Bắt đầu từ khoản vay, đừng bắt đầu từ căn nhà: thứ tự tôi sẽ theo nếu đi mua nhà

Tôi đã suy nghĩ khá lâu về cách nói điều này, vì tôi không muốn nó bị hiểu sai. Tôi nói với tất cả sự quý mến dành cho quý vị.

Tôi thường xuyên gặp những người sắp thực hiện khoản đầu tư lớn nhất đời mình, mà chưa từng dành một buổi chiều để tìm hiểu việc mua bán thực sự diễn ra như thế nào. Họ tìm thấy một căn nhà. Họ đem lòng yêu thích nó. Họ gọi cho một chuyên viên địa ốc. Và bây giờ họ chỉ biết hy vọng mọi chuyện suôn sẻ.

Có thể sẽ suôn sẻ thật. Trong 36 năm làm nghề, tôi đã chứng kiến nhiều trường hợp như vậy thành công. Nhưng hy vọng không phải là một kế hoạch. Thứ tự đúng là tài chính trước, rồi đến chuyên viên địa ốc của quý vị, sau cùng mới là căn nhà, và phần lớn mọi người làm ngược lại hoàn toàn. Làm ngược chính là nguồn gốc của gần như mọi nỗi thất vọng trong nghề này.

Thứ tự hiệu quả, và thứ tự phần lớn mọi người đang theo

Cách làm ngược thường diễn ra thế này. Đâu đó trong hai tuần sau cú điện thoại ấy, người mua phát hiện ra phần tài chính không như mình nghĩ. Có khi thu nhập không gánh nổi khoản trả hàng tháng. Có khi trong báo cáo tín dụng có một điều không ai biết trước. Có khi điểm tín dụng chưa đạt mức cần thiết cho chương trình vay họ nhắm đến.

Không điều nào trong số đó là khuyết điểm về con người. Đó chỉ là những dữ kiện trong một bộ hồ sơ, và nhiều điều trong số đó sửa được. Nhưng xử lý chúng một cách nhẹ nhàng từ mùa xuân sẽ dễ hơn rất nhiều so với xử lý đúng vào tuần mà lời đề nghị mua nhà của quý vị được chấp nhận.

Đây là thứ tự tôi khuyên quý vị nên theo.

• Tài chính trước. Tìm hiểu xem quý vị thực sự đủ điều kiện vay bao nhiêu, bằng văn bản, trước khi đem lòng yêu thích bất cứ căn nhà nào.
• Chuyên viên địa ốc thứ hai. Quy định đã thay đổi vào tháng 8 năm 2024. Nói chung, người mua bây giờ ký một hợp đồng đại diện bằng văn bản với chuyên viên địa ốc của mình trước khi đi xem nhà, và hợp đồng đó là nơi các điều khoản thù lao được ghi rõ. Những điều khoản đó có thể thương lượng, và quý vị hoàn toàn có quyền nói ra điều mình muốn. Hãy đọc từng dòng và hỏi về nó. Đó là một hợp đồng thật sự, không phải thủ tục hình thức.
• Căn nhà thứ ba. Đây là phần thú vị, và nó còn thú vị hơn nhiều khi hai bước đầu đã đâu vào đấy.

Tôi hiểu tâm lý muốn bắt đầu với ngân hàng mình đã quen. Nhưng trong số những người vay mua nhà năm 2024, có 44% chỉ cân nhắc nghiêm túc một bên cho vay hoặc một người môi giới vay duy nhất, và 67% chỉ nộp đơn ở một nơi.¹ Sự quen thuộc có thể hữu ích. Tôi vẫn muốn quý vị so sánh câu trả lời của ngân hàng đó với một bên cho vay khác trước khi quyết định. Trong số những người mua năm 2024 có nộp đơn ở nhiều hơn một nơi, 86% cho biết họ đang tìm điều khoản vay tốt hơn.¹ Họ đã đúng khi chịu khó tìm.

Đi xem buổi open house (mở cửa cho khách xem nhà) là việc tốt. Nhưng đó không phải là điểm xuất phát.

Tôi hoàn toàn không phản đối việc đi xem buổi open house (mở cửa cho khách xem nhà). Người mua nào cũng nên đi. Nếu quý vị chưa sẵn sàng mua và chỉ muốn thăm dò thị trường, một buổi xem nhà là một buổi chiều hữu ích mà không tốn đồng nào. Quý vị cảm nhận được một mặt bằng nhà trông thế nào khi mình đứng ngay trong đó thay vì nhìn qua màn hình, quý vị biết được người bán trong khu vực đang rao giá bao nhiêu, và quý vị bắt đầu nhận ra điều mình thực sự quan tâm, mà điều đó gần như không bao giờ giống với suy nghĩ ban đầu.

Đó là sự tìm hiểu thực thụ, và là thời gian bỏ ra xứng đáng.

