Đừng bao giờ bỏ qua buổi kiểm tra nhà, và làm gì với những điều nó tìm thấy

Có một số ít chuyện trong nghề này tôi sẽ trình bày cả hai mặt, vì thật sự có hai mặt. Đây không phải một trong số đó.

Trừ khi căn nhà là công trình mới xây hoàn toàn, tôi cho rằng không ai nên mua nhà mà không có buổi kiểm tra nhà (home inspection). Tôi muốn nhấn mạnh điều đó và hoàn toàn nói với thiện ý. Một giao dịch cỡ này không hợp lý nếu chưa có người đủ chuyên môn kiểm tra toàn bộ căn nhà trước.

Thỉnh thoảng có người mua phản đối, và lý do gần như luôn giống nhau. Người bán đã đưa cả xấp giấy công bố, người bán trông có vẻ thẳng thắn, và căn nhà trông rất đẹp khi xem thực tế. Tất cả những điều đó có thể hoàn toàn đúng mà quý vị vẫn đang mua một thứ mình chưa hiểu hết.

Vậy hãy cùng xem buổi kiểm tra thực sự có tác dụng gì, rồi đến phần người mua xử lý kém nhất, là làm gì với bản báo cáo khi quý vị nhận được qua email.

Người bán trung thực vẫn không biết điều họ không biết

Trong một giao dịch mua ở California, quý vị sẽ nhận các bản công bố từ người bán. Hai bản lớn là Real Estate Transfer Disclosure Statement, bản trình bày bằng văn bản của người bán về tình trạng bất động sản, và Seller Property Questionnaire, bảng câu hỏi chi tiết hơn dành cho người bán.

Đây là điều mọi người bỏ sót. Một người bán có thể điền cả hai bản hoàn toàn trung thực, kỹ lưỡng, theo hiểu biết tốt nhất của mình, và quý vị vẫn có thể nhận về một bản báo cáo đầy những mục họ chưa từng nhắc. Không phải vì họ giấu. Vì họ không biết.

Hãy nghĩ xem một bản công bố thực chất là gì. Nó là lời trình bày về những gì người bán biết. Mà người bán sống trong căn nhà. Họ không sống dưới gầm nó hay trên nóc nó. Không ai dành ngày thứ Bảy trong khoảng trống dưới sàn nhà. Không ai trèo lên xem mặt dốc phía xa của chính mái nhà mình.

Chuyên viên kiểm tra nhà giúp làm rõ khoảng cách giữa điều chủ nhà biết và tình trạng thực tế của căn nhà. Một người giỏi sẽ tìm thấy những điều người bán thật sự không biết, và tôi đã chứng kiến điều đó rất nhiều lần.

Hai nơi mọi chuyện lộ ra nhiều nhất

Nếu quý vị hỏi bất ngờ thường đến từ đâu, tôi vẫn sẽ trả lời như suốt nhiều năm qua: mái nhà và, với nhà móng nâng, khoảng không bên dưới căn nhà.

Móng nâng (raised foundation) nghĩa là căn nhà được nâng trên hệ móng chạy quanh chu vi, tạo ra một khoảng trống dưới sàn (crawl space), thay vì nằm trên tấm bê tông đổ thẳng xuống đất. Rất nhiều nhà ở California xây kiểu đó, và đó không phải khiếm khuyết. Nó chỉ có nghĩa là có nguyên một khu vực của bất động sản chứa đường ống nước, kết cấu khung, hệ thống ống dẫn không khí, vật liệu cách nhiệt và độ ẩm mà gần như không ai từng nhìn vào. Người bán thường chưa. Người mua đi xem nhà chiều Chủ nhật chắc chắn chưa. Chuyên viên kiểm tra thì sẽ.

Mái nhà là nơi còn lại, và đáng nói cho chính xác, vì đây là chỗ người mua dễ tự bỏ qua những dấu hiệu rắc rối.

