Paano Mag-interbyu ng Ahente at ng Lender Bago Ninyo Piliin ang Alinman sa Kanila

Karamihan po ng mga bumibili ay pinipili ang unang ahenteng nakilala nila at ang unang lender na sumagot sa telepono. Naiintindihan ko kung bakit. May bahay na kayong iniisip, parehong mukhang alam nila ang ginagawa nila, at ang pag-i-interbyu ay parang takdang-aralin na walang nag-utos.

Pagnilayan sandali ang isang katotohanan. Pareho sa mga taong iyon ay nagtatrabaho para sa inyo. Sa mahigit tatlong dekada, nakita kong ang dalawang pagpiling may pinakamalaking epekto sa isang transaksyon ay kung aling ahente at aling lender ang pipiliin ng bumibili.

Kaya gawin natin ito nang maayos, at ibibigay ko ang mga aktuwal na tanong, dahil ang payong "mag-interbyu kayo ng ilan" ay walang silbi kung wala ang mga ito.

Ang inyong ahente ay nagtatrabaho para sa inyo, at hindi iyan pagsasalita lamang

Maraming bumibili ang tahimik na nakakaranas nito nang baligtad. Mukhang hawak ng ahente ang mga susi, kaya kumikilos ang bumibili na parang nag-o-audition para payagang makapasok. Baligtad iyan. Ang ahenteng iyon ang dapat nagbabantay sa kung ano ang mahalaga sa inyo at kung ano ang mga pangangailangan ninyo. Iyan ang trabaho.

Mag-interbyu kayo ng ilang ahente bago pumili ng isa. Hindi dahil masama ang una, kundi dahil wala kayong maikukumpara sa kanila.

At huwag kayong matakot magtanong. Walang tanong na katangahan sa negosyong ito. Napakalaking pera ang nakataya rito, at kaya ng inyong ahente na buuin o sirain ang isang kasunduan. Ang sinumang nagpaparamdam sa inyo na maliit kayo dahil nagtanong kayo ay may sinabi nang kapaki-pakinabang tungkol sa sarili nila.

Ang pagsubok ay ang pakikinig, hindi ang dating

Ang gusto ko talagang suriin ninyo ay hindi ang personalidad. Nakikinig ba ang ahenteng ito sa inyong mga alalahanin? Naririnig ba nila kung ano ang mahalaga sa inyo, hindi lang ang bilang ng kwarto kundi ang buong larawan? At pagkatapos, sa labas na, tumutugma ba ang mga bahay na dinadala nila sa inyo sa sinabi ninyo sa kanila?

Ang pangalawang bahaging iyan ang tunay na pagsubok, dahil nagbibigay ito ng ebidensya sa halip na impresyon. Kahit sino ay kayang tumango sa unang pagkikita. Mas kaunti ang bumabalik na may mga ari-ariang sumasalamin sa talagang sinabi ninyo. Kapag hindi tumutugma ang dinadala nila sa inyo, magsalita kayo at panoorin kung ano ang susunod na mangyayari.

Isang tapat na singit, dahil ayaw kong bigyan ninyo ng sobrang timbang ang init ng pakikitungo. Nakipagnegosyo na ako sa mga ahenteng tuyot makitungo. Hindi madaldal, hindi personal, negosyo mula umpisa hanggang dulo. Alam na alam nila ang ginagawa nila, at ayos lang iyon sa akin. Sa pangkalahatan, hindi kayo magiging matalik na magkaibigan ng inyong ahente ng real estate. Isasara nila ang kasunduan, iaabot ang susi, at aalis. Hindi iyan kalamigan, iyan ang trabaho. Kahusayan ang pinipili ninyo, hindi pagkakaibigan.

Kung hindi kayo panatag sa isang ahente, huwag ninyo silang piliin. Lumipat sa taong magrerepresenta sa inyo sa paraang nararapat sa inyo. Malalaman ninyo, at kung nakapagsimula na kayo at hindi ito gumagana, malaya kayong humanap ng iba. Bago kayo pumirma ng buyer representation agreement, basahin ito at itanong kung gaano katagal ang termino at paano ito tinatapos ng alinman sa inyong dalawa.

