Quý vị thực sự cần bao nhiêu tiền trả trước ở California

Đây là câu tôi được hỏi nhiều hơn bất cứ điều gì khác trong nghề, và tôi đã được hỏi suốt hơn ba thập niên. Câu hỏi thường là: John ơi, tôi thực sự cần bao nhiêu tiền để mua nhà?

Tôi muốn trả lời câu đó một cách trung thực, nghĩa là bắt đầu từ điều tôi không làm được. Tôi không thể đưa quý vị một con số đô la. Không phải vì tôi giấu nghề, mà vì con số phụ thuộc hoàn toàn vào giá của căn nhà quý vị chọn sau này. Khi phần lớn mọi người hỏi tôi, cả hai chúng tôi đều chưa biết căn nhà đó là căn nào.

Điều tôi có thể trao cho quý vị là phần không thay đổi. Mỗi chương trình vay có một mức trả trước tối thiểu được công bố, tính theo phần trăm của giá mua. Nắm được các con số phần trăm này là quý vị tự làm được phép tính, với bất kỳ căn nhà nào, vào bất kỳ buổi chiều nào, không cần gọi cho ai.

Rồi đến phần khiến nhiều người vấp, và nó khiến rất nhiều người vấp. Tiền trả trước không phải là toàn bộ số tiền cần chuẩn bị. Nó là con số đầu tiên.

Vì sao câu trả lời trung thực là một tỷ lệ phần trăm

Nếu ở một buổi tiệc nướng quý vị hỏi tôi cần bao nhiêu tiền mặt và tôi buột miệng một con số, thì tôi gần như chưa nói với quý vị điều gì cả. Cùng một tỷ lệ phần trăm cho ra những số tiền rất khác nhau tùy quý vị mua gì. Hai người mua có thể cùng tuân theo một bộ quy định của chương trình mà bước vào escrow (thủ tục ký quỹ qua bên trung gian) với hai tấm chi phiếu ngân hàng chẳng giống nhau chút nào, thuần túy vì giá căn nhà mỗi người chọn.

Vì vậy, tỷ lệ phần trăm là con số ổn định, còn số tiền cụ thể phụ thuộc vào căn nhà quý vị mua. Các tỷ lệ bên dưới đã tồn tại từ lâu. Chúng được các cơ quan và chính các chương trình công bố, và áp dụng như nhau ở mọi nơi trong tiểu bang.

Phép tính là phần dễ. Lấy giá mua, nhân với tỷ lệ của chương trình quý vị dùng, ra tiền trả trước. Đó thật sự là toàn bộ phép tính, và là phép tính mua nhà quý vị có thể tự làm trên điện thoại ngay khi đang đứng trước sân nhà người ta.

Mức tối thiểu của từng chương trình, lần lượt từng cái

Đây là toàn cảnh hiện nay. Tôi sẽ giải thích từng thuật ngữ, vì mấy cái tên nghe rối hơn bản chất.

• FHA: trả trước 3.5%. FHA là chương trình vay có chính phủ bảo hiểm, và thường là nơi những người mua có lịch sử tín dụng ngắn thấy cánh cửa mở. Ba phẩy năm phần trăm của giá mua.
• Khoản vay thông thường (conventional): thấp nhất 3%. Thông thường nghĩa là khoản vay theo hướng dẫn của Fannie Mae hoặc Freddie Mac thay vì một chương trình bảo hiểm của chính phủ. Một số chương trình thông thường xuống thấp đến 3%. Không phải người mua nào cũng đủ điều kiện cho bậc thấp nhất, nhưng bậc đó là có thật.
• High balance: nói chung trả trước 5% đến 10%. Ở các quận hạt chi phí cao của California có một mức khoản vay nằm trên hạn mức conforming tiêu chuẩn nhưng vẫn theo quy định conforming. Chúng tôi gọi đó là high balance. Nói chung, hồ sơ tín dụng mạnh hơn có thể phù hợp với mức trả trước ở đầu thấp của khoảng đó, còn hồ sơ yếu hơn có thể đòi hỏi mức ở đầu cao. Trong nghề, chúng tôi gọi các điểm mạnh trong hồ sơ là yếu tố bù đắp, nghĩa là mọi thứ ngoài tiền trả trước: lịch sử tín dụng, khoản dự phòng, tỷ lệ nợ trông ra sao.
• Jumbo: nói chung trả trước 10% trở lên. Khoản vay jumbo vượt hẳn hạn mức của quận hạt, nghĩa là các cơ quan không bảo lãnh khoản vay đó và bên cho vay trực tiếp gánh nhiều rủi ro hơn. Nếu không có yếu tố bù đắp đáng kể, hãy tính 10% ở đầu thấp, và đôi khi hơn.
• VA: có thể không cần trả trước. Nếu quý vị là cựu quân nhân đủ điều kiện, khoản vay VA có thể không đòi hỏi tiền trả trước nào cả. Quý vị sẽ cần mẫu DD-214, tức giấy tờ giải ngũ, và Certificate of Eligibility, tức văn bản xác nhận quyền lợi VA của quý vị. Đây là lựa chọn duy nhất trên thị trường thực sự có thể không cần trả trước, và trong 36 năm tôi chưa bao giờ chán việc báo tin đó cho một cựu quân nhân.

