Ընդունված առաջարկից մինչև բանալիներ․ ինչ է իրականում կատարվում escrow-ում

Զանգը գալիս է այն բարի լուրով, որին բոլորը սպասում էին։ Ձեր առաջարկն ընդունված է։ Եվ հետո, ամենից հաճախ, հաջորդ հարցը սա է․ լավ, իսկ հիմա ի՞նչ է լինելու։

Այդ հարցին արժե պատասխանել նախքան առաջարկը ներկայացնելը, ոչ թե հետո։ Մարդկանց մեծ մասի համար սա իրենց կյանքի ամենամեծ ներդրումն է, և հենց պայմանագիրը ստորագրված վերադառնում է, սկսվում են ժամկետները, որոնց մասին հաճախ ոչ ոք չի բացատրել։

Շատ գնորդներ բնազդով են անցնում այս ամենի միջով, և 36 տարվա ընթացքում տեսել եմ, որ դա ստացվում է։ Բայց բնազդը ծրագիր չէ, և escrow (գործարքի գումարներն ու փաստաթղթերը պահող չեզոք միջնորդի գործընթաց) մտնել՝ առանց ընթացքը հասկանալու, վատ միտք է։

Ուրեմն ահա ամբողջը, ըստ հերթականության։ Տպեք, եթե դա օգնում է։

Escrow-ն բացվում է պայմանագրի հիման վրա, և պայմանագիրն է կարգավորում գործարքը

Գնման պայմանագիրը ամբողջությամբ ստորագրված (fully executed) է, երբ ստորագրել եք Դուք, վաճառողը և երկու գործակալները։ Ոչ երբ վաճառողը հեռախոսով այո է ասում։ Ոչ երբ գործակալը բարի լուր է գրում։ Ստորագրված, բոլոր կողմերից։

Այդ պահից ամեն ինչ կարգավորվում է պայմանագրով։ Escrow-ն բացվում է դրա հիման վրա, իսկ escrow-ի մասնագետը հետևում է դրանում գրված հրահանգներին։ Կողմերի բոլոր ամսաթվերն ու պարտավորությունները սահմանվում են այդ փաստաթղթով։ Եթե որևէ պայման այնպես չէ, ինչպես ուզում եք, ուղղեք նախքան ստորագրությունները։

Հետո փաստաթղթերը փոխանցվում են երկու ուղղությամբ․ California Association of Realtors-ի ձևաթղթերը, որ մեր ոլորտն օգտագործում է ամբողջ նահանգում։ Ձեր գործակալը փաստաթղթեր է ուղարկում վաճառողի գործակալին, իսկ վաճառողի գործակալը փաստաթղթեր է վերադարձնում Ձեզ, ներառյալ գույքի փոխանցման բացահայտման հայտարարությունը (transfer disclosure statement) և վաճառողի գույքի հարցաթերթիկը (seller property questionnaire)։

Escrow-ն ուղարկում է իր սեփական հրահանգները, որոնք պետք է լրացնեք և ստորագրեք։ Գործակալը կարող է օգնել լրացնել, կամ կարող եք գնալ escrow-ի գրասենյակ և դա անել անձամբ՝ escrow-ի մասնագետի հետ։ Եթե այդ էջերում որևէ բան անծանոթ է, գնացեք անձամբ և անցեք տող առ տող։ Այնտեղ ոչ ոք Ձեր հարցերի համար Ձեր մասին վատ չի մտածի։

Պայմանագրային օրացույցը կարևոր գործիք է

Ահա այս հոդվածի հիմնական միտքը։ Առաջարկի ընդունման պահից գործում է պայմանագրային ժամանակացույցը, և յուրաքանչյուր վերջնաժամկետ հաշվվում է այդ օրվանից։

Ձեր վերապահումների (contingency) ժամկետները հաշվվում են դրանից․ որքան ժամանակ ունեք զննումներն ավարտելու, escrow-ի թղթերը վերադարձնելու և վարկային վերապահումը կատարելու համար։ Գնման պայմանագրերի մեծ մասը գրվում է 30 օրով, հաջորդ ամենատարածվածը 45-ն է, երբեմն էլ՝ մինչև 60։ Դա Ձեր ժամանակահատվածն է։