Mga tanong na itatanong sa ahente bago ninyo sila piliin

• Ulitin ninyo sa akin ang narinig ninyong sinabi kong kailangan ko. Sabihin ang inyong sitwasyon nang isang beses, pagkatapos ay hilingin sa kanilang ulitin ito. Mas malaki ang nagagawa ng isang ito kaysa sa walong iba pa na pinagsama.
• Gaano na kayo katagal na full time dito, at ilang bumibili ang narepresenta ninyo sa nakalipas na taon?
• Aling mga bahagi ng estado ang regular ninyong pinagtatrabahuhan, at gaano kadalas kayong nagsusulat ng offer doon? Gusto ninyo ng taong madalas nasa papeles.
• Kapag nagdala kayo sa akin ng ari-arian, sasabihin ba ninyo kung bakit ito tugma sa sinabi ko, at kung ano sa mga katangian nito ang hindi? Ang pangalawang kalahati ng tanong na iyan ang naghihiwalay sa mga tao.
• Nakapagrepresenta na ba kayo kamakailan ng mga bumibiling gumagamit ng aking uri ng loan? Hindi pare-pareho ang kilos ng mga transaksyong FHA, VA, conventional, at jumbo.
• Isalaysay ninyo sa akin ang inyong proseso sa offer. Sino ang gumagawa ng draft, paano ninyo itinatakda ang mga timeline ng contingency, gaano kabilis umiikot ang mga dokumento?
• Isalaysay ninyo ang isang request for repair na inasikaso ninyo pagkatapos ng inspeksyon. Doon lumalabas ang tunay na tensyon sa negosasyon, at gusto ninyong marinig na nakarating na sila roon.
• Paano kayo nakikipag-ugnayan, gaano kadalas, at sino ang makakausap ko kapag hindi kayo available?
• Maaari ko bang makausap ang dalawang bumiling tinulungan ninyong makapagsara sa nakalipas na taon?

Hindi rin basta mapagpapalit-palit ang mga lender

Ngayon naman ang kabilang kalahati, at ito ang kalahating mas madalas laktawan ng mga bumibili.

Ang rekomendasyon ko ay tumingin kayo ng mga tatlong lender bago pumili ng isa. Gawin ninyo ang inyong takdang-aralin dito. Hindi dahil may mali sa ginagawa ng una, kundi sa isang simpleng dahilan: hindi magkakapareho ang mga lender. Magkaiba ang dala nilang mga produkto, nag-aalok sila ng magkakaibang programa, at naglalapat ng magkakaibang alituntunin sa ibabaw ng mga ito. Ang parehong bumibili ay maaaring umupo sa tatlong opisina at makakuha ng tatlong magkakaibang rekomendasyon, at walang paraan para malaman iyan nang hindi nagtatanong nang tatlong beses.

Sa isang survey ng Consumer Financial Protection Bureau sa mga kumuha ng purchase mortgage noong 2013, 70 porsyento ang nagsabing umasa sila nang "malaki" sa kanilang lender o mortgage broker para sa impormasyon tungkol sa mga mortgage.¹ Isa ako sa mga propesyonal na iyon, kaya ibibigay ko ang kabilang kalahati nang tapat: binanggit ng CFPB na ang mga lender at broker ay may interes sa benta. Iyan mismo ang dahilan kung bakit gusto kong ikumpara ninyo ang mga sagot at hingin nang nakasulat ang mga mahahalaga. Kasama ang akin.

Kaya ang unang tanong ay hindi tungkol sa rate. Kung ang lender na iyon ba ay may mga uri ng produktong magiging kapaki-pakinabang sa inyo, batay sa inyong aktuwal na file.

Ang pangalawa ay tungkol sa gastos, at dito humihinto ang mga bumibili nang kulang ng isang tanong. Ang rate ay isang numero. Kung magkano ang gagastusin ninyo para makuha ang loan ay ibang numero. Hingin ang pareho, nang nakasulat, at basahin silang magkasama. Kapag nakapag-apply na kayo para sa isang partikular na ari-arian, sa pangkalahatan ay inaatasan ng mga pederal na patakaran ang lender na magbigay sa inyo ng nakasulat na Loan Estimate sa loob ng tatlong araw ng negosyo.

Ang lock, at ang mga tanong na halos walang nagtatanong

Ito po ang bahaging pinakamahalaga sa akin, at halos hindi ito binabanggit ng mga bumibili nang kusa.

Ang rate lock ay kasunduan sa inyong lender na hawakan ang isang tiyak na hanay ng mga tuntunin ng loan sa loob ng takdang bilang ng mga araw. Sa malinaw na pananalita: nananatiling nakapirmi ang inyong mga tuntunin habang tumatakbo ang inyong escrow.

