Ինչ է Ձեզ իրականում պետք կանխավճարի համար Կալիֆոռնիայում

Այս հարցն ինձ տալիս են ավելի հաճախ, քան որևէ այլ բան իմ գործում, և տալիս են արդեն ավելի քան երեք տասնամյակ։ Մի տարբերակով՝ John, իրականում որքա՞ն գումար է ինձ պետք տուն գնելու համար։

Ուզում եմ դրան ազնվորեն պատասխանել, ինչը նշանակում է սկսել նրանից, ինչ չեմ կարող անել։ Չեմ կարող Ձեզ դոլարային գումար տալ։ Ոչ թե որովհետև ինչ-որ բան եմ թաքցնում, այլ որովհետև թիվն ամբողջությամբ կախված է այն տան գնից, որն ի վերջո կընտրեք, իսկ այն օրը, երբ մարդիկ սովորաբար հարցնում են, ոչ ես, ոչ Դուք դեռ չգիտենք, թե որն է այդ տունը։

Կարող եմ տալ այն մասը, որը կայուն է մնում։ Ամեն վարկային ծրագիր ունի հրապարակված նվազագույն կանխավճար, և այն արտահայտվում է գնման գնի տոկոսով։ Սովորեք տոկոսները, և թվաբանությունը դառնում է Ձերը՝ ցանկացած տան համար, ցանկացած պահի, առանց որևէ մեկին զանգելու։

Հետո կա այն մասը, որ անակնկալի է բերում մարդկանց, և բերում է շատերին։ Կանխավճարը ամբողջ թիվը չէ։ Այն առաջին թիվն է։

Ինչու է ազնիվ պատասխանը տոկոս

Եթե խորովածի ժամանակ ինձ հարցնեք, թե որքան կանխիկ է Ձեզ պետք, և ես մտքիցս մի թիվ ասեմ, ես Ձեզ գրեթե ոչինչ չեմ ասել։ Նույն տոկոսը շատ տարբեր գումարներ է տալիս՝ կախված նրանից, թե ինչ եք գնում։ Երկու գնորդ կարող են աշխատել ծրագրի միանգամայն նույն կանոններով և escrow-ի սկզբում բոլորովին տարբեր գումարներ ունենալ՝ զուտ իրենց ընտրած տների գների պատճառով։

Ուստի տոկոսը հաստատուն մեծությունն է, իսկ դոլարային գումարը կախված է կոնկրետ տան գնից։ Ստորև բերված տոկոսները վաղուց գործում են։ Դրանք հրապարակում են գործակալություններն ու հենց ծրագրերը, և դրանք նույն կերպ կիրառվում են նահանգի ցանկացած կետում։

Թվաբանությունը հեշտ մասն է։ Վերցրեք գնման գինը, բազմապատկեք Ձեր ծրագրի տոկոսով, և դա Ձեր կանխավճարն է։ Սա իսկապես ամբողջ հաշվարկն է, և դա տնագնության այն մեկ հաշվարկն է, որ կարող եք անել հեռախոսով, մինչ կանգնած եք տան մուտքի մոտ։

Ծրագրերի նվազագույնները, մեկ առ մեկ

Ահա պատկերն այնպես, ինչպես կա։ Տերմինները կբացատրեմ ընթացքում, որովհետև անվանումներն ավելի բարդ են, քան հասկացությունները։

• FHA՝ 3.5% կանխավճար։ FHA-ն պետության կողմից ապահովագրված վարկային ծրագիր է և հաճախ հասանելի է ավելի կարճ վարկային պատմություն ունեցող գնորդներին։ Գնման գնի երեքուկես տոկոսը։
• Սովորական (conventional)՝ 3%-ից սկսած։ Սովորական նշանակում է, որ վարկը հետևում է Fannie Mae-ի կամ Freddie Mac-ի ուղեցույցներին, ոչ թե պետական ապահովագրական ծրագրի։ Որոշ սովորական ծրագրեր նախատեսում են 3% կանխավճար։ Ոչ ամեն գնորդ է որակավորվում ամենացածր շեմի համար, բայց շեմն իրական է։
• Բարձր գումարի (high-balance)՝ սովորաբար 5%-ից 10%։ Կալիֆոռնիայի ավելի թանկ վարչաշրջաններում կա վարկի չափ, որը գերազանցում է ստանդարտ համապատասխանության (conforming) սահմանը, բայց դեռ հետևում է նույն կանոններին։ Դա կոչում ենք բարձր գումարի (high-balance) վարկ։ Ընդհանուր առմամբ, ավելի ամուր վարկային պրոֆիլը թույլ է տալիս մնալ միջակայքի ցածր ծայրին, իսկ ավելի թույլը մղում է դեպի բարձրը։ Մեր ոլորտում գործի ուժեղ կողմերը կոչվում են փոխհատուցող գործոններ, այսինքն՝ ամեն ինչ, բացի կանխավճարից՝ վարկային պատմություն, պահուստներ, պարտքային հարաբերակցությունների վիճակ։
• Jumbo՝ սովորաբար 10% կամ ավելի։ Jumbo վարկը ամբողջությամբ գերազանցում է վարչաշրջանի վարկի սահմանաչափը, ինչը նշանակում է, որ այն չի ապահովվում այդ գործակալությունների կողմից, և վարկատուն ավելի մեծ ռիսկ է կրում անմիջականորեն։ Զգալի փոխհատուցող գործոնների բացակայության դեպքում հաշվեք առնվազն 10%, երբեմն՝ ավելին։
• VA՝ հնարավոր է առանց կանխավճարի։ Եթե իրավասու վետերան եք, VA ֆինանսավորումը կարող է ընդհանրապես կանխավճար չպահանջել։ Ձեզ պետք կլինի Ձեր DD-214-ը, այսինքն՝ զորացրման փաստաթուղթը, և Certificate of Eligibility-ն, այսինքն՝ Ձեր VA իրավունքը հաստատող փաստաթուղթը։ Սա շուկայի այն տարբերակն է, որտեղ առանց կանխավճարի գնումն իսկապես հասանելի է, և 36 տարվա ընթացքում ես երբեք չեմ հոգնել վետերանին այդ լուրը հայտնելուց։