Ուրեմն առաջին օրը նստեք գործակալի հետ և պայմանագրի յուրաքանչյուր ամսաթիվ նշեք այն օրացույցում, որին իսկապես նայում եք։ Ոչ թե դարակում։ Սառնարանի վրա կամ հեռախոսում՝ միացրած հիշեցումներով։ Իմ փորձով՝ լարված գործարքները հազվադեպ են իրական խնդիր ունեցողները։ Դրանք այն գործարքներն են, որտեղ մեկը մոռացել է վերջնաժամկետը։

Ֆիքսեք տոկոսադրույքը պայմանագրի ստորագրման օրը

Զանգահարեք Ձեր վարկային մասնագետին այն օրը, երբ պայմանագիրն ամբողջությամբ ստորագրվում է։ Նա կհարցնի, թե ուզում եք արդյոք ֆիքսել Ձեր տոկոսադրույքը։ Երկարացված ֆիքսումը մինչև գույք գտնելը հնարավոր է և արժե հարցնել, բայց մարդկանց մեծ մասը ֆիքսում է պայմանագրի ստորագրումից հետո։

Իմ խորհուրդը, փորձից և ոչ որպես կանոն․ ֆիքսեք տոկոսադրույքը և պահեք այն ամբողջ escrow-ի ընթացքում։ Մի փորձեք սեփական գործարքով կռահել շուկայի շարժը։ Եթե տոկոսադրույքները escrow-ի ընթացքում բարձրանան, Ձեր վճարումը կբարձրանա, դրա հետ էլ՝ պարտքային հարաբերակցությունը, և դա կարող է վտանգել գնումը։

Ֆիքսման օրը տվեք երկու պարզ հարց․ ո՞րն է իմ տոկոսադրույքը, և ի՞նչ է այս ֆիքսումն ինձ արժենում։ Երկու պատասխանն էլ գրի առեք՝ կողքին ամսաթիվը։ Այդ գրառումը հետո պետք կգա։

Զննումը և գնահատումը․ երկուսն էլ սկսեք անմիջապես

Սրանք երկու տարածված պատճառներն են, որոնց պատճառով լավ որակավորված գնորդի գործարքը կարող է ձախողվել։ Ոչ վարկային պատմությունը։ Ոչ եկամուտը։ Այս երկուսը։ Երկուսն էլ սկսեք escrow-ի սկզբում, որպեսզի խնդիրը հայտնաբերեք այն ժամանակ, երբ դեռ տարբերակներ ունեք։

Տան զննումը։ Եթե տունը բոլորովին նոր չէ, կարծում եմ՝ ոչ ոք չպետք է գնի առանց դրա։ Վաճառողները փոխանցման բացահայտման հայտարարությունը և գույքի հարցաթերթիկը լրացնում են բարեխղճորեն, իրենց իմացածի սահմաններում։ Զննողը, միևնույն է, պարբերաբար գտնում է բաներ, որոնց մասին նրանք երբեք չեն իմացել, ներառյալ տանիքի մաշվածություն, որը գետնից ոչ ոք չի տեսնում։

Երբ հաշվետվությունը գալիս է, ընտրություն ունեք։ Ընդունել գույքն այնպես, ինչպես կա։ Կամ գործակալի միջոցով պատրաստել վերանորոգման խնդրանք, որը երկու ուղղություն ունի․ խնդրել, որ վաճառողը կատարի աշխատանքը, կամ խնդրել դրամական փոխհատուցում, որ ինքներդ վարձեք Ձեր մարդկանց։

Վաճառողը կարող է նաև մերժել։ Եթե ոչ վերանորոգում է անում, ոչ փոխհատուցում տալիս, Դուք եք որոշում՝ շարունակել այդպես, թե չեղարկել վերապահումների ժամկետի ընթացքում և հետ ստանալ Ձեր ավանդը։ Միանգամայն լավ գործարքը կարող է ավարտվել հենց այդտեղ՝ գնորդով, որը ոչ մի սխալ բան չի արել։

Գնահատումը (appraisal)։ Պատվիրեք անմիջապես։ Անկախ գնահատողը Ձեր վարկատուին արժեքի կարծիք է տալիս, քանի որ տունն է վարկի գրավը, ուստի դրա արժեքն էլ պետք է հիմնավորի վարկի չափը։ Եթե գնահատումը պայմանագրի գնից ցածր է ստացվում, որոշում ունեք կայացնելու․ խնդրել վաճառողին իջեցնել գինը, ինքներդ ծածկել տարբերությունը, եթե միջոցներն ու ծրագիրը թույլ են տալիս, կամ բանակցել միջանկյալ լուծման շուրջ։ Եթե կողմերը չեն համաձայնում, գործարքը կարող է չեղարկվել պայմանագրի պայմաններով։