Sa pangkalahatan, hindi mala-lock ang inyong loan hangga't hindi pa ganap na naisasagawa ang inyong kontrata ng pagbili, ibig sabihin ay pirmado na ng lahat. Doon na may tiyak na ari-arian, petsa ng closing, at haba ng panahong kailangang saklawin ng lock. Maaari kayong kumuha ng extended lock bago pa kayo makakita ng ari-arian. Sulit iyang itanong, pero ibang produkto iyon na may sariling mga tuntunin.

Ngayon ang timing. Karamihan ng mga kontrata ng pagbili ay tumatakbo nang 30 araw, at karaniwan din ang mga escrow na 45 at 60 araw. May mga bumibiling sadyang nangangailangan ng mas mahaba: kung nasa lease kayo at hinihintay itong matapos bago kayo lumipat, ang mas mahabang escrow ay tunay na kapaki-pakinabang sa inyo, pero kung sakop lamang ng inyong lock ang buong haba nito. Kaya bago kayo pumili ng lender, alamin kung nag-aalok sila ng lock na ganoon kahaba at kung magkano ang gastos ng mas mahabang lock. Kadalasan ay mayroon sila. Minsan ay wala.

Pagkatapos, ang bahaging magiging prangka ako, dahil nakita ko na itong nakasakit sa mga tao: kunin ang lock. Huwag mag-float at makipagsapalaran sa merkado habang nasa escrow kayo.

Narito ang mekanismo, dahil mas gusto kong maintindihan ninyo ito kaysa paniwalaan lang ako. Kung gumalaw ang mga rate laban sa inyo habang nasa kontrata kayo, tataas ang inyong panukalang bayad, at kasama nito ang inyong debt-to-income ratio, ang inyong mga buwanang obligasyon na sinusukat laban sa inyong gross na buwanang kita. Ang inyong debt ratio ay isa sa mga sandigan ng inyong kwalipikasyon. Kaya ang isinusugal ninyo sa pag-float ay hindi bahagyang ibang bayad. Ang kakayahan ninyong bilhin ang bahay na nasa kontrata na kayo.

Isang huling bagay, at sampung segundo lang ito. Sa araw na mag-lock kayo, itanong sa inyong loan officer ang dalawang tanong: ano ang interest rate, at magkano ang gastos ko rito? Isulat ang mga sagot kasama ang petsa. Malapit sa dulo ng transaksyon, darating ang Closing Disclosure, ang CD, at ang inyong bayad sa principal at interes ay dapat tumugma sa halagang ibinigay noong araw na nag-lock kayo.

Mga tanong na itatanong sa lender bago kayo pumili

• Anong mga programa ng loan ang inaalok ninyo, at alin ang regular ninyong isinasara? Ang pag-aalok at ang pagsasara ay hindi iisang pandiwa.
• Batay sa aking file, aling programa ang inirerekomenda ninyo, ano ang pangalawang pinakamahusay na opsyon, at bakit hindi iyon?
• Naglalapat ba kayo ng mga alituntunin sa ibabaw ng sariling mga kinakailangan ng programa? Tinatawag ito ng industriya na mga overlay, at malaking dahilan sila kung bakit magkaiba ang sagot ng dalawang lender sa parehong bumibili.
• Isusumite ba ninyo ang aking file sa automated underwriting at ibibigay sa akin ang mga finding? Kung saan pinapayagan ng inyong uri ng loan, ang pinakamalakas na dokumentong madadala ninyo sa isang offer ay ang Fannie Mae Desktop Underwriter (DU) certificate, at ang DU findings ay hindi panghuling pag-apruba ng loan.
• Magkano ang gagastusin ko para makuha ang loan na ito, nang nakasulat?
• Kailan kayo nagla-lock, at anong mga panahon ng lock ang inaalok ninyo? Itanong kung kaya nilang sakupin ang escrow na 45 o 60 araw.
• Kung kailangan ko ng mas mahabang escrow kaysa riyan, may lock ba para sa buong haba, at magkano ang gastos nito?
• Kung humaba ang appraisal o ang isang kundisyon, maaari bang palawigin ang lock, at ano ang proseso?
• Kung nag-lock ako at gumalaw ang merkado pabor sa akin, may opsyon bang mag-adjust?
• Sino ang mangangasiwa ng aking file araw-araw? Kayo ba ang aking loan officer mula umpisa hanggang dulo, at sino ang aking processor?
• Ang aking loan ba ay ini-underwrite sa loob ng kumpanya o ipinapasa sa iba, at gaano katagal ngayon ang inyong underwriting?
• Ano ang kailangan ninyo mula sa akin, lahat ng ito, sa umpisa pa lang? Mga pay stub, bank statement, W-2, tax return.