Điểm tín dụng của quý vị thực sự được dùng thế nào khi mua nhà

Có người ngồi xuống với tôi, rút điện thoại ra, và cho tôi xem điểm tín dụng từ một ứng dụng. Họ thường tự hào về con số đó, và nhiều khi họ có quyền tự hào. Rồi chúng tôi lấy bản báo cáo thực sự dùng cho khoản vay, và trên đó có ba điểm số. Không điểm nào trùng với điện thoại. Và điểm chúng tôi sẽ dùng không phải là điểm cao nhất trong ba điểm.

Đó không phải là trò đánh lừa, và thường cũng không phải tin xấu. Đơn giản đó là cách tín dụng trong ngành vay mua nhà vận hành. Nhưng gần như không ai giải thích cho người mua cho đến đúng lúc nó trở nên quan trọng, và đến lúc đó người mua đã lập cả một kế hoạch dựa trên con số sai.

Kinh nghiệm của tôi cho thấy khoảng trống hiểu biết này gây thiệt hại cho mọi người nhiều hơn họ nghĩ. Nó làm mất thời gian, làm yếu đi đôi chút vị thế thương lượng, và thỉnh thoảng làm mất luôn căn nhà họ muốn, vì họ bước vào với niềm tin rằng mình đủ điều kiện cho một thứ mà thực ra là không.

Vậy chúng ta hãy xem xét cho rõ: bên cho vay dùng điểm nào, điểm đó từ đâu ra, và nó thực sự quyết định những gì.

Điểm trên điện thoại không phải là điểm trên khoản vay của quý vị

Khi quý vị tự kiểm tra tín dụng, qua công ty thẻ, qua ứng dụng miễn phí hay một dịch vụ trả phí, quý vị gần như luôn chỉ đang nhìn vào một văn phòng tín dụng. Có thể là TransUnion. Có thể là Equifax. Có thể là Experian. Một mà thôi.

Khi quý vị mua nhà, bên cho vay lấy cái gọi là báo cáo tín dụng gộp ba văn phòng (tri-merged). Đó là một bản báo cáo duy nhất lấy hồ sơ của quý vị từ cả ba văn phòng tín dụng lớn cùng lúc và đặt cạnh nhau, mỗi bên kèm điểm số riêng.

Ba điểm số đó hiếm khi giống hệt nhau, và lý do rất đời thường. Không phải chủ nợ nào cũng báo cáo cho cả ba văn phòng, và những bên có báo cáo thì không báo cùng một ngày. Vì vậy mỗi văn phòng đang giữ một bức tranh hơi khác nhau về quý vị, và bức tranh hơi khác cho ra điểm số hơi khác.

Còn đây là chi tiết mà phần lớn mọi người hiểu ngược. Các văn phòng tín dụng không tạo ra điểm của quý vị. TransUnion, Equifax và Experian nắm giữ dữ liệu tín dụng. Bản thân điểm số là điểm FICO (thang điểm tín dụng tiêu chuẩn của ngành), được tính bằng cách chạy một mô hình chấm điểm trên dữ liệu mà văn phòng đó đang giữ. Ba bộ dữ liệu, một mô hình chấm điểm, ba kết quả.

Họ không lấy trung bình ba điểm. Họ bỏ hai điểm.

Đây là hiểu lầm tôi phải đính chính nhiều hơn bất cứ điều gì khác, và tôi muốn nói thật rõ.

Bên cho vay không cộng ba điểm của quý vị rồi chia ba. Không có phép tính trung bình nào cả. Điều họ làm là lấy điểm cao nhất và điểm thấp nhất rồi gạt cả hai sang một bên. Điểm ở giữa mới là điểm được đưa vào sử dụng.

Với người mua này, điểm giữa đến từ Experian. Với người kế tiếp, nó đến từ TransUnion. Không có quy luật nào, và việc nó đến từ văn phòng nào cũng không quan trọng lắm. Điều quan trọng là nó nằm ở giữa.

Vậy nên nếu quý vị định mang một con số trong đầu trong lúc chuẩn bị mua nhà, hãy mang con số đó. Không phải điểm đẹp nhất của quý vị. Điểm ở giữa.

