Սկսեք վարկից, ոչ թե տան հայտարարությունից․ հերթականությունը, որով ես տուն կգնեի

Երկար եմ մտածել, թե ինչպես ասեմ սա, որովհետև չեմ ուզում, որ սխալ ընկալվի։ Ասում եմ ամենայն ջերմությամբ։

Հաճախ հանդիպում եմ մարդկանց, ովքեր պատրաստվում են կատարել իրենց կյանքի ամենամեծ ներդրումը, բայց ոչ մի կես օր չեն տրամադրել հասկանալու, թե ինչպես է գնումն իրականում ընթանում։ Գտել են տուն։ Սիրահարվել են դրան։ Զանգել են գործակալին։ Եվ հիմա հույս ունեն, որ ամեն ինչ կստացվի։

Կարող է և ստացվի։ 36 տարվա ընթացքում շատ եմ տեսել, որ ստացվում է։ Բայց հույսը ծրագիր չէ։ Հերթականությունը սա է՝ նախ ֆինանսավորումը, ապա Ձեր գործակալը, ապա տունը, իսկ մարդկանց մեծ մասը դա անում է ճիշտ հակառակ ուղղությամբ։ Հակառակ ուղղությունից է գալիս այս ոլորտի գրեթե ողջ հիասթափությունը։

Արդյունավետ հերթականությունը և շատերի կիրառած հերթականությունը

Ահա թե ինչպես է ընթանում հակառակ տարբերակը։ Այդ զանգից հետո երկու շաբաթվա ընթացքում գնորդը իմանում է, որ ֆինանսավորումը չկա։ Երբեմն եկամուտը չի բավականացնում վճարման համար։ Երբեմն վարկային հաշվետվության մեջ կա մի բան, որի մասին ոչ ոք չգիտեր։ Երբեմն միավորը այն մակարդակին չէ, որ պահանջում է իրենց նախատեսած ծրագիրը։

Դրանցից ոչ մեկը բնավորության թերություն չէ։ Դրանք պարզապես փաստեր են վարկային գործի մասին, և դրանց մեծ մասը շտկելի է։ Բայց շատ ավելի հեշտ է դրանք հանգիստ կարգավորել գարնանը, քան այն շաբաթում, երբ Ձեր առաջարկն ընդունվել է։

Ահա հերթականությունը, որով ես կառաջնորդվեի։

• Նախ ֆինանսավորումը։ Պարզեք, թե իրականում ինչի համար եք որակավորվում, գրավոր, նախքան որևէ տան սիրահարվելը։
• Երկրորդը՝ Ձեր գործակալը։ Կանոնները փոխվեցին 2024 թվականի օգոստոսին։ Ընդհանուր առմամբ, գնորդն այժմ ստորագրում է գրավոր ներկայացուցչության պայմանագիր իր գործակալի հետ նախքան տները դիտելը, և հենց այդ պայմանագրում են ամրագրվում վարձատրության պայմանները։ Այդ պայմանները բանակցելի են, և Դուք իրավունք ունեք դա բարձրաձայնել։ Կարդացեք ամեն տողը և հարցրեք դրա մասին։ Դա իրական պայմանագիր է, ոչ թե ձևականություն։
• Երրորդը՝ տունը։ Սա հաճելի մասն է, և այն շատ ավելի հաճելի է, երբ առաջին երկուսն արդեն կարգավորված են։

Հասկանում եմ, թե ինչու եք ուզում սկսել այն բանկից, որին արդեն ծանոթ եք։ Բայց 2024 թվականին տուն գնելու համար հիփոթեքային վարկ վերցրածների շրջանում 44 տոկոսը լրջորեն դիտարկել է միայն մեկ վարկատուի կամ բրոքերի, իսկ 67 տոկոսը դիմել է միայն մեկին։¹ Ծանոթությունը կարող է օգտակար լինել։ Ես, միևնույն է, ուզում եմ, որ այդ բանկի պատասխանը համեմատեք մեկ այլ վարկատուի պատասխանի հետ, նախքան որոշում կայացնելը։ 2024 թվականի այն գնորդներից, ովքեր դիմել են մեկից ավելի վարկատուի, 86 տոկոսն ասել է, որ փնտրում էր ավելի լավ վարկային պայմաններ։¹ Նրանք ճիշտ էին, որ փնտրում էին։

