Ինչպես է Ձեր վարկային միավորն իրականում օգտագործվում տուն գնելիս

Մարդը նստում է իմ դիմաց, հանում է հեռախոսը և ցույց տալիս վարկային միավոր՝ ինչ-որ հավելվածից։ Սովորաբար հպարտ է այդ թվով, և հաճախ իրավացիորեն։ Հետո մենք ստանում ենք այն հաշվետվությունը, որն իրականում օգտագործում ենք վարկի համար, և այնտեղ երեք միավոր կա։ Ոչ մեկը չի համընկնում հեռախոսի թվի հետ։ Իսկ այն մեկը, որ մենք օգտագործելու ենք, երեքից ամենաբարձրը չէ։

Դա խորամանկություն չէ, և սովորաբար վատ լուր էլ չէ։ Դա պարզապես այն է, թե ինչպես է աշխատում հիփոթեքային վարկավորումը։ Բայց գրեթե ոչ ոք դա գնորդին չի բացատրում մինչև այն պահը, երբ դա արդեն կարևոր է, իսկ այդ պահին գնորդն արդեն ամբողջ ծրագիր է կառուցել սխալ թվի վրա։

Իմ փորձով՝ այս մեկ բացը մարդկանց ավելի թանկ է նստում, քան իրենք գիտակցում են։ Այն ժամանակ է խլում, մի փոքր թուլացնում է նրանց բանակցային դիրքը և երբեմն զրկում ցանկալի տնից, որովհետև նրանք գործընթացը սկսել էին՝ հավատալով, որ որակավորվում են մի բանի համար, որի համար չէին որակավորվում։

Ուրեմն անցնենք ամեն ինչին կարգով՝ որ միավորն է օգտագործում վարկատուն, որտեղից է այն գալիս, և ինչ է այն իրականում որոշում։

Հեռախոսի միավորը Ձեր վարկի միավորը չէ

Երբ ինքներդ եք ստուգում Ձեր վարկային պատմությունը՝ քարտ թողարկողի, անվճար հավելվածի կամ բաժանորդագրության միջոցով, գրեթե միշտ նայում եք միայն մեկ բյուրոյի տվյալներին։ Գուցե TransUnion։ Գուցե Equifax։ Գուցե Experian։ Մեկը։

Երբ տուն եք գնում, Ձեր վարկատուն ստանում է այսպես կոչված եռակի միավորված (tri-merged) վարկային հաշվետվություն։ Դա մեկ հաշվետվություն է, որը միավորում է երեք հիմնական բյուրոների Ձեր տվյալները և դրանք ներկայացնում կողք կողքի՝ յուրաքանչյուրն իր միավորով։

Այդ երեք միավորները հազվադեպ են նույնական, և դրա պատճառը սովորական է։ Ոչ բոլոր պարտատերերն են հաշվետվություն ներկայացնում երեք բյուրոներին, իսկ նրանք, ովքեր ներկայացնում են, դա անում են տարբեր օրերի։ Այսպիսով յուրաքանչյուր բյուրո Ձեր մասին մի փոքր տարբեր պատկեր է պահում, իսկ մի փոքր տարբեր պատկերը մի փոքր տարբեր միավոր է տալիս։

Ահա մի մանրուք, որ շատերը հակառակն են պատկերացնում։ Բյուրոները Ձեր միավորը չեն ստեղծում։ TransUnion-ը, Equifax-ը և Experian-ը պահում են վարկային տվյալները։ Միավորն ինքը FICO միավոր է, որը ստացվում է գնահատման մոդելը տվյալ բյուրոյի պահած տվյալների վրա կիրառելով։ Երեք տվյալների հավաքածու, մեկ գնահատման մոդել, երեք արդյունք։

Երեքի միջինը չեն վերցնում։ Երկուսը դեն են դնում։

Սա այն թյուր կարծիքն է, որ ես ուղղում եմ ամենից հաճախ, և ուզում եմ պարզ ասել։

Վարկատուն Ձեր երեք միավորները չի գումարում և չի բաժանում երեքի։ Միջին թվաբանական չկա։ Նրանք վերցնում են ամենաբարձր և ամենացածր միավորները և երկուսն էլ մի կողմ դնում։ Միջին միավորն է, որ գործի է անցնում։

Մեկ գնորդի դեպքում այդ միջին միավորը գալիս է Experian-ից։ Հաջորդի դեպքում՝ TransUnion-ից։ Օրինաչափություն չկա, և առանձնապես կարևոր էլ չէ, թե որ բյուրոյից է եկել։ Կարևորն այն է, որ մեջտեղինն է։

Այնպես որ, եթե պատրաստվելիս մեկ թիվ եք գլխում պահելու, պահեք հենց այդ մեկը։ Ոչ թե Ձեր լավագույնը։ Միջինը։