Điểm giữa đó thực sự quyết định những gì

Ba điều, nói một cách tổng quát.

• Chương trình vay nào phù hợp với quý vị. Khoản vay thông thường (conventional), khoản vay FHA (chương trình vay có chính phủ bảo hiểm), khoản vay high-balance cho các bất động sản giá cao hơn ở những quận hạt mà hạn mức cho phép, hay khoản vay jumbo vượt trên các hạn mức đó. Mỗi loại có kỳ vọng tín dụng khác nhau, và điểm giữa của quý vị quyết định phần lớn cánh cửa nào đang mở.
• Mức lãi suất quý vị có thể đủ điều kiện nhận. Nói chung, tín dụng tốt hơn thường đi cùng điều khoản tốt hơn. Tôi không thể nói trước bất kỳ người mua cụ thể nào sẽ được chào mức nào, vì lãi suất biến động và mỗi bộ hồ sơ là một câu chuyện riêng.
• Mức lãi suất đó tốn của quý vị bao nhiêu. Điều này thì không ai ngờ tới. Giá của khoản vay được chia bậc theo tín dụng, nghĩa là hai người mua có thể được chào cùng một lãi suất nhưng không trả cùng một khoản để có được nó. Lãi suất và chi phí để có lãi suất đó là hai câu hỏi riêng biệt, và điểm giữa của quý vị ảnh hưởng đến cả hai.

Bức tranh chung, cùng những điều cần lưu ý

Đây là bức tranh chung của thị trường, kèm một lời nhắc: đây là bối cảnh, không phải dự đoán về quý vị. Không ai có thể nhìn một con số trên màn hình mà nói quý vị sẽ được duyệt những gì. Chỉ một hồ sơ vay hoàn chỉnh mới cho câu trả lời đó.

Thang điểm FICO trải từ 300 đến 850. Trong 36 năm, tôi chưa từng thấy điểm nào nằm ở hai đầu mút đó.

Nói chung, phần lớn bên cho vay muốn thấy điểm giữa trên 580. Có những chương trình và tình huống đi dưới con số đó, nhưng khi điểm trên 580, cuộc trao đổi thường trở nên dễ dàng hơn.

Từ đó trở lên là một dải chuyển dần, không phải bậc thang. Điểm giữa càng cao, điều khoản thường càng tốt. Theo kinh nghiệm của tôi, khi điểm giữa vượt trên 720, người mua thường có thể cân nhắc phần lớn sản phẩm vay. Đó là quan sát chung về cách thị trường vận hành, không phải lời hứa về hồ sơ của quý vị.

Và nếu điểm của quý vị thấp hơn mong muốn: đó là điểm xuất phát, không phải bản án. Điểm số thay đổi được. Tôi đã thấy nhiều người sửa một lỗi trong báo cáo hoặc trả bớt vài khoản dư nợ và vài tháng sau đã ở một vị thế khác hẳn.

Điểm số là một nửa. Tỷ lệ nợ của quý vị là nửa còn lại.

Tín dụng nhận hết sự chú ý, nhưng không chuyên viên thẩm định nào nhìn điểm số một mình. Họ nhìn thu nhập của quý vị so với những gì quý vị đang nợ.

Phép tính không phức tạp. Bên cho vay cộng mọi khoản trả tối thiểu hàng tháng hiện trên báo cáo tín dụng của quý vị: khoản vay mua xe, khoản vay sinh viên, khoản thanh toán tối thiểu của thẻ tín dụng, các khoản vay trả góp, cùng với khoản trả nhà mà quý vị dự định gánh. Tổng đó chia cho thu nhập gộp hàng tháng, tức thu nhập trước khi trừ thuế. Kết quả là tỷ lệ nợ trên thu nhập của quý vị.

Theo kinh nghiệm của tôi, các chuyên viên thẩm định thường thận trọng khi tỷ lệ này lên đến vùng giữa 40%, khoảng 47%. Đây chỉ là quan sát chung từ nhiều năm làm nghề, không phải ngưỡng cố định áp dụng cho mọi hồ sơ; con số thay đổi theo chương trình và từng hồ sơ.

