Mula sa Tinanggap na Offer Hanggang Susi: Ano Talaga ang Nangyayari sa Escrow

Dumarating po ang tawag dala ang magandang balitang hinihintay ng lahat. Tinanggap ang inyong offer. At pagkatapos, kadalasan, ang susunod na tanong ay isang bersyon ng: sige, ano na ang mangyayari ngayon?

Tanong iyan na sulit sagutin bago pa ipasa ang offer, hindi pagkatapos. Para sa karamihan, ito ang pinakamalaking pamumuhunan ng kanilang buhay, at sa sandaling bumalik na pirmado ang kontrata, may orasang nagsisimulang tumakbo na walang nagpaliwanag.

Maraming bumibili ang nakakalusot dito sa pamamagitan ng instinct, at sa loob ng 36 na taon, nakita kong gumagana iyon. Pero ang instinct ay hindi plano, at ang pagpasok sa escrow nang hindi nauunawaan ang proseso ay masamang ideya.

Kaya narito po ang buong takbo, ayon sa pagkakasunod-sunod. I-print ninyo kung makakatulong.

Bumubukas ang escrow sa kontrata, at ang kontrata ang nagpapatakbo ng kasunduan

Ang kontrata ng pagbili ay ganap na naisagawa kapag napirmahan na ito ninyo, ng nagbebenta, at ng parehong ahente. Hindi kapag nagsabi ng oo ang nagbebenta sa telepono. Hindi kapag nag-text ng magandang balita ang inyong ahente. Pirmado, ng lahat.

Mula sa sandaling iyon, ang kontrata ang nagpapatakbo ng lahat. Bumubukas ang escrow dito, at ang escrow officer ay kumukuha ng utos mula rito. Bawat petsa at obligasyon sa magkabilang panig ay nagmumula sa dokumentong iyon. Kung may tuntuning hindi ayon sa gusto ninyo, ayusin ito bago ang mga pirma.

Pagkatapos, gumagalaw ang papeles sa dalawang direksyon: ang mga form ng California Association of Realtors na ginagamit ng aming industriya sa buong estado. Nagpapadala ang inyong ahente ng mga dokumento sa listing agent, at nagpapadala pabalik sa inyo ang listing agent ng mga dokumento, kasama ang transfer disclosure statement at ang seller property questionnaire.

Nagpapadala rin ang escrow ng sarili nitong mga instruksyon para kumpletuhin at pirmahan ninyo. Maaaring tulungan kayo ng inyong ahente sa pagsagot, o maaari kayong pumunta mismo sa opisina ng escrow at gawin ito nang personal kasama ang escrow officer. Kung may hindi pamilyar sa mga pahinang iyon, pumunta nang personal at basahin ang bawat linya nito. Walang sinuman doon ang mag-iisip nang masama sa inyo dahil nagtanong kayo.

Ang kalendaryo ang pinakamahalagang dokumento sa inyong file

Narito po ang pinaka-gusto kong maiuwi ninyo mula sa artikulong ito. Sa sandaling matanggap ang inyong offer, nasa takdang iskedyul na kayo, at bawat deadline ay binibilang mula sa petsang iyon.

Tumatakbo mula rito ang inyong mga contingency period: gaano katagal ninyong kailangang tapusin ang mga inspeksyon, ibalik ang papeles ng escrow, at tuparin ang inyong loan contingency. Karamihan ng mga kontrata ng pagbili ay nakasulat para sa 30 araw, ang 45 ang sumunod na pinakakaraniwan, at may umaabot sa 60. Iyan ang inyong bintana.

Kaya sa unang araw, umupo kasama ang inyong ahente at ilipat ang bawat petsa mula sa kontrata patungo sa kalendaryong talagang tinitingnan ninyo. Hindi sa drawer. Sa refrigerator, o sa inyong telepono na may nakatakdang alarma. Sa karanasan ko, ang mga kasunduang tumitindi ay bihirang ang mga may tunay na problema. Sila ang mga may nakalimot sa isang petsa.

I-lock ang loan sa araw na maisagawa ang kontrata

Tawagan ang inyong loan officer sa araw na ganap na maisagawa ang inyong kontrata. Itatanong nila kung gusto ninyong i-lock ang inyong loan. Ang extended lock bago kayo makakita ng ari-arian ay posible at sulit itanong, pero karamihan ay nagla-lock kapag naisagawa na ang kontrata.

Ang rekomendasyon ko, mula sa karanasan at hindi bilang patakaran: kunin ang lock at hawakan ito sa buong escrow. Huwag makipagsapalaran sa merkado gamit ang sarili ninyong transaksyon. Kung gumalaw ang mga rate laban sa inyo sa kalagitnaan ng escrow, tataas ang inyong bayad, kasama nito ang inyong debt ratio, at maaari niyang ilagay sa panganib ang pagbili.

