitbitin ninyo: ang hindi tumutulo at ang maayos ay dalawang magkaibang natuklasan. Ang bubong na hindi pa tumutulo ay maaari pa ring may tunay na pagkukumpuni o pagpapalit sa malapit nitong hinaharap, at ang pagkakaiba sa pagitan ng pagkaalam nito sa loob ng inyong contingency period at ng pagkaalam nito sa unang malakas na bagyo pagkatapos ninyong lumipat ay pagkakaibang mararamdaman ninyo.

Ngayon, basahin nang maayos ang report

Dito ko po nakikitang nasasayang ng mga bumibili ang isang maayos na proseso. Babalik ang report, mahaba ito, puno ng mga litrato, at gumagamit ito ng mga salitang tulad ng "deficiency" sa isandaang lugar. Dadaanan lang ito ng mga tao nang mabilisan, matataranta o mamamanhid, at magpapatuloy.

Huwag ninyong gawin iyan. Umupo kasama ang inyong ahente ng real estate at pagdaanan ito nang malakas, isa-isang bagay.

Ang ginagawa ninyo sa usapang iyon ay pagbubukod-bukod ng bawat natuklasan sa isa sa tatlong tumpok:

• Mga bagay na kaya ninyong pagtiisan. Bawat bahay ay mayroon nito, kasama ang mga bago. Mga bagay na panlabas na anyo, ordinaryong pagkaluma, maliliit na bagay na mas gugustuhin ninyong ayusin mismo sa isang Sabado o Linggo.
• Mga bagay na gusto ninyong maipakumpuni bago kayo bumili. Mga tunay na bagay na may tunay na gastos o tunay na epekto.
• Mga bagay na nagpapabago kung gusto pa ba ninyo ang bahay. Bihira ang mga ito, at sila ang dahilan kung bakit natin ito ginagawa.

Karamihan ng mga report ay nagbubunga ng mahabang unang tumpok, maikling pangalawa, at walang lamang pangatlo. Normal na kinalabasan iyan at magandang araw. Pero hindi ninyo malalaman kung saang tumpok napupunta ang kahit ano hangga't hindi ninyo ito talagang nababasa at napagtatanungan.

Ang request for repairs, at ang dalawang paraan ng paghingi

Kapag alam na ninyo kung ano ang nasa pangalawang tumpok, sasagutan ng inyong ahente ang request for repairs. Maaaring pumunta ang kahilingang iyon sa isa sa dalawang direksyon, at mas mahalaga ang pagpili kaysa sa inaakala ng karamihan ng mga bumibili.

Hilingin sa nagbebenta na ipagawa ang trabaho. Ang nagbebenta ang kukuha ng kontratista, matatapos ang trabaho bago ang closing, at matatanggap ninyo ang ari-arian nang nakumpuni.

Humingi ng kabayarang pera kapalit ng mga pagkukumpuni. Sa halip na ang nagbebenta ang gumawa, magkakasundo kayo ng nagbebenta sa halagang tumutumbas dito, at kayo mismo ang mag-aasikaso ng mga pagkukumpuni pagkatapos ninyong maging may-ari ng bahay.

Sa karanasan ko, maraming bumibili ang mas pinipili ang pangalawa, at matino ang kanilang katwiran. Kapag kayo ang kumuha ng kontratista, kayo ang may kontrol sa kalidad ng trabaho. Kayo ang pipili kung sino ang gagawa, kayo ang magdedesisyon ng saklaw, at kayo ang susuri nito kapag tapos na. Ang nagbebentang paalis na ay, mauunawaan naman, mas pinahahalagahan ang matapos kaysa sa maging mahusay.

Walang iisang paraang tama sa bawat kaso. Halimbawa, kung kailangang matapos ang pagkukumpuni bago magpondo ang inyong lender, maaapektuhan nito kung aling opsyon ang praktikal. Pag-usapan ito sa inyong ahente. Kahilingan ito sa pagitan ng dalawang pribadong panig, kaya maaaring pag-usapan ang anyo nito.

Pagkatapos, sasagot ang nagbebenta. Maaari silang pumayag sa hiniling ninyo, pumayag sa bahagi nito, o tumangging lubusan. Lahat ng tatlo ay lehitimong sagot sa isang kahilingan, at alinman sa mga ito ay maaaring lumitaw.

Ang orasan ng contingency ang talagang nagpoprotekta sa inyo

Kung tumanggi ang nagbebenta, may desisyon kayong gagawin. Maaari pa rin kayong magpatuloy at tanggapin ang ari-arian sa kasalukuyang kalagayan nito; maraming bumibili ang gumagawa nito matapos nilang maunawaan ang mga panganib. O maaari kayong magkansela.

At ito po ang bahaging gusto kong malinaw ninyong maunawaan, dahil nakasalalay dito ang lahat ng nasa itaas.

Ang inyong kakayahang umatras ay nagmumula sa inspection contingency period na nakasulat sa inyong kontrata ng pagbili, isang tiyak na bintana ng panahon para gawin ang inyong mga inspeksyon at kumilos ayon sa ipinapakita ng mga ito. Ang bumibiling nagkakansela habang nasa loob pa ng bintanang iyon ay sa pangkalahatan ay may karapatang maibalik ang deposito sa ilalim ng mga tuntunin ng kontrata. Pero ang kontrata ang namamahala, hindi ang buod ko nito, at nag-iiba-iba ang mga probisyon ng contingency at pagkansela. Basahin ang inyo. Hilingin sa inyong ahente na ipaliwanag sa inyo nang maaga at nang nakasulat ang tiyak ninyong timeline at mga tuntunin sa pagkansela, bago kayo umasa sa mga ito.

Na nagdadala sa akin sa praktikal na instruksyong sumusunod mula sa lahat ng ito: i-schedule agad ang inyong home inspection. Hindi sa ikatlong linggo. Hindi kapag kumalma na ang papeles. Sa sandaling nasa escrow na kayo.

Tunay ang proteksyon, pero may orasan ito, at ang contingency period ay walang pakialam kung bakit kayo nahuli. Ang report ay may halaga lamang sa inyo habang kaya pa ninyong kumilos ayon dito.

Ang isa pang karaniwang paraan ng pagkabuwag ng magandang kasunduan

Dahil nasa paksa na tayo ng mga bagay na tumatapos sa isang mahusay sanang transaksyon, babanggitin ko ang isa pa.

Ang appraisal. Nag-o-order ang inyong lender ng malayang opinyon ng halaga, dahil ang ari-arian ang collateral at kailangang suportahan ng sarili nitong halaga ang loan. Kung lumabas ang opinyong iyon na mas mababa sa presyo ng inyong kontrata, may kailangang pumuno sa pagitan. Maaari ninyong hilingin sa nagbebenta na babaan ang presyo. Maaari ninyong sagutin mismo ang pagkakaiba. Maaari kayong magkita sa gitna. At kung walang panig na handang gumalaw, maaari ring mabuwag ang kasunduan at hindi matuloy ang escrow, na may kwalipikadong bumibili at walang may kasalanan.

Parehong aral ng inspeksyon: i-order ito sa lalong madaling panahon. Tinatalakay ko ang appraisal at ang natitirang timeline ng escrow sa artikulo tungkol sa escrow sa seryeng ito.