Điều mà một buổi xem nhà không làm được là trả lời ba câu hỏi quan trọng nhất khi quý vị nghiêm túc. Tôi đủ điều kiện vay bao nhiêu? Từ lúc lời đề nghị được chấp nhận đến lúc nhận chìa khóa, tôi sẽ tốn những khoản gì? Và ở giữa hai mốc đó phải diễn ra những gì? Không ai đứng trong phòng khách đó có thể trả lời những câu này, và internet cũng vậy. Đó là cuộc trò chuyện với một bên cho vay, và nó cần diễn ra trước khi đưa ra lời đề nghị mua.

Những giấy tờ tôi thực sự cần xem

Phần này không khó, và mọi người luôn ngạc nhiên vì danh sách bình thường đến vậy. Đây là những gì tôi muốn xem.

• Phiếu lương của quý vị trong hai tháng gần nhất
• Mẫu W-2 (bản tổng kết lương và thuế hàng năm từ hãng sở) của hai năm gần nhất. Bây giờ là năm 2026, nghĩa là W-2 của năm 2024 và 2025
• Sao kê ngân hàng hai tháng gần nhất, đầy đủ mọi trang, kể cả những trang trông như để trống
• Tờ khai thuế liên bang của hai năm gần nhất. Không phải lúc nào tôi cũng cần ngay từ đầu, nhưng quý vị hãy gom sẵn, và nếu quý vị tự kinh doanh thì chúng rất quan trọng
• Danh sách các tài sản dễ chuyển thành tiền khác: cổ phiếu, trái phiếu, tài khoản đầu tư, quỹ hưu trí 401k hoặc tài khoản hưu trí khác

Có những thứ đó trong tay, tôi sẽ lấy báo cáo tín dụng của quý vị, tính các tỷ lệ nợ, tức là mối tương quan giữa số tiền quý vị phải trả mỗi tháng và số tiền quý vị kiếm được mỗi tháng, rồi cho quý vị biết khoản trả hàng tháng trông ra sao ở một mức giá nhất định và thu nhập của quý vị có gánh nổi hay không.

Việc đó không phải là một dự án kéo dài cả tháng. Một câu trả lời rõ ràng trong vòng 24–48 giờ, dù kết quả là được hay chưa được.

Tiền trả trước có thể đến từ đâu

Có hai nguồn được nhắc đến thường xuyên. Cả hai đều hoàn toàn hợp lệ, và cả hai đều có cơ chế riêng đáng tìm hiểu trước khi quý vị trông cậy vào chúng.

Quà tặng từ người thân trong gia đình. Một người thân có thể tặng quý vị toàn bộ hoặc một phần tiền trả trước, và rất nhiều bậc cha mẹ làm đúng như vậy. Điều mà khâu thẩm định hồ sơ cần là giấy tờ chứng minh: một thư xác nhận quà tặng có chữ ký, nêu rõ số tiền là quà tặng chứ không phải khoản vay mà quý vị phải hoàn trả, kèm chứng từ cho thấy tiền rời tài khoản người tặng và vào tài khoản của quý vị. Tiền xuất hiện trong tài khoản mà không có lời giải thích là một trong những nguyên nhân phổ biến nhất khiến hồ sơ bị chậm, vì vậy hãy báo sớm về khoản quà tặng và mọi việc sẽ nhẹ nhàng.

Vay từ quỹ hưu trí 401k của chính mình. Phần lớn các chương trình 401k cho phép quý vị vay dựa trên số dư của chính mình, trong giới hạn do quy định liên bang đặt ra. Số tiền đó quay về với quý vị dưới dạng một khoản quý vị tự vay của chính mình, hoàn trả dần theo thời gian, thường là trừ thẳng vào lương. Vì đây là khoản vay chứ không phải khoản rút, nói chung nó không bị tính thuế.

Vượt quá giới hạn vay đó là một câu chuyện hoàn toàn khác. Qua ngưỡng đó, nói chung quý vị đang rút tiền chứ không phải vay, và khoản rút có thể chịu thuế thu nhập cùng với, tùy độ tuổi và hoàn cảnh, một khoản phạt rút sớm cộng thêm. Theo tôi được biết, những khoản đó có thể không nhỏ. Chi tiết khác nhau tùy chương trình và tùy từng người, nên trước khi động vào tài khoản hưu trí, hãy xác nhận cụ thể với người quản lý chương trình hưu trí và cố vấn thuế của riêng quý vị. Tôi là người môi giới địa ốc và chuyên viên tín dụng, không phải kế toán thuế của quý vị. Và hãy cho tôi biết về bất kỳ khoản vay 401k nào ngay từ đầu để chúng tôi tính toán cho đúng.