Բաց դռների օրերը լավ բան են։ Պարզապես մեկնարկային գիծը չեն։

Ես ամենևին դեմ չեմ բաց դռների օրերին (open house)։ Ամեն գնորդ պետք է գնա դրանց։ Եթե դեռ պատրաստ չեք գնելու և պարզապես ուզում եք շուկան զգալ, բաց դռների օրը օգտակար կեսօր է, որն ոչինչ չի արժենում։ Դուք հասկանում եք, թե ինչ զգացողություն է տալիս հատակագիծը, երբ կանգնած եք դրա մեջ՝ էկրանին նայելու փոխարեն, իմանում եք, թե ինչ են խնդրում վաճառողները տվյալ տարածքում, և սկսում եք նկատել, թե իրականում ինչն է Ձեզ համար կարևոր, ինչը գրեթե երբեք չի համընկնում սկզբնական պատկերացումների հետ։

Դա իրական ուսումնասիրություն է, և այդ ժամանակը լավ ծախսված է։

Բայց բաց դռների օրը չի կարող պատասխանել այն երեք հարցերին, որոնք կարևոր են, երբ լրջանում եք։ Ինչի՞ համար եմ որակավորվում։ Ի՞նչ է սա ինձ արժենալու ընդունված առաջարկից մինչև բանալիները։ Եվ ի՞նչ պետք է տեղի ունենա այդ ընթացքում։ Այդ հյուրասենյակում կանգնած ոչ ոք պատրաստ չէ պատասխանելու դրանց, ինտերնետը՝ նույնպես։ Դա վարկատուի հետ զրույց է, և դրա տեղը առաջարկից առաջ է։

Ինչ է ինձ իրականում պետք տեսնել

Այս մասը դժվար չէ, և մարդիկ միշտ զարմանում են, թե որքան սովորական է ցուցակը։ Ահա թե ինչ եմ ուզում տեսնել։

• Ձեր վերջին երկու ամսվա աշխատավարձի կտրոնները
• Ձեր վերջին երկու տարվա W-2 ձևաթղթերը (գործատուի տրամադրած տարեկան եկամտի ձևաթուղթը)։ Հիմա 2026 թվականն է, ուրեմն խոսքը 2024 և 2025 թվականների W-2-երի մասին է
• Ձեր վերջին երկու ամսվա բանկային քաղվածքները, բոլոր էջերը, ներառյալ դատարկ թվացողները
• Ձեր վերջին երկու տարվա դաշնային հարկային հայտարարագրերը։ Հենց սկզբում դրանք միշտ չէ, որ պետք են, բայց հավաքեք հիմա, իսկ եթե ինքնազբաղված եք, դրանք մեծ նշանակություն ունեն
• Ձեր մյուս իրացվելի ակտիվների ցուցակը՝ բաժնետոմսեր, պարտատոմսեր, բրոքերային հաշիվներ, 401k կամ այլ կենսաթոշակային հաշիվ

Այս ամենը ձեռքի տակ ունենալով՝ ես հարցում եմ անում Ձեր վարկային պատմությանը, հաշվարկում Ձեր պարտքային հարաբերակցությունները, ինչը պարզապես ամսական պարտավորությունների և ամսական եկամտի հարաբերությունն է, և ասում, թե տվյալ գնի դեպքում որքան կլինի վճարումը և արդյոք Ձեր եկամուտը բավարար է դրա համար։

Դա մեկամսյա նախագիծ չէ։ Հստակ պատասխան՝ 24–48 ժամում։

Որտեղից կարող է գալ կանխավճարը

Երկու աղբյուր անընդհատ հանդիպում են։ Երկուսն էլ լիովին օրինական են, և երկուսի մեխանիզմներն էլ արժե հասկանալ, նախքան դրանց վրա հույս դնելը։