Գործի մշակում, անդերռայթինգ և Փակման տեղեկագիր

Երբ escrow-ի փաստաթղթերը հանձնված են, զննումն անցած է, և գնահատումն արված, ընդհանուր առմամբ ամենադժվար մասն անցել եք։ Այդ երկու փուլերն անցած գործարքը սովորաբար հասնում է փակման, եթե արտառոց բան չի պատահում, օրինակ՝ աշխատանքի կորուստ։ Դա երաշխիք չէ, բայց հենց այդտեղ եմ ես մի փոքր շունչ քաշում։

Հիմա աշխատանքը տեղափոխվում է վարկատուի ներքին ընթացակարգ։ Ձեր գործը գնում է մշակման մասնագետի (processor) մոտ, ով հավաքում է անհրաժեշտը, հետո անդերռայթերի մոտ, ով ստուգում է եկամուտն ու ակտիվները, ուսումնասիրում վարկային պատմությունն ու գնահատումը և կիրառում ծրագրի ուղեցույցները։ Բոլոր վարկային որոշումները մնում են վերջնական անդերռայթինգի ենթակա։

Նախքան վերջնական վարկային փաստաթղթերի թողարկումը մի փաստաթուղթ առաջինն է հասնում Ձեր էլ-փոստին՝ Փակման տեղեկագիրը (Closing Disclosure), որին պարզապես ասում ենք CD։ Այն վերջնական տեսքով շարադրում է Ձեր վարկի պայմանները, վճարումը և փակման ծախսերը։

Consumer Financial Protection Bureau-ի ուղեցույցը, վերջին անգամ վերանայված 2023 թվականի մայիսի 2-ին, նշում է, որ վարկատուն պարտավոր է Փակման տեղեկագիրը Ձեզ տալ փակումից առնվազն երեք աշխատանքային օր առաջ։¹ Օգտագործեք այդ ժամանակը։ Սա Ձեր հնարավորությունն է վերջնական պայմաններն ու ծախսերը համեմատել Loan Estimate-ի հետ և հարցեր տալ նախքան ստորագրման սեղանը։

Ահա թե ինչ անել այն ստանալուն պես, և սա այն քայլն է, որ մարդիկ բաց են թողնում։ Վերցրեք այն էջը, որտեղ ֆիքսման օրը գրել էիք դրույքն ու ծախսերը, և համեմատեք։ Դրույքը պետք է լինի ֆիքսած դրույքը, իսկ մայր գումարի ու տոկոսի վճարումը՝ Ձեզ ասված վճարումը։ Եթե չեն համընկնում, զանգահարեք վարկային մասնագետին, նախքան որևէ բան ստորագրելը։

Կան օրինական պատճառներ, որ ընդհանուր վճարումը այլ ստացվի։ Ապահովագրությունը կամ գույքահարկը կարող են գնահատվածից տարբեր դուրս գալ։ Երկուսն էլ ներառված են impound մասում, այսինքն՝ այն գումարում, որ վարկատուն ամեն ամիս հավաքում է Ձեր փոխարեն հարկերն ու ապահովագրությունը վճարելու համար։ Մայր գումարի և տոկոսի վճարումը չպետք է փոխվի, որովհետև հենց այդ մասն է վերահսկվում Ձեր ֆիքսած դրույքով։

Ստորագրում, ֆինանսավորում, գրանցում և բանալիները

Երբ CD-ն ստորագրել եք, վարկատուն թողարկում է վերջնական վարկային փաստաթղթերը, և escrow-ն Ձեզ կանչում է ստորագրելու։ Երկուսը ստորագրվում են նոտարի ներկայությամբ․ սեփականության փոխանցման ակտը (grant deed), որը սեփականությունը փոխանցում է Ձեզ, և վստահության ակտը (deed of trust), որն ապահովում է վարկատուի գրավը։ Երկուսն էլ պետք է նոտարական վավերացում ունենան, նախքան վարչաշրջանը դրանք կգրանցի։