Ինչ է իրականում որոշում այդ միջին միավորը

Երեք բան, ընդհանուր առմամբ։

• Որ վարկային ծրագիրն է Ձեզ համապատասխանում։ Սովորական (conventional) ֆինանսավորում, FHA վարկ, բարձր գումարի (high-balance) վարկ ավելի թանկ գույքի համար այն վարչաշրջաններում, որտեղ վարկի սահմանաչափերը դա թույլ են տալիս, կամ jumbo վարկ՝ այդ սահմաններից վեր։ Դրանցից յուրաքանչյուրն ունի վարկային տարբեր ակնկալիքներ, և Ձեր միջին միավորը մեծապես որոշում է, թե որ ծրագրերն են Ձեզ հասանելի։
• Ինչ տոկոսադրույքի համար կարող եք որակավորվել։ Ընդհանուր առմամբ, ավելի ամուր վարկային պատմությունը կապված է ավելի լավ պայմանների հետ։ Չեմ կարող ասել, թե կոնկրետ գնորդին ինչ կառաջարկվի, որովհետև դրույքները շարժվում են, և ամեն գործ իր առանձին պատմությունն է։
• Ինչ է Ձեզ արժենում այդ դրույքը։ Այս մեկը ոչ ոք չի սպասում։ Վարկի գնագոյացումը շերտավորված է ըստ վարկային պատմության, ինչը նշանակում է, որ երկու գնորդի կարող են նույն դրույքն առաջարկել, բայց դրա համար նրանք նույն գումարը չեն վճարի։ Դրույքը և դրույքի արժեքը երկու առանձին հարցեր են, և Ձեր միջին միավորն ազդում է երկուսի վրա էլ։

Ընդհանուր պատկերը, և խնդրում եմ ուշադիր կարդացեք վերապահումները

Ահա շուկայի ընդհանուր ուրվագիծը՝ մեկ զգուշացումով․ սա համատեքստ է, ոչ թե կանխատեսում Ձեր մասին։ Ոչ ոք չի կարող նայել էկրանի թվին և ասել, թե ինչի համար կհաստատվեք։ Դրա համար է իրական դիմումը։

FICO սանդղակն ընդգրկում է 300-ից 850 միավոր։ 36 տարվա ընթացքում ես երբեք չեմ տեսել միավոր, որը գտնվեր դրա որևէ ծայրակետում։

Ընդհանուր առմամբ, վարկատուների մեծ մասն ուզում է տեսնել 580-ից բարձր միջին միավոր։ Կան ծրագրեր և իրավիճակներ, որոնք ընդունում են ավելի ցածր միավոր, բայց 580-ից վերև զրույցը սովորաբար ավելի հեշտ է դառնում։

Այնտեղից սկսած՝ դա աստիճանական անցում է, ոչ թե սանդուղք։ Որքան բարձր է միջին միավորը, այնքան ավելի լավ են սովորաբար պայմանները։ Իմ փորձով, երբ միջին միավորը 720-ից բարձր է, վարկային պրոդուկտների մեծ մասը, որպես կանոն, հասանելի է այդ գնորդին։ Դա ընդհանուր դիտարկում է շուկայի վարքի մասին, ոչ թե խոստում Ձեր գործի վերաբերյալ։

Իսկ եթե Ձեր միավորն ավելի ցածր է, քան կուզենայիք, դա մեկնարկային կետ է, ոչ թե դատավճիռ։ Միավորները կարող են փոխվել։ Շատ եմ տեսել, որ մարդիկ ուղղում են հաշվետվության սխալը կամ մարում մի երկու մնացորդ և մի քանի ամիս անց բոլորովին այլ վիճակում են։

Միավորը գործի կեսն է։ Մյուս կեսը Ձեր պարտքային հարաբերակցությունն է։

Վարկային միավորը ամբողջ ուշադրությունն է գրավում, բայց ոչ մի անդերռայթեր միավորին առանձին չի նայում։ Նայում են, թե ինչ եք վաստակում այն բանի դիմաց, ինչ արդեն պարտք եք։

Թվաբանությունը բարդ չէ։ Վարկատուն գումարում է Ձեր վարկային հաշվետվության վրա երևացող բոլոր նվազագույն ամսական վճարումները՝ մեքենայի վճարներ, ուսանողական վարկեր, վարկային քարտերի նվազագույններ, ապառիկ վարկեր, գումարած այն բնակարանային վճարումը, որ պատրաստվում եք ստանձնել։ Այդ ընդհանուրը բաժանվում է Ձեր համախառն ամսական եկամտի վրա, այսինքն՝ եկամտի՝ մինչև հարկերի պահումը։ Արդյունքը Ձեր պարտք-եկամուտ հարաբերակցությունն է։

Իմ փորձով՝ անդերռայթերները, որպես կանոն, նախընտրում են, որ հարաբերակցությունը չգերազանցի 40-ականների կեսերը՝ մոտավորապես 47 տոկոսի շրջակայքը։ Ուզում եմ զգույշ լինել այդ թվի հետ։ Դա երկար տարիների ընդհանուր դիտարկում է, ոչ թե հաստատուն սահման, և թույլատրելի հարաբերակցությունը տարբերվում է ըստ ծրագրի ու գործի։