Sa araw na mag-lock kayo, itanong nang tuwiran ang dalawang tanong: ano ang aking interest rate, at magkano ang gastos ko sa lock na ito? Isulat ang parehong sagot na may petsa sa tabi. Kakailanganin ninyo ang pahinang iyon mamaya.

Ang inspeksyon at ang appraisal: simulan agad ang pareho

Ito ang dalawang pinakakaraniwang dahilan kung bakit nabubuwag ang kasunduan ng isang kwalipikadong bumibili. Hindi ang credit. Hindi ang kita. Itong dalawa. Simulan ang pareho sa lalong madaling panahon, para kung may problema, matutuklasan ninyo ito habang may mga opsyon pa kayo.

Ang home inspection. Maliban kung bagong-bago ang bahay, sa tingin ko ay walang dapat bumili nang wala nito. Kinukumpleto ng mga nagbebenta ang transfer disclosure statement at seller property questionnaire nang may mabuting loob, ayon sa abot ng kanilang kaalaman. Regular pa ring nakakahanap ang inspector ng mga bagay na hindi nila alam kailanman, kasama ang pagkasira ng bubong na hindi makikita mula sa lupa.

Kapag bumalik ang report, may mga pagpipilian kayo. Tanggapin ang ari-arian sa kasalukuyang kalagayan nito. O ipagawa sa inyong ahente ang request for repairs, na may dalawang direksyon: hilingin sa nagbebenta na gawin ang trabaho, o humingi ng kabayarang pera para kayo mismo ang kukuha ng inyong mga tao.

Maaari ring tumanggi ang nagbebenta. Kung ayaw nilang magkumpuni at ayaw ring magbayad, kayo ang magdedesisyon kung magpapatuloy pa rin o magkakansela sa loob ng inyong contingency period at mababawi ang inyong deposito. Ang isang maayos na kasunduan ay maaaring magtapos doon mismo, na may bumibiling walang ginawang mali.

Ang appraisal. I-order ito agad. Isang malayang appraiser ang nagbibigay sa inyong lender ng opinyon ng halaga, dahil ang lender ay nagpapautang laban sa bahay, hindi lang laban sa inyo. Kung lumabas ang appraisal na mas mababa sa presyo ng kontrata, may desisyon kayo: hilingin sa nagbebenta na babaan ang presyo, kayo mismo ang magbayad ng pagitan kung kaya ng inyong pondo at programa, o magkita sa gitna. Kung hindi magkasundo ang mga panig, maaaring makansela ang kasunduan sa ilalim ng mga tuntunin ng inyong kontrata.

Processing, underwriting, at ang Closing Disclosure

Kapag naipasok na ang inyong papeles ng escrow, tapos na ang inspeksyon, at tapos na ang appraisal, sa pangkalahatan ay lampas na kayo sa pinakamahirap na bahagi. Ang transaksyong nakalampas sa dalawang balakid na iyon ay karaniwang nagpapatuloy hanggang sa pagsasara, maliban kung may pambihirang pangyayari gaya ng pagkawala ng trabaho. Hindi ko masasabing "guarantee". Pero doon ako nakakahinga nang kaunti.

Ngayon, lumilipat ang trabaho sa loob ng lender. Pupunta ang inyong file sa isang processor, na nag-iipon ng kailangan, pagkatapos ay sa isang underwriter, na nagve-verify ng kita at mga asset, sumusuri ng credit at ng appraisal, at naglalapat ng mga alituntunin ng programa. Ang lahat ng desisyon sa loan ay nananatiling nakasalalay sa panghuling underwriting.

Bago ilabas ang panghuling mga dokumento ng loan, may isang dokumentong unang darating sa inyong email: ang Closing Disclosure, na tinatawag lang naming CD. Inilalatag nito ang inyong mga tuntunin ng loan, ang inyong bayad, at ang inyong mga closing cost sa panghuling anyo.

Ayon sa gabay ng Consumer Financial Protection Bureau, na huling sinuri noong 2 Mayo 2023, dapat ibigay sa inyo ng inyong lender ang Closing Disclosure nang hindi bababa sa tatlong araw ng negosyo bago ang closing.¹ Gamitin ang panahong iyon. Ito ang inyong pagkakataong ikumpara ang panghuling mga tuntunin at gastos laban sa Loan Estimate at magtanong bago ang pirmahan.

Narito ang gagawin sa sandaling dumating ito, at ito ang hakbang na nilalaktawan ng mga tao. Ilabas ang pahinang sinulatan ninyo ng inyong rate at mga gastos noong araw ng lock at ikumpara. Ang rate ay dapat ang rate na ni-lock ninyo, at ang bayad sa principal at interes ay dapat ang bayad na sinabi sa inyo. Kung hindi sila tugma, tawagan ang inyong loan officer bago kayo pumirma ng kahit ano.