Հետո escrow-ն խնդրում է փոխանցել Ձեր միջոցների մնացորդը։ Պարզ, բայց կարևոր խորհուրդ․ զանգահարեք Ձեր escrow-ի մասնագետին Ձեր սեփական գրառումների համարով և փոխանցման տվյալները նախ ձայնով հաստատեք։ Հանցագործները թիրախավորում են հենց այս պահը։

Այնտեղից ամեն ինչ արագ է ընթանում․

• Ձեր escrow-ի մասնագետը փաթեթավորում է վերջնական փաստաթղթերը՝ մի մասը վարկատուին, մյուսը՝ գրանցման։
• Վարկատուն ուսումնասիրում է փաթեթը և ֆինանսավորում վարկը։
• Escrow-ի մասնագետը բոլորին տեղեկացնում է, որ վարկը ֆինանսավորվել է։
• Ակտերն ուղարկվում են վարչաշրջանի գրանցման գրասենյակ և գրանցվում։
• Escrow-ի մասնագետը ստանում է գրանցման հաստատումը։

Այդ հաստատումն է որոշիչ պահը․ գրանցումն է Ձեր սեփականությունը դարձնում հանրային գրառում։

Թույլ տվեք մի բան ասել, որ անկեղծ նկատի ունեմ։ Escrow-ի մասնագետները մեր ոլորտի աննկատ հերոսներն են։ Նրանք պահում են գումարն ու փաստաթղթերը, հետևում են բոլոր պայմանների կատարմանը և գործարքից գործարք համակարգում են շտապող մարդկանց աշխատանքը։ Մարդիկ պատկերացում չունեն, թե որքան ծանր են նրանք աշխատում։ Երբ Ձեր escrow-ի մասնագետը զանգահարի շնորհավորելու, նրան էլ շնորհավորեք։

Մեկ նշում ժամկետների մասին։ Գրանցման օրը և տեղափոխման օրը միշտ չէ, որ նույնն են։ Շատ տարածված է, որ վաճառողը բանակցում է փակումից հետո կարճ ժամկետ՝ դուրս գալու համար, երբեմն նույն օրը, երբեմն մի քանի օր, ամեն ինչ գրավոր համաձայնեցված մինչև փակումը։ Տիրապետման (possession) պայմանները երկու կողմերը գրավոր համաձայնեցնում են։ Երբ վաճառողը դուրս է գալիս, Դուք տեղափոխվում եք։

Երկու բան, որ պետք է կարգավորել, երբ արդեն տանտեր եք

Կոմունալ ծառայությունները Ձեր անվան տակ դրեք անհապաղ։ Ջուր, հոսանք, գազ, աղբահանություն, ինչ էլ որ գույքն օգտագործում է։ Հնարավորության դեպքում զանգահարեք տեղափոխվելուց առաջ։ Սա այստեղի ամենասովորական կետն է և ամենահեշտ մոռացվողը։

Սպասեք միանվագ լրացուցիչ (supplemental) գույքահարկի հաշվի։ Կալիֆոռնիայում գույքահարկը հիմնված է հաշվարկային արժեքի վրա, և վաճառքը վերագնահատում է առաջացնում Ձեր գնման գնով։ Նախկին սեփականատիրոջ հաշիվը հիմնված էր այլ, երբեմն շատ ավելի հին բազայի վրա, ուստի տարվա կանոնավոր հաշիվը հաշվարկվել է նրա արժեքով։ Ձեր գնման գործարքի գրանցումից հետո վարչաշրջանը թողարկում է առանձին, միանվագ հաշիվ՝ հարկային տարվա մնացած մասի տարբերության համար։

Այն գալիս է կանոնավոր հարկային հաշվից առանձին, հաճախ փակումից ամիսներ անց, և սովորաբար բաժանվում է երկու մասի։ Նույնիսկ impound հաշվի դեպքում այն միշտ չէ, որ դրանից է վճարվում, ուստի ճշտեք Ձեր վարկատուի և վարչաշրջանի հարկահավաքի հետ։

Դա մեկ անգամ է, ոչ թե մշտական աճ, և դա սխալ չէ։ Բայց դա իրական հաշիվ է՝ իրական վերջնաժամկետով, և այն մարդկանց անակնկալի է բերում։