Những chi phí ở California làm thay đổi khoản trả hàng tháng, mà không ai báo trước cho quý vị

Hai căn nhà. Cùng diện tích, cùng tình trạng, cùng giá rao. Một trong hai tốn kém hơn đáng kể mỗi tháng để sở hữu so với căn kia, và người mua chỉ phát hiện khi khoản vay đang xử lý và các con số nhận được khác với hình dung.

Tôi đã chứng kiến chuyện đó nhiều hơn mình muốn trong 36 năm, và đây là phần khiến tôi trăn trở. Từng khoản chi phí đó đều có thể biết trước khi bất kỳ ai viết lời đề nghị. Không phải ước chừng. Biết được.

Giá mua là một biến số. Lãi suất của quý vị là một biến số khác. Nhưng số tiền thực sự rời tài khoản của quý vị mỗi tháng còn bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm nhà, và, nếu bất động sản có hội chủ nhà, khoản phí của hội. Bên cho vay nói chung sẽ thu thuế và bảo hiểm hàng tháng cùng khoản trả nợ và thanh toán các hóa đơn đó khi đến hạn, một cơ chế gọi là tài khoản giữ hộ (impound). Phí hội thì trả thẳng cho hội.

Cả ba đều gắn với chính bất động sản đó, không khoản nào được trình bày trên tin rao theo cách đủ tin cậy, và một người mua chỉ so giá mua là đang so sánh dựa trên thông tin chưa đầy đủ. Đây là ba khoản chi phí, điều gì chi phối từng khoản, và cách tìm con số chính xác trước khi quý vị bị ràng buộc.

Thuế bất động sản không phải một con số chung toàn tiểu bang

Có một niềm tin phổ biến rằng thuế bất động sản California là một tỷ lệ duy nhất ai cũng trả. Không phải vậy, và người mua nào giả định vậy sẽ bị bất ngờ.

California đánh thuế bất động sản trên giá trị định thuế, và theo hệ thống được thiết lập bởi Proposition 13, một giao dịch bán nói chung xác định lại giá trị định thuế đó theo giá mua của quý vị. Phần đó khá đồng nhất. Phần không đồng nhất là thuế suất áp lên nó.

Trước hết, quận hạt ấn định thuế suất. Trong mỗi quận, mức thuế còn tùy vào khu vực thuế nơi thửa đất tọa lạc. Các trái phiếu do cử tri phê chuẩn cho trường học, nước và hạ tầng địa phương gắn với những khu cụ thể, và những khu đó không đi theo ranh giới thành phố một cách gọn gàng. Hai căn nhà cùng quận hạt, cách nhau một quãng lái xe ngắn, có thể chịu thuế suất khác nhau.

Đó chính là lý do các khái quát hóa không giúp gì cho quý vị, và tôi sẽ không đưa ra khái quát nào. Con số duy nhất quan trọng là con số gắn với đúng thửa đất quý vị đang định đưa lời đề nghị.

Các khoản phụ thu đặc biệt, và Mello-Roos thực chất là gì

Giờ đến phần khiến người ta bất ngờ nhất, vì nó không nằm trong thuế suất chút nào.

Một hóa đơn thuế ở California có thể có các khoản phụ thu trực tiếp thành dòng riêng, cộng thêm trên thuế cơ bản. Chúng tài trợ các hạng mục cụ thể tại địa phương: khu cảnh quan và chiếu sáng, dịch vụ nước thải hoặc kiểm soát sinh vật truyền bệnh, trái phiếu cải tạo từ một dự án cũ.

Cái quý vị sẽ nghe nhắc tên nhiều nhất là Mello-Roos. Thuật ngữ chính xác là khoản phụ thu của Community Facilities District, được cho phép theo Mello-Roos Community Facilities Act. Khi một khu phát triển mới cần đường sá, cống thoát, đường ống nước, công viên hoặc trường học, Community Facilities District được thành lập để tài trợ hạ tầng bằng trái phiếu. Các chủ nhà trong khu trả khoản phụ thu để thanh toán nợ trái phiếu. Nó cộng thêm trên hóa đơn thuế cơ bản, và nó có thể đáng kể.