Chưa dột không có nghĩa là mái nhà ổn

Lấy ví dụ một mái lợp tấm composite asphalt (composition shingle). Nó có thể đang xuống cấp ở những vùng không ai nhìn thấy được khi đứng trong sân hay đi trong nhà. Muốn thấy những vùng đó, phải trèo hẳn lên mái hoặc cho drone bay qua. Nếu người bán chưa từng làm một trong hai việc đó, mà phần lớn chủ nhà chưa từng, thì họ không thể biết rõ tình trạng mái nhà để nói cho quý vị. Không phải vì thiếu thiện chí. Họ chỉ đơn giản chưa thấy.

Giờ lấy một mái ngói. Vài viên ngói bị nứt hoặc thiếu hẳn. Mái đó có thể hôm nay hoàn toàn chưa dột. Nó vẫn là một vấn đề, và vẫn là điều quý vị muốn biết trước khi sở hữu.

Điều tôi muốn quý vị ghi nhớ là chưa dột và ổn là hai kết luận khác nhau. Một mái chưa dột vẫn có thể cần sửa lớn hoặc thay mới trong tương lai gần, và sự khác biệt giữa biết điều đó trong thời hạn điều kiện bảo lưu với biết trong cơn mưa lớn đầu tiên sau khi dọn vào là điều quý vị sẽ cảm nhận rõ.

Giờ hãy đọc bản báo cáo cho đúng cách

Đây là chỗ tôi thấy người mua làm hỏng một quy trình tốt. Khi nhận được bản báo cáo dài, đầy hình chụp và dùng những từ như khiếm khuyết ở cả trăm chỗ, người ta thường đọc lướt, rồi hoảng sợ hoặc không biết phải làm gì, và cuối cùng bỏ qua.

Đừng làm vậy. Ngồi xuống với chuyên viên địa ốc của quý vị và xem kỹ bản báo cáo. Đọc thành tiếng, từng mục một.

Điều quý vị đang làm trong cuộc trò chuyện đó là xếp mỗi phát hiện vào một trong ba nhóm:

• Những vấn đề quý vị có thể chấp nhận. Nhà nào cũng có, kể cả nhà mới. Các mục thẩm mỹ, hao mòn bình thường, những việc nhỏ quý vị muốn tự xử lý vào cuối tuần.
• Những điều quý vị muốn được sửa trước khi mua. Những vấn đề có chi phí hoặc hậu quả đáng kể.
• Những vấn đề khiến quý vị cân nhắc lại việc có còn muốn căn nhà hay không. Loại này hiếm, và chúng là lý do chúng ta làm việc này.

Phần lớn báo cáo có nhóm thứ nhất dài, nhóm thứ hai ngắn, và nhóm thứ ba trống. Đó là kết quả bình thường và là một ngày tốt. Nhưng quý vị không biết mục nào thuộc nhóm nào cho đến khi thật sự đọc nó và hỏi về nó.

Yêu cầu sửa chữa, và hai cách để đề nghị

Khi đã biết những gì nằm ở nhóm thứ hai, chuyên viên của quý vị soạn một yêu cầu sửa chữa. Quý vị có thể nêu một trong hai đề nghị, và lựa chọn này quan trọng hơn phần lớn người mua nhận ra.

Đề nghị người bán thực hiện việc sửa chữa. Người bán thuê nhà thầu, công việc hoàn tất trước khi kết thúc giao dịch, và quý vị nhận căn nhà đã sửa.

Đề nghị một khoản điều chỉnh bằng tiền thay cho việc sửa. Thay vì người bán làm, quý vị và người bán thỏa thuận một khoản tương ứng, và quý vị tự lo việc sửa sau khi đã sở hữu căn nhà.

Kinh nghiệm của tôi cho thấy nhiều người mua thích cách thứ hai, và lý do của họ cũng hợp lý. Khi quý vị thuê nhà thầu, quý vị kiểm soát chất lượng công việc. Quý vị chọn ai làm, quý vị xác định phạm vi công việc, và quý vị là người nghiệm thu khi xong. Một người bán đang chuẩn bị rời đi, dễ hiểu thôi, thường ưu tiên làm cho xong hơn là đạt chất lượng cao.