Vẫn có những hồ sơ vượt mức đó. Khi điều đó xảy ra, thường là nhờ những điểm mạnh khác trong hồ sơ. Trong nghề, chúng tôi gọi đó là các yếu tố bù đắp. Những yếu tố tôi thấy nhiều nhất:

• Khoản dự phòng đáng kể. Tiền vẫn còn trong ngân hàng sau khi đã lo xong tiền trả trước và chi phí kết thúc giao dịch.
• Gánh nợ nhẹ, khi khoản trả nhà mới gần như là toàn bộ tỷ lệ và trên báo cáo không còn gì nhiều.
• Lịch sử trả nợ sạch trong thời gian dài, kiểu người không để dư nợ phình lên.

Nhưng sau cùng, kết quả của hệ thống thẩm định tự động thường là yếu tố quyết định. Với khoản vay thông thường, toàn bộ hồ sơ của quý vị có thể chạy qua hệ thống thẩm định tự động của Fannie Mae, và điều quý vị mong thấy là kết quả chấp thuận/đủ điều kiện trên chứng chỉ Fannie Mae Desktop Underwriter (DU). Đó là câu trả lời tốt hơn nhiều so với phép tính nhẩm của bất kỳ ai, kể cả của tôi.

Một lời dặn tôi nói với mọi người mua, và tôi muốn tự mình nói ra: kết quả DU không phải là phê duyệt khoản vay cuối cùng. Chứng chỉ DU là tín hiệu mạnh và cụ thể về hồ sơ của quý vị. Phê duyệt cuối cùng vẫn đến từ một chuyên viên thẩm định xem xét giấy tờ thực tế của quý vị. Ai nói khác đi là đang khiến quý vị yên tâm về điều họ không thể bảo đảm.

Nếu quý vị vay FHA hoặc VA, căn nhà cũng bị chấm điểm

Phần này khiến nhiều người bất ngờ, và nó thực ra không liên quan đến tín dụng của quý vị. Tôi đặt nó ở đây vì nó là nửa còn lại của cùng một cuộc trò chuyện.

FHA nói chung dễ thở hơn khoản vay thông thường về điểm tín dụng và tỷ lệ nợ. Đó là mặt của cán cân mà phần lớn người mua biết. Mặt họ không biết là FHA và VA (chương trình vay dành cho cựu quân nhân) khắt khe hơn đáng kể về tình trạng của chính căn nhà.

Trong một bản định giá FHA hoặc VA, nói chung, chuyên viên định giá đánh giá căn nhà, chứ không chỉ giá trị của nó. Những mục tôi hay thấy bị ghi nhận:

• Bình nước nóng chưa được neo đai an toàn
• Sơn bong tróc
• Nhà không có nguồn sưởi hoạt động
• Mái lợp tấm composite asphalt đã xuống cấp, với các tấm lợp bị cong, bung hoặc thiếu

Bản định giá cho khoản vay thông thường nói chung không soi những mục đó theo cùng cách. Cùng căn nhà, cùng người mua, khác loại khoản vay, và mức độ chú ý đến tình trạng nhà cũng khác.

Đây là lý do chuyện này thiết thực chứ không phải lý thuyết. Viết lời đề nghị mua một căn nhà có hai ba vấn đề như trên trong lúc quý vị dùng khoản vay FHA, và quý vị vừa tự đặt mình vào một cuộc thương lượng sửa chữa giữa chừng escrow, khi thời hạn hợp đồng vẫn đang được tính và người bán có thể đồng ý hoặc không. Sửa chữa có thể thương lượng như mọi điều khoản khác trong hợp đồng mua bán, nhưng thương lượng trước khi ký hợp đồng dễ hơn nhiều so với sau đó.

Đây là một trong những lý do cụ thể để có một chuyên viên địa ốc giàu kinh nghiệm đi xem nhà cùng quý vị. Một chuyên viên giỏi luôn cân nhắc loại khoản vay của quý vị khi nhìn mái nhà và bình nước nóng, rồi lên tiếng trước khi quý vị viết lời đề nghị thay vì sau đó.