Chúng phổ biến nhất ở các khu phát triển mới, điều đáng biết vì nhiều người mua tưởng nhà mới nghĩa là đơn giản hơn. Hai căn nhà giống hệt nhau ở mức giá giống hệt nhau, một căn trong Community Facilities District và một căn ngoài, có nghĩa vụ thuế hàng năm khác nhau. Không có gì trên căn nhà cho quý vị biết căn nào là căn nào.

Các khoản này nói chung có thời hạn gắn với trái phiếu chứ không tồn tại vĩnh viễn, nên hãy hỏi còn lại bao nhiêu năm. Người bán nhà trong khu như vậy phải cung cấp thông báo về thuế đặc biệt. Hãy yêu cầu và đọc nó.

Đây là lời khuyên tôi vẫn đưa suốt nhiều năm. Trước khi đưa lời đề nghị, hãy tìm hiểu toàn bộ nghĩa vụ thuế của đúng bất động sản đó: thuế cơ bản trên giá mua của quý vị, từng khoản phụ thu trực tiếp trên hóa đơn, và thời hạn còn lại của từng khoản. Chuyên viên của quý vị có thể lấy hồ sơ của văn phòng thu thuế quận hạt cho thửa đất và đọc cùng quý vị từng dòng. Trước lời đề nghị, không phải sau khi vào escrow (giai đoạn ký quỹ qua bên trung gian).

Một mục liên quan. Sau khi giao dịch của quý vị đăng bộ, California định giá lại theo giá mua của quý vị, và quận hạt phát hành một hóa đơn thuế bổ sung một lần cho phần chênh lệch trong phần còn lại của năm thuế. Nó bình thường, nó tạm thời, và nó khiến nhiều người trở tay không kịp. Bài về escrow trong loạt bài này nói về thời điểm nó đến.

Bảo hiểm nhà được định giá trên căn nhà, không phải trên giá rao

Vị trí và đặc điểm của một căn nhà chi phối chi phí bảo hiểm nhiều hơn hẳn mức người mua hình dung, và khoản này có thể nhanh chóng làm tăng khoản trả hàng tháng.

Một căn nhà trong vùng nguy cơ cháy cao (một phân loại do tiểu bang lập bản đồ), hoặc trong vùng lũ đã được khoanh, hoặc có đặc điểm vật lý khác mà hãng bảo hiểm xem là rủi ro cao, có thể tốn kém hơn hẳn để bảo hiểm so với một căn tương đương. Chi phí phụ thuộc vào bất động sản: phân vùng, tuổi và vật liệu mái, kiểu xây dựng, vùng đệm phòng cháy quanh nhà, lối vào cho xe cứu hỏa, nguồn nước địa phương, các yêu cầu bồi thường trước đây trên công trình.

Với người mua ngân sách sít sao, khác biệt đó không chỉ ảnh hưởng đến mức độ thoải mái. Bảo hiểm nằm trong chi phí nhà ở của quý vị, nên phí cao hơn làm khoản trả tăng, và khoản trả cao hơn làm tỷ lệ nợ tăng. Nó có thể ảnh hưởng đến việc quý vị đủ điều kiện những gì, không chỉ số tiền còn lại vào cuối tháng.

Vậy hãy lấy báo giá thật cho đúng địa chỉ từ một chuyên viên bảo hiểm có giấy phép trước khi viết lời đề nghị, bằng văn bản, không phải một con số ước chừng chung. Rồi hỏi câu thứ hai, vì ở California nó quan trọng ngang câu thứ nhất: liệu có hãng nào thực sự sẵn sàng cấp hợp đồng bảo hiểm này không. Một số bất động sản mất nhiều thời gian hơn để tìm được hãng, và một số cuối cùng phải mua bảo hiểm từ hãng surplus-lines hoặc FAIR Plan của tiểu bang, phương án bảo hiểm cơ bản cuối cùng. Tìm hiểu điều đó từ đầu, không phải giữa escrow khi ngày kết thúc đang đến gần.

Hội chủ nhà, và thứ quý vị thực sự đang ký

Các loại bất động sản thường có hội chủ nhà (HOA) là căn hộ condominium, nhà phố townhome, khu quy hoạch chung, và các cộng đồng giới hạn độ tuổi, nơi có quy định về cư trú do hội đặt ra.

