Կալիֆոռնիական ծախսերը, որոնք փոխում են Ձեր վճարումը, և որոնց մասին ոչ ոք չի զգուշացնում

Երկու տուն։ Նույն չափը, նույն վիճակը, նույն պահանջվող գինը։ Դրանցից մեկի սեփականատեր լինելն ամսական զգալիորեն ավելի թանկ է, քան մյուսինը, և գնորդը դա իմանում է միայն այն ժամանակ, երբ վարկն արդեն ընթացքի մեջ է, իսկ ստացված թվերը տարբերվում են իր պատկերացրածից։

36 տարվա ընթացքում դա տեսել եմ ավելի հաճախ, քան կուզենայի, և ահա այն մասը, որ ինձ անհանգստացնում է։ Այդ ծախսերից ամեն մեկը հնարավոր էր իմանալ, նախքան որևէ մեկը առաջարկ կգրեր։ Ոչ թե գնահատել։ Իմանալ։

Գնման գինը մեկ գործոն է։ Տոկոսադրույքը՝ մեկ այլ։ Բայց այն գումարը, որ իրականում ամեն ամիս դուրս է գալիս Ձեր բանկային հաշվից, ներառում է նաև գույքահարկը, տան ապահովագրությունը և, եթե գույքն ասոցիացիա ունի, վճարները։ Ձեր վարկատուն, որպես կանոն, հարկերն ու ապահովագրությունը կհավաքի ամսական՝ վարկի վճարման հետ միասին, և կվճարի այդ հաշիվները, երբ ժամկետները գան․ այդ կարգը կոչվում է impound հաշիվ։ Ասոցիացիայի վճարները գնում են ուղղակիորեն ասոցիացիային։

Երեքն էլ կապված են այդ կոնկրետ գույքին, ոչ մեկը հայտարարության մեջ չի հայտնվում այնպիսի տեսքով, որին կարելի է վստահել, և գնորդը, ով ընտրում է միայն գնման գնով, ընտրում է թերի թվով։ Ահա երեք ծախսերը, թե ինչից է կախված յուրաքանչյուրը և ինչպես իմանալ իրականը՝ նախքան պարտավորվելը։

Գույքահարկը մեկ համանահանգային թիվ չէ

Տարածված համոզմունք կա, թե Կալիֆոռնիայի գույքահարկը մեկ տոկոս է, որ բոլորն են վճարում։ Այդպես չէ, և գնորդները, ովքեր այդպես են ենթադրում, հայտնվում են ծուղակում։

Կալիֆոռնիան գույքը հարկում է հաշվարկային արժեքի հիման վրա, և Proposition 13-ով հաստատված համակարգով վաճառքը, որպես կանոն, այդ հաշվարկային արժեքը վերասահմանում է Ձեր գնման գնով։ Այդքանը բավական միասնական է։ Միասնական չէ դրա վրա կիրառվող դրույքաչափը։

Ձեր դրույքաչափը սահմանում է նախ վարչաշրջանը, և վարչաշրջանները նույնը չեն։ Հետո, վարչաշրջանի ներսում, այն հարկային գոտին (tax-rate area), որում Ձեր հողամասն է։ Դպրոցների, ջրի և տեղական ենթակառուցվածքի համար ընտրողների հաստատած պարտատոմսերը կցվում են կոնկրետ շրջաններին, և այդ շրջանները քաղաքների սահմաններին կոկիկ չեն հետևում։ Նույն վարչաշրջանի երկու տուն, իրարից կարճ ճանապարհի վրա, կարող են տարբեր դրույքաչափեր ունենալ։

Հենց դրա համար ընդհանրացումները Ձեզ չեն օգնում, և ես դրանք չեմ առաջարկելու։ Միակ թիվը, որ նշանակություն ունի, այն է, որ կցված է հենց այն հողամասին, որի վրա առաջարկ եք անում։

Հատուկ վճարներ, և ինչ է իրականում Mello-Roos-ը

Հիմա այն մասը, որն անակնկալի է բերում մարդկանց, որովհետև այն ընդհանրապես դրույքաչափի մեջ չէ։