Որոշ վարկային գործեր հաստատվում են նաև ավելի բարձր հարաբերակցությամբ։ Սովորաբար դա հնարավոր է դառնում, երբ գործի այլ ուժեղ կողմեր են հավասարակշռում ռիսկը։ Մեր ոլորտում դրանք կոչվում են փոխհատուցող գործոններ։ Ամենից հաճախ հանդիպողները․

• Զգալի պահուստներ։ Գումար, որ մնում է բանկում կանխավճարից և փակման ծախսերից հետո։
• Թեթև պարտքային բեռ, երբ նոր բնակարանային վճարումն ըստ էության ամբողջ հարաբերակցությունն է, և հաշվետվության վրա ուրիշ շատ բան չկա։
• Երկար ժամանակահատվածում մաքուր վճարային պատմություն, մարդ, ով մնացորդներ չի կուտակել։

Ի վերջո, սակայն, հարցը սովորաբար լուծում է ավտոմատացված անդերռայթինգի որոշումը։ Սովորական ֆինանսավորման դեպքում Ձեր ամբողջական գործը կարող է անցնել Fannie Mae-ի ավտոմատացված անդերռայթինգի համակարգով, և այն, ինչ փնտրում եք, approve/eligible եզրակացությունն է Fannie Mae Desktop Underwriter (DU) վկայականի վրա։ Դա շատ ավելի լավ պատասխան է, քան որևէ մեկի մտովի հաշվարկը, ներառյալ իմը։

Մեկ վերապահում, որ ասում եմ ամեն գնորդի, և գերադասում եմ ինքս լինել այն բարձրաձայնողը․ DU եզրակացությունները վերջնական վարկային հաստատում չեն։ DU վկայականը ուժեղ, կոնկրետ ազդանշան է Ձեր գործի մասին։ Վերջնական հաստատումը դեռ գալիս է անդերռայթերից, ով ուսումնասիրում է Ձեր իրական փաստաթղթերը։ Ով Ձեզ այլ բան է ասում, տալիս է վստահություն, որը չի կարող հիմնավորել։

Եթե ընտրում եք FHA կամ VA վարկ, տունն էլ է գնահատվում

Այս մասը անակնկալի է բերում մարդկանց, և այն իրականում Ձեր վարկային պատմության մասին չէ։ Դնում եմ այստեղ, որովհետև նույն զրույցի մյուս կեսն է։

FHA-ն, որպես կանոն, ավելի ներողամիտ է, քան սովորական ֆինանսավորումը, վարկային միավորների և պարտքային հարաբերակցությունների հարցում։ Դա այն կողմն է, որ գնորդների մեծ մասը գիտի։ Այն կողմը, որ չգիտեն, այն է, որ FHA-ն և VA-ն զգալիորեն ավելի խիստ են հենց գույքի վիճակի նկատմամբ։

FHA կամ VA գնահատման ժամանակ, ընդհանուր առմամբ, գնահատողը գնահատում է տունը, ոչ միայն դրա արժեքը։ Կետեր, որ տեսնում եմ արձանագրված․

• Ջրատաքացուցիչ, որը ամրակապված չէ
• Թեփոտվող ներկ
• Տանը աշխատող ջեռուցման աղբյուրի բացակայություն
• Մաշված կոմպոզիտային շինգլերով տանիք, որի շինգլերը ծալվում, բարձրանում կամ պակասում են

Սովորական վարկի գնահատումն այդ կետերը, որպես կանոն, նույն խստությամբ չի քննում։ Նույն տունը, նույն գնորդը, տարբեր վարկի տեսակ, և գույքի վիճակի նկատմամբ ուշադրության տարբեր մակարդակ։

Ահա թե ինչու է սա գործնական, ոչ թե տեսական։ Եթե FHA ֆինանսավորմամբ առաջարկ գրեք մի տան համար, որն ունի այդ խնդիրներից երկու-երեքը, escrow-ի ընթացքում՝ պայմանագրային ժամկետների ներքո, արդեն վերանորոգման բանակցություն կունենաք, իսկ վաճառողը կարող է պատրաստ լինել կամ չլինել։ Վերանորոգումները նույնքան բանակցելի են, որքան գնման պայմանագրի ցանկացած այլ պայման, բայց այդ բանակցությունը շատ ավելի հեշտ է վարել մինչև պայմանագիրը, քան դրանից հետո։

Սա փորձառու գործակալ ունենալու կոնկրետ պատճառներից է։ Լավ գործակալը տանիքին ու ջրատաքացուցիչին նայում է արդեն Ձեր վարկի տեսակը մտքում ունենալով, և ինչ-որ բան ասում է նախքան առաջարկը գրելը, ոչ թե հետո։