Đó là các mức tối thiểu của chương trình. Chúng là mức sàn, không phải toàn bộ câu chuyện.

Bảo hiểm vay thế chấp là phần mọi người bỏ sót

Đây là điều người mua thường không biết khi bắt đầu, và tôi thà quý vị nghe từ tôi hôm nay còn hơn phát hiện ra khi đang đọc bảng phân tích khoản trả hàng tháng của mình.

Bảo hiểm vay thế chấp (mortgage insurance) bảo vệ bên cho vay, không phải quý vị, nếu khoản vay gặp trục trặc. Đó là cái giá của việc trả trước ít hơn mức 20% truyền thống, và nó vận hành khác nhau tùy chương trình:

• Khoản vay thông thường, trả trước dưới 20%: quý vị sẽ có bảo hiểm vay thế chấp. Phần lớn mọi người biết nó dưới tên PMI, bảo hiểm khoản vay thế chấp tư nhân. Trả trước từ 20% trở lên trên khoản vay thông thường thì nói chung không phải chịu.
• FHA, bất kể trả trước bao nhiêu: quý vị sẽ có bảo hiểm vay thế chấp. FHA gọi nó là MIP, phí bảo hiểm vay thế chấp. Điều đó đúng ngay cả khi quý vị trả trước nhiều hơn mức tối thiểu 3.5%. Đơn giản vì chương trình được thiết kế như vậy.

Đây là điểm quan trọng đối với ngân sách của quý vị. Ở cả hai chương trình thường có một phần trả một lần lúc đầu và một phần hàng tháng. Khoản bảo hiểm đóng một lần ban đầu xuất hiện trong chi phí vay khi kết thúc giao dịch. Phần hàng tháng được tính thẳng vào khoản trả của quý vị, cùng với tiền gốc, tiền lãi, thuế bất động sản và bảo hiểm nhà. Vậy nên khi quý vị cân nhắc mức trả hàng tháng mình thấy thoải mái, bảo hiểm vay thế chấp là một phần của con số đó, không phải một chú thích phụ.

VA là ngoại lệ. Khoản vay VA nói chung không kèm bảo hiểm vay thế chấp hàng tháng, mặc dù phần lớn người vay VA có trả một khoản phí tài trợ một lần, khoản này thường có thể gộp vào khoản vay, và một số cựu quân nhân được miễn hoàn toàn. Hãy hỏi chuyên viên tín dụng xem quý vị thuộc diện nào trước khi tự kết luận.

Mức tối thiểu là mức sàn, không phải mức trần

Mọi thứ ở trên là mức tối thiểu của chương trình, do các cơ quan và các chương trình chính phủ đặt ra. Bên cho vay thực sự cấp vốn cho khoản vay của quý vị có thể khắt khe hơn, và nhiều bên cho vay thực sự đặt yêu cầu cao hơn.

Trong ngành gọi đó là overlay: các yêu cầu bổ sung mà một bên cho vay áp dụng ngoài hướng dẫn đã công bố, thường xoay quanh điểm tín dụng, khoản dự phòng hoặc tỷ lệ nợ. Chúng hợp pháp, chúng phổ biến, và chúng có nghĩa là hai bên cho vay có thể nhìn cùng một người mua mà yêu cầu số tiền trả trước khác nhau. Kinh nghiệm của tôi cho thấy điều này khiến mọi người bất ngờ nhiều hơn gần như bất cứ điều gì khác trong cuộc trò chuyện về tài chính.