Կալիֆոռնիայի հարկային հաշիվը կարող է ներառել ուղիղ վճարներ (direct assessments)՝ որպես բազային հարկին ավելացված առանձին տողեր։ Դրանք ֆինանսավորում են կոնկրետ տեղական բաներ․ կանաչապատման և լուսավորության շրջաններ, կոյուղու կամ վնասատուների վերահսկում, հին նախագծի բարելավման պարտատոմսեր։

Ամենից հաճախ կլսեք Mello-Roos անունը։ Ճիշտ տերմինը Community Facilities District վճարն է, թույլատրված Mello-Roos Community Facilities Act-ով։ Երբ նոր կառուցապատմանը պետք էին ճանապարհներ, կոյուղի, ջրագծեր, զբոսայգիներ կամ դպրոցներ, ստեղծվում էր շրջան՝ այդ ենթակառուցվածքը պարտատոմսերով ֆինանսավորելու համար, և շրջանի ներսում գտնվող տները վճարում են այդ պարտատոմսերը սպասարկող վճար։ Այն ավելացվում է բազային հարկային հաշվի վրա, և կարող է զգալի լինել։

Դրանք առավել տարածված են նոր կառուցապատումներում, ինչն արժե իմանալ, որովհետև շատ գնորդներ ենթադրում են, թե նորը նշանակում է ավելի պարզ։ Երկու միանման տուն՝ միանման գնով, մեկը Community Facilities District-ի ներսում, մյուսը՝ դրսում, նույն տարեկան հարկային պարտավորությունը չեն ունենում։ Տան մեջ ոչինչ Ձեզ չի ասում, թե որն է որը։

Դրանք, որպես կանոն, գործում են պարտատոմսերին կապված ժամկետով, ոչ թե հավերժ, ուստի հարցրեք, թե քանի տարի է մնացել։ Շրջանի ներսում գտնվող տան վաճառողները պարտավոր են տրամադրել հատուկ հարկի ծանուցում։ Խնդրեք այն և կարդացեք։

Ահա իմ խորհուրդը, և այն նույնն է, ինչ տալիս եմ տարիներ շարունակ։ Նախքան առաջարկ անելը պարզեք տվյալ գույքի ամբողջական հարկային պատկերը․ բազային հարկը Ձեր գնման գնի վրա, հաշվի ամեն ուղիղ վճարը, և ամեն մեկի մնացած ժամկետը։ Ձեր գործակալը կարող է ստանալ վարչաշրջանի հարկահավաքի գրառումը հողամասի համար և Ձեզ հետ կարդալ տող առ տող։ Առաջարկից առաջ, ոչ թե երբ արդեն escrow-ի մեջ եք։

Մեկ առնչվող կետ։ Ձեր գնման գործարքի գրանցումից հետո Կալիֆոռնիան վերագնահատում է Ձեր գնման գնով, և վարչաշրջանը թողարկում է միանվագ լրացուցիչ (supplemental) հարկային հաշիվ՝ հարկային տարվա մնացած մասի տարբերության համար։ Դա նորմալ է, ժամանակավոր է, և մարդկանց անակնկալի է բերում։ Այս շարքի escrow-ի հոդվածն անդրադառնում է, թե երբ է այն գալիս։

Տան ապահովագրությունը գնագոյացվում է գույքով, ոչ թե գնապիտակով

Տան գտնվելու վայրն ու բնութագրերը ապահովագրության արժեքի վրա շատ ավելի մեծ ազդեցություն ունեն, քան գնորդներն ակնկալում են, և դա կարող է արագ փոխել ամսական թիվը։