Khi mua một trong số này, quý vị sẽ nhận trong escrow một bộ hồ sơ từ hội chủ nhà để chuyển tư cách hội viên từ người bán sang quý vị. Hãy hiểu việc ký nó nghĩa là gì. Quý vị đang đồng ý chịu ràng buộc bởi các văn kiện quản trị của hội: bộ CC&Rs, viết tắt của covenants, conditions and restrictions, là bộ quy tắc đã đăng bộ gắn với bất động sản, cộng với điều lệ và các quy định vận hành. Hội có thể cưỡng chế chúng, và việc cưỡng chế có thể ra đến tòa.

Mặt tích cực là thật và tôi không muốn xem nhẹ. Ai cũng phải giữ gìn bề ngoài bất động sản của mình, nên chuẩn mực bảo trì đồng đều khắp cộng đồng. Nếu quý vị buông lơi, quý vị sẽ nghe nhắc, và hàng xóm của quý vị cũng vậy. Các hội cũng thường có tiện ích chung: hồ bơi, khu dã ngoại, phòng tiệc. Nhiều người mua chính vì chúng.

Mặt trái thực sự là mặt kia của đồng xu. Có những giới hạn về điều quý vị được làm với bề ngoài của chính căn nhà mình.

Hai câu chuyện tôi trực tiếp chứng kiến. Anh trai tôi có một căn nhà trong khu quy hoạch chung và đã làm lại sân trước. Sân đó đẹp hơn hẳn mọi sân khác trên phố. Hội yêu cầu anh tháo dỡ vì theo họ, nó không đồng nhất với các bất động sản còn lại. Đẹp hơn không phải là tiêu chuẩn. Đồng nhất mới là.

Tôi cũng có một câu chuyện của chính mình. Tôi đang có một bất động sản rao bán ngay lúc này, và nhận được thông báo từ hội vì tấm bảng của tôi lớn hơn mức cho phép vài inch. Tôi đưa được căn nhà vào escrow và hạ bảng xuống ngay. Đó là kiểu việc một hội có thể làm, và đó là quyền của họ, vì mọi người ở đó đều đã ký cùng bộ giấy tờ mà tôi đang dặn quý vị đọc.

Những câu hỏi cần đặt trước khi quý vị bị ràng buộc

Không điều nào ở trên là lý do để tránh bất động sản có hội. Nó là lý do để biết mình đang tham gia vào điều gì. Hợp đồng của quý vị cho một khoảng thời gian để xem xét các văn kiện, hãy dùng nó, và hỏi thẳng những câu này:

• Đọc CC&Rs, điều lệ và các quy định vận hành. Nhất là những gì chi phối thay đổi bề ngoài, cảnh quan, đậu xe, cho thuê và thú nuôi. Hỏi về bất cứ nội dung nào chưa rõ, dù nhỏ đến đâu.
• Có vụ kiện nào liên quan đến hội đang chờ giải quyết, hoặc có bên nào đã đe dọa khởi kiện hội hay không? Hỏi bằng văn bản, và hỏi cả về cộng đồng lẫn về chính hội.
• Phí hội tăng lần cuối khi nào, và có kế hoạch tăng không? Cả hai câu hỏi đều quan trọng. Một quãng dài không tăng chưa chắc là tin tốt.
• Quỹ dự phòng có được cấp đủ không? Xin bản nghiên cứu quỹ dự phòng và bản công bố mức cấp quỹ. Nếu hội chưa để dành tiền cho mái, hồ bơi hay đường nội bộ thì sau này vẫn sẽ phải có người chi trả các khoản đó.
• Có khoản phụ thu đặc biệt nào được dự liệu không? Câu hỏi nối tiếp tự nhiên của câu về quỹ dự phòng, và câu trả lời thường nằm trong biên bản họp.

Đây là lý do các câu hỏi về phí hội quan trọng hơn người mua nhận ra. Phí hội được tính vào tỷ lệ nợ khi quý vị xin vay. Vậy quý vị có thể đủ điều kiện thoải mái hôm nay, kết thúc giao dịch, rồi hội tăng phí sau khi quý vị đã sở hữu căn nhà. Không ai xét lại điều kiện của quý vị lúc đó. Khi đó, quý vị vẫn phải trả mức phí mới. Nếu tỷ lệ của quý vị vốn sít sao, một đợt tăng có thể gây áp lực cho ngân sách từng ổn thỏa vào ngày kết thúc.