May mga lehitimong dahilan kung bakit maaaring iba ang lumabas na kabuuang bayad. Maaaring iba ang naging seguro o buwis sa ari-arian kaysa sa tinantiya. Parehong nasa bahagi ng impound ang mga iyon, ang halagang buwanang kinokolekta ng inyong lender para bayaran ang buwis at seguro para sa inyo. Ang principal at interes ay hindi dapat gumalaw, dahil iyon ang bahaging kontrolado ng inyong naka-lock na rate.

Pirmahan, funding, pagre-rekord, at ang mga susi

Kapag napirmahan na ninyo ang CD, ilalabas ng lender ang inyong panghuling mga dokumento ng loan at tatawagin kayo ng escrow para pumirma. Dalawa ang pinipirmahan sa harap ng notaryo: ang grant deed, na naglilipat ng pagmamay-ari sa inyo, at ang deed of trust, na naglalagay ng lien ng lender sa ari-arian bilang seguridad sa loan. Kailangang ma-notaryo ang pareho bago sila i-rekord ng county.

Pagkatapos, hihilingin ng escrow na i-wire ninyo ang balanse ng inyong pondo. Payong simple pero mahalaga: tawagan ang inyong escrow officer gamit ang numerong nasa sarili ninyong mga rekord at kumpirmahin muna sa tawag ang mga tagubilin sa wire transfer. Tinatarget ng mga kriminal ang mismong sandaling ito.

Mula roon, mabilis na ang takbo:

• Bubuuin ng inyong escrow officer ang pakete ng panghuling mga dokumento, bahagi pabalik sa lender at bahagi patungo sa pagre-rekord.
• Susuriin ng lender ang pakete at popondohan ang loan.
• Aabisuhan ng escrow officer ang lahat na napondohan na ang loan.
• Pupunta ang mga deed sa opisina ng county recorder at ire-rekord.
• Tatanggap ang escrow officer ng kumpirmasyon ng pagre-rekord.

Ang kumpirmasyong iyon ang mahalagang sandali: sa pagre-rekord nagiging bahagi ng pampublikong rekord ang inyong pagmamay-ari.

Hayaan ninyo akong magsabi ng bagay na taos-puso ang ibig sabihin. Ang mga escrow officer ang mga hindi napupurihang bayani ng aming negosyo. Hawak nila ang pera at ang mga dokumento, hinahabol ang bawat kundisyon, at pinag-uugnay ang maraming taong nagmamadali sa bawat file. Walang ideya ang mga tao kung gaano sila kasipag. Kapag tumawag ang inyo para batiin kayo, batiin ninyo rin sila.

Isang paalala tungkol sa timing. Ang araw ng pagre-rekord at ang araw ng paglipat ay hindi palaging pareho. Karaniwan na ang nagbebenta ay nakikipag-ayos ng maikling panahon pagkatapos ng closing para lumipat, minsan sa parehong araw at minsan ay ilang araw, lahat ay napagkasunduan nang nakasulat bago ang closing. Ang pag-okupa ay tuntuning inaayos ng dalawang panig sa pagitan nila. Kapag nakaalis na sila, lilipat na kayo.

Dalawang bagay na aasikasuhin kapag may-ari na kayo ng bahay

Ilipat agad ang mga utility sa inyong pangalan. Tubig, kuryente, gas, basura, anuman ang gamit ng ari-arian. Tumawag bago lumipat kung kaya. Ito ang pinaka-ordinaryong bagay dito at ang pinakamadaling makalimutan.

Asahan ang isahang supplemental property tax bill. Sa California, ang buwis sa ari-arian ay batay sa assessed value, at ang isang benta ay nagpapasimula ng reassessment sa presyo ng inyong pagbili. Ang bill ng dating may-ari ay nakabatay sa ibang assessed value, na maaaring itinakda maraming taon na ang nakaraan, kaya ang regular na bill para sa taon ay kinuwenta gamit ang halagang iyon. Pagkatapos ma-rekord ang inyong benta, maglalabas ang county ng hiwalay at isahang bill para sa pagkakaiba sa natitirang bahagi ng taon ng buwis.

Dumarating ito nang hiwalay sa regular na bill ng buwis, madalas ay buwan pagkatapos ng closing, at karaniwang hinahati sa dalawang installment. Kahit may impound account, hindi ito palaging binabayaran mula roon, kaya kumpirmahin sa inyong lender at sa tagakolekta ng buwis ng county.

Isang beses lang ito, hindi permanenteng pagtaas, at hindi ito pagkakamali. Pero tunay itong bill na may tunay na takdang petsa, at nabibigla rito ang mga tao.