Տունը, որ գտնվում է հրդեհային բարձր վտանգի գոտում (high fire hazard severity zone), որը նահանգի քարտեզագրած կարգավիճակ է, կամ քարտեզագրված ջրհեղեղային գոտում, կամ ունի այլ ֆիզիկական բնութագրեր, որոնք ապահովագրողը համարում է բարձր ռիսկ, կարող է էապես ավելի թանկ լինել ապահովագրելու համար, քան մնացած առումներով համադրելի տունը։ Խոսքը գույքի մասին է․ գոտու կարգավիճակ, տանիքի տարիք և նյութ, կառուցվածքի տեսակ, պաշտպանիչ տարածք, հրշեջ տեխնիկայի մուտք, տեղական ջրամատակարարում, կառույցի վերաբերյալ նախկին ապահովագրական պահանջներ։ Ուրիշ ոչինչ։

Սուղ բյուջեով աշխատող գնորդի համար այդ տարբերությունը միայն հարմարավետության հարց չէ։ Ապահովագրությունը Ձեր բնակարանային ծախսի մասն է, ուստի ավելի բարձր վճարը բարձրացնում է ամսական վճարումը, իսկ ավելի բարձր վճարումը՝ Ձեր պարտքային հարաբերակցությունը։ Այն կարող է ազդել, թե ինչի համար եք որակավորվում, ոչ միայն Ձեր ամսական բյուջեի վրա։

Ուրեմն ստացեք իրական գնառաջարկ կոնկրետ հասցեի համար՝ լիցենզավորված ապահովագրական գործակալից, նախքան առաջարկը գրելը, գրավոր, ոչ թե մոտավոր կանոն։ Հետո տվեք երկրորդ հարցը, որովհետև Կալիֆոռնիայում այն նույնքան կարևոր է, որքան առաջինը․ արդյոք ապահովագրողն ընդհանրապես կթողարկի՞ այս պոլիսը։ Որոշ գույքերի համար ապահովագրող գտնելն ավելի երկար է տևում, իսկ որոշները պահանջում են surplus-lines ապահովագրող կամ նահանգի FAIR Plan, որը վերջին ատյանի բազային ծածկույթի տարբերակն է։ Դա պարզեք սկզբում, ոչ թե escrow-ի ընթացքում, երբ փակման ամսաթիվը մոտենում է։

Տնատերերի ասոցիացիաները և այն, ինչի տակ իրականում ստորագրում եք

Գույքի տեսակները, որոնք սովորաբար ասոցիացիա ունեն, հետևյալն են՝ բազմաբնակարան համատիրություններ (condo), townhome-եր, պլանավորված համայնքներ (planned unit development) և տարիքային սահմանափակումով համայնքներ, որոնց բնակեցման սահմանափակումները սահմանում է ասոցիացիան։

Երբ գնում եք դրանցից մեկը, escrow-ի ընթացքում ստանալու եք փաթեթ տների սեփականատերերի ասոցիացիայից (HOA), որպեսզի անդամությունը վաճառողից անցնի Ձեզ։ Հասկացեք, թե դրա ստորագրումն ինչ է նշանակում։ Դուք համաձայնում եք ենթարկվել ասոցիացիայի կառավարող փաստաթղթերին․ CC&R-ներին, որը նշանակում է covenants, conditions, and restrictions և գույքին կցված կանոնների գրանցված փաթեթն է, գումարած կանոնադրությանն ու գործառնական կանոններին։ Ասոցիացիան կարող է դրանք կիրառել, իսկ վեճը կարող է հասնել դատարան։

Դրական կողմերն իրական են, և չեմ ուզում թերագնահատել դրանք։ Բոլորը պարտավոր են խնամել իրենց գույքի արտաքինը, ուստի խնամքի չափանիշները համայնքում մնում են հավասար։ Եթե չպահպանեք այդ չափանիշները, ասոցիացիան կտեղեկացնի Ձեզ, ինչպես նաև Ձեր հարևանին։ Ասոցիացիաները նաև հաճախ առաջարկում են ընդհանուր հարմարություններ․ լողավազան, պիկնիկի տարածք, միջոցառումների սրահ։ Շատերը գնում են հենց դրանց համար։

Իրական թերությունը նույն մետաղադրամի մյուս կողմն է։ Կան սահմանափակումներ, թե ինչ կարող եք անել Ձեր սեփական տան արտաքինի հետ։