Vậy hãy xem các tỷ lệ này như tấm biển giới hạn tốc độ trên xa lộ. Nó là thông tin thật, được công bố, và nó không phải là thứ duy nhất quyết định chuyến đi thực tế diễn ra thế nào. Con số của riêng quý vị đến từ một bản ước tính bằng văn bản cho giao dịch cụ thể, dựa trên tín dụng, thu nhập, các khoản nợ của quý vị và một bất động sản thực tế. Chưa đến mức đó thì chưa phải con số của quý vị.

Tiền trả trước không phải là vạch đích

Đây là phần tôi muốn nói thẳng, và tôi nói với thiện ý. Tôi gặp những người mua đã dành dụm với kỷ luật thật sự, đạt đúng con số trả trước, và chưa để dành một đồng nào cho bất cứ thứ gì khác. Rồi escrow mở, các chi phí còn lại kéo đến, và đó là một cuộc trò chuyện khó khăn khi diễn ra muộn đến vậy trong quy trình.

Chi phí kết thúc giao dịch (closing costs) được tính ngoài tiền trả trước. Chúng là một hạng mục tiền hoàn toàn riêng. Trong nghề, chúng tôi chia làm hai loại. Chi phí không lặp lại là các khoản thu một lần quý vị trả trong quá trình escrow và không phải trả lần nữa sau khi escrow kết thúc. Chi phí lặp lại là những khoản tiếp tục sau khi quý vị sở hữu căn nhà.

Một số khoản là không tránh được nếu quý vị vay tiền. Một số khác có thể thương lượng giữa hai bên, và biết khoản nào thuộc loại nào là sự chuẩn bị rất đáng làm. Tôi sẽ không liệt kê chi tiết ở đây, vì chúng xứng đáng có bài viết riêng và sẽ có trong loạt bài này. Hôm nay, tôi muốn quý vị giữ trong đầu hai con số thay vì một: tiền trả trước và chi phí kết thúc giao dịch được tính thêm ngoài khoản đó.

Cách xác định con số của riêng quý vị

Bắt đầu với phép tính quý vị tự làm được. Giá mua nhân với tỷ lệ của chương trình cho ra tiền trả trước với bất kỳ căn nhà nào quý vị đang cân nhắc. Chạy thử ở vài mức giá khác nhau và quý vị sẽ nhanh chóng cảm nhận được khoảng giá mình thực sự có thể cân nhắc.

Rồi lấy nó bằng văn bản. Khi quý vị đã nộp đơn xin vay, quy định liên bang nói chung yêu cầu bên cho vay đưa quý vị bản Loan Estimate, một mẫu công bố thông tin chuẩn hóa, trong vòng ba ngày làm việc. Mẫu đó cho biết số tiền mặt ước tính quý vị cần khi kết thúc giao dịch. Hãy đọc kỹ và hỏi về mọi dòng quý vị chưa hiểu. Không câu hỏi nào về tài liệu đó là quá nhỏ để hỏi, và sau 36 năm tôi vẫn đọc từng dòng trong đó.

Còn một bước tôi đôi khi làm được sớm hơn thế. Với một số người mua đủ điều kiện dùng khoản vay thông thường, tôi có thể hỗ trợ khâu xem xét pre-approval bằng kết quả từ hệ thống thẩm định tự động của Fannie Mae, cho ra chứng chỉ Fannie Mae Desktop Underwriter (DU). Nó cho thấy hệ thống của Fannie Mae đánh giá một bộ hồ sơ như thế nào thay vì dựa vào phỏng đoán của một người. Nó không có sẵn cho mọi người mua hay mọi loại khoản vay, nên hãy hỏi xem nó có hợp với tình huống của quý vị không. Ở nơi chứng chỉ DU áp dụng được, hãy xem nó là một điểm khởi đầu đáng tin và chỉ vậy thôi: kết quả DU không phải là phê duyệt khoản vay cuối cùng. Mọi khoản vay vẫn phụ thuộc vào khâu thẩm định cuối cùng sau khi đã xác định bất động sản và có hợp đồng đã ký.