Không cách nào đúng trong mọi trường hợp. Chẳng hạn nếu một hạng mục phải sửa xong thì bên cho vay mới giải ngân, điều đó sẽ quyết định cách xử lý. Hãy bàn kỹ với chuyên viên của quý vị, và nhớ rằng đây là yêu cầu giữa hai bên tư nhân, nên cách đưa ra yêu cầu có thể được hai bên thỏa thuận.

Rồi người bán phản hồi. Họ có thể đồng ý điều quý vị đề nghị, đồng ý một phần, hoặc từ chối hoàn toàn. Cả ba đều là câu trả lời hợp lệ cho một yêu cầu, và quý vị nên chuẩn bị cho cả ba khả năng.

Thời hạn điều kiện bảo lưu mới là điều thực sự bảo vệ quý vị

Nếu người bán từ chối, quý vị có một quyết định phải đưa ra. Quý vị có thể tiếp tục và nhận căn nhà theo hiện trạng sau khi đã hiểu rõ những gì mình đang chấp nhận, như nhiều người mua vẫn làm. Hoặc quý vị có thể hủy.

Và đây là phần tôi muốn quý vị nghe thật rõ, vì mọi điều ở trên phụ thuộc vào nó.

Quyền rút lui của quý vị được quy định trong điều khoản bảo lưu về kiểm tra nhà của hợp đồng mua, với một khung thời gian cụ thể để làm các cuộc kiểm tra và hành động theo kết quả. Người mua hủy khi vẫn còn trong khung đó nói chung có quyền được hoàn lại tiền đặt cọc theo các điều khoản của hợp đồng. Nhưng hợp đồng mới là thứ chi phối, không phải phần tóm tắt của tôi, và các điều khoản về điều kiện bảo lưu cùng việc hủy khác nhau tùy hợp đồng. Hãy đọc bản của quý vị. Hãy sớm yêu cầu chuyên viên giải thích bằng văn bản các mốc thời gian và điều khoản hủy cụ thể trong hợp đồng của quý vị, trước khi quý vị phải dựa vào những điều khoản đó.

Vì vậy, lời khuyên thực tế là: đặt lịch kiểm tra nhà ngay lập tức. Không phải tuần thứ ba. Không phải khi giấy tờ đã ổn thỏa. Ngay khi quý vị vào escrow.

Sự bảo vệ là thật, nhưng nó phụ thuộc vào thời hạn, và thời hạn điều kiện bảo lưu không thay đổi chỉ vì quý vị bị trễ. Bản báo cáo chỉ giúp ích khi quý vị vẫn còn thời gian hành động dựa trên nội dung của nó.

Cách phổ biến còn lại khiến một thương vụ tốt đổ vỡ

Nhân đang nói về những điều có thể kết thúc một giao dịch vốn dĩ rất tốt, tôi cũng nêu luôn nguyên nhân phổ biến còn lại.

Bản định giá (appraisal). Bên cho vay yêu cầu một chuyên viên độc lập thẩm định giá trị, vì bất động sản là tài sản bảo đảm và phải có đủ giá trị để bảo đảm khoản vay. Nếu kết quả định giá thấp hơn giá hợp đồng của quý vị, phần chênh lệch phải được xử lý. Quý vị có thể đề nghị người bán giảm giá. Quý vị có thể tự bù phần chênh. Hai bên có thể cùng bù một phần chênh lệch. Nếu không bên nào chịu nhượng bộ, giao dịch vẫn có thể bị hủy trong escrow dù người mua đủ điều kiện và không bên nào có lỗi.

Cùng bài học với buổi kiểm tra: hãy yêu cầu định giá sớm nhất có thể. Tôi trình bày bản định giá và các mốc thời gian còn lại của escrow trong bài về escrow của loạt bài này.