Երկու պատմություն, երկուսն էլ առաջին ձեռքից։ Եղբայրս տուն ուներ պլանավորված համայնքում և վերափոխեց առջևի բակը։ Այն փողոցի մյուս բակերից շատ ավելի գեղեցիկ էր։ Ասոցիացիան նայեց և պահանջեց հանել, որովհետև իրենց կարծիքով այն չէր համապատասխանում մյուս գույքերին։ Ավելի գեղեցիկը չափանիշը չէր։ Համապատասխանելն էր։

Իմ օրինակն էլ բերեմ։ Հենց հիմա ունեմ վաճառքի հանված գույք, և ասոցիացիայից ծանուցում ստացա, որովհետև իմ ցուցանակը մի քանի մատնաչափ ավելի մեծ էր, քան թույլատրում են։ Երբ գործարքը մտավ escrow, ցուցանակը հանեցի անմիջապես։ Ահա այդպիսի բան ասոցիացիան կարող է անել, և դա իր իրավունքն է, որովհետև այնտեղ բոլորը ստորագրել են նույն փաստաթղթերը, որ ես Ձեզ ասում եմ կարդալ։

Հարցերը, որ պետք է տալ նախքան պարտավորվելը

Այս ամենից ոչ մեկը ասոցիացիայով գույքից խուսափելու պատճառ չէ։ Դա իմանալու պատճառ է, թե ինչի եք միանում։ Ձեր պայմանագիրը Ձեզ ժամկետ է տալիս փաստաթղթերը ուսումնասիրելու համար, ուստի օգտագործեք այն, և տվեք այս հարցերն ուղիղ․

• Կարդացեք CC&R-ները, կանոնադրությունը և գործառնական կանոնները։ Հատկապես ամեն ինչ, ինչ վերաբերում է արտաքին փոփոխություններին, կանաչապատմանը, կայանմանը, վարձակալությանը և ընտանի կենդանիներին։ Հարցրեք յուրաքանչյուր անորոշ կետի մասին, որքան էլ մանր լինի։
• Կա՞ ասոցիացիայի հետ կապված ընթացիկ կամ սպառնացող դատական գործ։ Հարցրեք գրավոր, և հարցրեք և՛ համայնքի, և՛ բուն ասոցիացիայի մասին։
• Ե՞րբ են վերջին անգամ բարձրացվել վճարները, և նախատեսվո՞ւմ է բարձրացում։ Երկու հարցն էլ կարևոր է։ Երկար ժամանակ առանց բարձրացման ինքնաբերաբար լավ լուր չէ։
• Պահուստները համալրվա՞ծ են։ Խնդրեք պահուստների ուսումնասիրությունը (reserve study) և պահուստների ֆինանսավորման բացահայտումը։ Ասոցիացիան, որ գումար չի կուտակել տանիքի, լողավազանի կամ մասնավոր փողոցների համար, այդ ծախսը, միևնույն է, ինչ-որ մեկը պետք է վճարի։
• Սպասվո՞ւմ է որևէ հատուկ գանձում (special assessment)։ Պահուստների հարցի բնական շարունակությունը, և պատասխանը հաճախ նիստերի արձանագրություններում է։

Ահա թե ինչու են վճարների հարցերն ավելի կարևոր, քան գնորդները գիտակցում են։ Ասոցիացիայի վճարները հաշվվում են Ձեր պարտքային հարաբերակցության մեջ, երբ որակավորվում եք։ Այսինքն կարող եք այսօր հանգիստ որակավորվել, փակել, և հետո ասոցիացիան բարձրացնի վճարները, երբ արդեն տան տերն եք։ Այդ պահին Ձեզ ոչ ոք նորից չի որակավորում։ Պարզապես վճարում եք։ Եթե Ձեր հարաբերակցությունները սկզբից սուղ էին, բարձրացումը կարող է ծանրաբեռնել բյուջեն, որը փակման օրը լավ էր աշխատում։