Pre-qualification, pre-approval và thẩm định tự động là ba thứ khác nhau

Ba khái niệm này hay bị dùng lẫn lộn, đôi khi bởi chính những người lẽ ra phải rành hơn. Chúng không giống nhau, và sự khác biệt lộ rõ vào lúc người bán quyết định nên xem trọng lời đề nghị nào.

Thư pre-qualification (ước tính sơ bộ) dựa trên những gì quý vị kể với tôi. Quý vị cho tôi biết thu nhập, các khoản nợ và tài sản theo trí nhớ, và tôi cho quý vị biết bức tranh đó cho phép những gì. Chưa có gì được kiểm chứng. Đây là một phép thử hữu ích, nhưng là loại nhẹ nhất trong ba loại, và các chuyên viên đại diện bên bán giàu kinh nghiệm đều biết điều đó.

Thư pre-approval (chấp thuận trước có kiểm chứng) nghĩa là tôi đã thu thập và xem xét giấy tờ thực tế của quý vị. Phiếu lương, W-2, sao kê ngân hàng, báo cáo tín dụng. Các tỷ lệ nợ của quý vị được tính từ giấy tờ thật thay vì từ một cuộc trò chuyện. Loại này có sức nặng hơn đáng kể, vì một chuyên viên đã đọc hồ sơ thực tế của quý vị và đứng tên trên thư.

Chứng chỉ Fannie Mae Desktop Underwriter (DU) tiến thêm một bước nữa, khi loại khoản vay của quý vị cho phép. Với khoản vay thông thường (conventional), hồ sơ của quý vị có thể được đưa vào hệ thống thẩm định tự động của Fannie Mae, hệ thống này trả về kết quả phân tích cùng danh sách các mục mà bên cho vay phải chứng minh bằng giấy tờ. Đây là loại mạnh nhất trong ba loại, vì chính hệ thống này làm nền cho quyết định thẩm định sau đó, và một chuyên viên đại diện bên bán khi so sánh hai lời đề nghị tương đương sẽ nhận ra điều đó.

Bây giờ đến phần cần thận trọng, vì đây chính là chỗ mà phía ngành của tôi hay nói quá. Chứng chỉ DU không phải là phê duyệt khoản vay cuối cùng. Kết quả DU làm hồ sơ mạnh hơn, và nó cho mọi người thấy các con số đã đi qua hệ thống thật thay vì chỉ là ước lượng. Nhưng nó không kết thúc quy trình. Một chuyên viên thẩm định vẫn phải kiểm chứng từng điều kiện trong kết quả đó. Bản định giá nhà vẫn phải chứng minh được giá trị. Việc làm, tín dụng và các khoản tiền gửi của quý vị vào lúc kết thúc giao dịch vẫn phải giống như lúc nộp đơn. Mọi quyết định cho vay đều phụ thuộc vào khâu thẩm định cuối cùng, và bất cứ ai nói với quý vị điều ngược lại là đang làm hại quý vị.

Đó không phải là bi quan. Đó là tôi nói cho quý vị biết tài liệu này thực chất là gì, để quý vị dùng nó cho đúng.

Chuyện gì xảy ra sau khi lời đề nghị được chấp nhận, và vì sao nên biết ngay từ bây giờ

Đây là phần khiến nhiều người bất ngờ. Tiền trả trước không phải là khoản cuối cùng quý vị sẽ được yêu cầu mang đến.

Khi hợp đồng của quý vị được chấp nhận, quý vị bước vào giai đoạn escrow (giai đoạn ký quỹ qua bên trung gian), và nói chung quý vị có khoảng 30 ngày để hoàn tất. Trong khoảng thời gian đó, quý vị có các chi phí kết thúc giao dịch không lặp lại, tức những khoản thu một lần cho các dịch vụ thực hiện trong giao dịch của quý vị. Quý vị có các chi phí lặp lại, tức những khoản tiếp tục sau khi quý vị dọn vào và được phân bổ theo tỷ lệ vào lúc kết thúc. Quý vị có buổi kiểm tra nhà. Quý vị có bản định giá nhà. Và toàn bộ quá trình thẩm định khoản vay chạy song song suốt thời gian đó.

Tôi sẽ không đưa con số vào bài viết, vì con số của quý vị là của quý vị, còn con số của tôi chỉ là phỏng đoán. Điều tôi có thể nói với quý vị là: hãy yêu cầu từng khoản chi phí đó bằng văn bản, từ sớm. Quý vị có quyền được như vậy. Không câu hỏi nào về tiền của chính mình là quá nhỏ để hỏi, và những câu quý vị không hỏi chính là những câu sẽ quay lại tìm quý vị.

Kinh nghiệm của tôi cho thấy những người mua bước ra khỏi escrow vui vẻ nhất không phải là những người biết nhiều nhất từ đầu. Họ là những người đã hỏi nhiều nhất.