Նվեր ընտանիքի անդամից։ Հարազատը կարող է Ձեզ նվիրել կանխավճարի ամբողջ գումարը կամ մի մասը, և շատ ծնողներ հենց այդպես էլ անում են։ Անդերռայթինգին (վարկի մասնագիտական գնահատմանը) պետք է փաստաթղթային հետք՝ ստորագրված նվիրատվության նամակ, որտեղ նշված է, որ գումարը նվեր է, ոչ թե վարկ, որը պետք է վերադարձնեք, գումարած փաստաթղթեր, որոնք ցույց են տալիս միջոցների ելքը նվիրատուի հաշվից և մուտքը Ձեր հաշիվ։ Առանց բացատրության Ձեր հաշվում հայտնված գումարը գործի ձգձգման ամենատարածված պատճառներից է, այնպես որ նվերի մասին ասեք վաղ, և այն որևէ խնդիր չի դառնա։

Վարկ Ձեր 401k-ի դիմաց։ Ծրագրերի մեծ մասը թույլ է տալիս պարտք վերցնել սեփական հաշվեկշռի դիմաց՝ դաշնային կանոններով սահմանված սահմանաչափի շրջանակում։ Գումարը Ձեզ է վերադառնում որպես վարկ ինքներդ Ձեզ, որը մարում եք ժամանակի ընթացքում, սովորաբար անմիջապես աշխատավարձից։ Քանի որ դա վարկ է, ոչ թե միջոցների հանում, այն, որպես կանոն, հարկվող գործարք չէ։

Այդ սահմանաչափից անցնելը բոլորովին այլ պատմություն է։ Դրանից այն կողմ սովորաբար խոսքը ոչ թե վարկի, այլ միջոցների հանման մասին է, իսկ հանումները կարող են ենթարկվել եկամտահարկի և, կախված Ձեր տարիքից ու հանգամանքներից, վաղաժամկետ հանման լրացուցիչ տուգանքի։ Իմ իմանալով՝ դրանք կարող են զգալի լինել։ Մանրամասները տարբերվում են ըստ ծրագրի և ըստ անձի, ուստի նախքան կենսաթոշակային հաշվին ձեռք տալը ճշտեք մանրամասները Ձեր ծրագրի ադմինիստրատորի և Ձեր հարկային խորհրդատուի հետ։ Ես բրոքեր եմ և վարկային մասնագետ, ոչ թե Ձեր հաշվապահը։ Եվ ցանկացած 401k վարկի մասին ասեք ինձ հենց սկզբից, որպեսզի այն ճիշտ հաշվի առնենք։

Նախնական որակավորումը, նախնական հաստատումը և ավտոմատացված անդերռայթինգը երեք տարբեր բաներ են

Այս երեքը հաճախ օգտագործվում են որպես հոմանիշներ, երբեմն նաև այն մարդկանց կողմից, ովքեր պետք է որ ավելի լավ իմանային։ Դրանք նույնը չեն, և տարբերությունը երևում է այն պահին, երբ վաճառողը որոշում է, թե որ առաջարկին լուրջ վերաբերվել։

Նախնական որակավորման նամակը (pre-qualification) հիմնված է Ձեր ասածի վրա։ Դուք հիշողությամբ ներկայացնում եք Ձեր եկամուտը, պարտքերը և ակտիվները, իսկ ես ասում եմ, թե ինչ է թույլ տալիս այդ պատկերը։ Ոչինչ ստուգված չէ։ Դա օգտակար կողմնորոշիչ է, բայց երեքից ամենաթեթևը, և փորձառու վաճառողի գործակալները դա գիտեն։

Նախնական հաստատման նամակը (pre-approval) նշանակում է, որ ես հավաքել և ուսումնասիրել եմ Ձեր իրական փաստաթղթերը։ Աշխատավարձի կտրոններ, W-2-եր, բանկային քաղվածքներ, վարկային հաշվետվություն։ Ձեր պարտքային հարաբերակցությունները ստացվել են իրական թղթերից, ոչ թե զրույցից։ Դա էապես ավելի ուժեղ է, որովհետև այս գործով ապրող մարդը կարդացել է Ձեր գործը և իր անունն է դրել դրա տակ։

Fannie Mae Desktop Underwriter (DU) վկայականը մեկ քայլ առաջ է գնում այնտեղ, որտեղ Ձեր վարկի տեսակը դա թույլ է տալիս։ Սովորական (conventional) ֆինանսավորման դեպքում Ձեր գործը կարող է ուղարկվել Fannie Mae-ի ավտոմատացված անդերռայթինգի համակարգ, որը վերադարձնում է եզրակացություններ, ինչպես նաև այն կետերի ցուցակը, որոնք Ձեր վարկատուն պետք է փաստաթղթավորի։ Դա երեքից ամենաուժեղն է, որովհետև նույն շարժիչն է, որ ընկած է վերջնական անդերռայթինգի որոշման հիմքում, և երկու նմանատիպ առաջարկ համեմատող վաճառողի գործակալը դա կնկատի։

Հիմա զգույշ մասը, որովհետև հենց այստեղ է իմ ոլորտը հակված չափազանցնելու։ DU վկայականը վերջնական վարկային հաստատում չէ։ DU եզրակացությունները ամրապնդում են գործը և բոլորին ցույց տալիս, որ թվերն անցել են իրական համակարգով, ոչ թե գնահատվել են մոտավոր։ Բայց դրանք գործընթացը չեն ավարտում։ Անդերռայթինգի մասնագետը դեռ պետք է ստուգի այդ եզրակացություններում նշված յուրաքանչյուր պայմանը։ Գնահատումը (appraisal) դեռ պետք է հաստատի արժեքը։ Ձեր աշխատանքը, վարկային պատմությունը և մուտքերը փակման պահին դեռ պետք է նույն տեսքն ունենան, ինչ դիմումի պահին։ Բոլոր վարկային որոշումները մնում են վերջնական անդերռայթինգի ենթակա, և ով Ձեզ այլ բան է ասում, վատ ծառայություն է մատուցում։

Սա հոռետեսություն չէ։ Պարզապես բացատրում եմ, թե իրականում ինչ է այդ փաստաթուղթը, որպեսզի այն ճիշտ օգտագործեք։

Ինչ է լինում առաջարկի ընդունումից հետո, և ինչու է պետք դա իմանալ հիմա

Ահա այն մասը, որ անակնկալի է բերում մարդկանց։ Կանխավճարը վերջին գումարը չէ, որ Ձեզնից կպահանջվի։

Երբ Ձեր պայմանագիրն ընդունվում է, Դուք escrow-ի մեջ եք (escrow-ը գործարքի ընթացքում գումարներն ու փաստաթղթերը պահող չեզոք կողմն է), և, ընդհանուր առմամբ, փակման համար ունեք մոտ 30 օր։ Այդ ժամանակահատվածում կան միանվագ փակման ծախսեր, այսինքն՝ Ձեր գործարքում կատարված ծառայությունների միանգամյա վճարներ։ Կան պարբերական փակման ծախսեր, այսինքն՝ ծախսեր, որոնք շարունակվում են տեղափոխվելուց հետո և փակման պահին բաշխվում են կողմերի միջև։ Կա տան տեխնիկական զննում։ Կա գնահատում։ Եվ այս ամենին զուգահեռ ընթանում է վարկի ամբողջ անդերռայթինգի գործընթացը։

Հոդվածում թվեր չեմ դնի, որովհետև Ձեր թվերը Ձերն են, իսկ իմը գուշակություն կլիներ։ Բայց ահա թե ինչ կասեմ․ պահանջեք այդ բոլոր ծախսերը գրավոր, վաղ։ Դուք դրա իրավունքն ունեք։ Սեփական փողի մասին ոչ մի հարց չկա, որ չափազանց մանր լինի բարձրաձայնելու համար, իսկ չտրված հարցերն են, որ հետո վերադառնում են։

Իմ փորձով՝ escrow-ից ամենագոհ դուրս եկող գնորդները ոչ թե նրանք են, ովքեր ամենաշատն էին իմանում սկզբում, այլ նրանք, ովքեր ամենաշատն էին հարցնում։