Սրանք ծրագրերի նվազագույններն են։ Դրանք նվազագույն շեմերն են, ոչ թե ամբողջ պատկերը։

Հիփոթեքային ապահովագրությունն այն մասն է, որ մարդիկ բաց են թողնում

Սա այն մասն է, որի մասին գնորդներն ամենից հաճախ տեղեկացված չեն, և ես կնախընտրեի, որ այն ինձնից լսեք, քան հայտնաբերեք Ձեր վճարման կազմը կարդալիս։

Հիփոթեքային ապահովագրությունը պաշտպանում է վարկատուին, ոչ թե Ձեզ, եթե վարկը չի սպասարկվում։ Դա ավանդական 20%-ից պակաս կանխավճար դնելու գինն է, և այն տարբեր կերպ է աշխատում՝ կախված Ձեր ծրագրից․

• Սովորական վարկ, 20%-ից պակաս կանխավճար՝ կունենաք հիփոթեքային ապահովագրություն։ Շատերը դա գիտեն որպես PMI՝ մասնավոր հիփոթեքային ապահովագրություն։ Դրեք 20% կամ ավելի սովորական վարկի վրա, և այն, որպես կանոն, չի կիրառվում։
• FHA, ցանկացած կանխավճար՝ կունենաք հիփոթեքային ապահովագրություն։ FHA-ն այն անվանում է MIP՝ հիփոթեքային ապահովագրության վճար։ Դա ուժի մեջ է, նույնիսկ եթե դնում եք 3.5% նվազագույնից ավելի։ Ծրագիրը պարզապես այդպես է կառուցված։

Ահա կառուցվածքային մանրամասնությունը, որ կարևոր է Ձեր բյուջեի համար։ Երկու ծրագրերում էլ սովորաբար կա միանվագ բաղադրիչ և ամսական բաղադրիչ։ Միանվագ մասը հայտնվում է Ձեր վարկի ծախսերում փակման պահին։ Ամսական մասը ներառվում է Ձեր վճարման մեջ՝ մայր գումարի, տոկոսի, գույքահարկի և տան ապահովագրության կողքին։ Այնպես որ, երբ որոշում եք, թե ամեն ամիս որքան վճարելն է Ձեզ հարմար, հիփոթեքային ապահովագրությունն այդ թվի մասն է, ոչ թե տողատակի նշում։

VA-ն բացառությունն է։ VA վարկերը, որպես կանոն, ամսական հիփոթեքային ապահովագրություն չեն պահանջում, թեև VA վարկառուների մեծ մասը վճարում է ֆինանսավորման միանվագ վճար (funding fee), որը հաճախ կարելի է ներառել վարկի մեջ, իսկ որոշ վետերաններ ամբողջությամբ ազատված են դրանից։ Հարցրեք Ձեր վարկային մասնագետին, թե որ կատեգորիայում եք, նախքան որևէ ենթադրություն անելը։

Նվազագույնը ստորին շեմն է, ոչ թե վերին սահմանը

Վերևում ասված ամեն ինչ ծրագրի նվազագույն է՝ սահմանված գործակալությունների և պետական ծրագրերի կողմից։ Վարկատուն, որն իրականում ֆինանսավորում է Ձեր վարկը, կարող է ավելի խիստ լինել, և շատերն էլ խիստ են։

Ոլորտում դրանք կոչվում են overlay-ներ՝ լրացուցիչ պահանջներ, որոնք վարկատուն սահմանում է ի լրումն հրապարակված ուղեցույցների՝ սովորաբար վարկային միավորի, պահուստների կամ պարտքային հարաբերակցությունների վերաբերյալ։ Դրանք օրինական են, տարածված են և նշանակում են, որ երկու վարկատու կարող են նայել նույն գնորդին ու տարբեր չափի կանխավճար պահանջել։ Իմ փորձով՝ սա մարդկանց անակնկալի է բերում գրեթե ավելի շատ, քան ֆինանսավորման զրույցի որևէ այլ բան։

Այնպես որ, այս տոկոսներին վերաբերվեք այնպես, ինչպես մայրուղու արագության նշանին։ Դա իրական, հրապարակված տեղեկություն է, բայց Ձեր գործարքի պայմանները միայն դրանով չեն որոշվում։ Ձեզ անհրաժեշտ թիվը գալիս է Ձեր կոնկրետ գործարքի գրավոր նախահաշվից՝ Ձեր վարկային պատմությամբ, եկամտով, պարտքերով և իրական գույքով։ Դրանից պակաս ոչինչ Ձեր թիվը չէ։

Կանխավճարը վերջնագիծը չէ

Ահա այն մասը, որ ուզում եմ ասել պարզ, և ասում եմ բարությամբ։ Հանդիպում եմ գնորդների, ովքեր իսկական կարգապահությամբ խնայել են, ճշգրիտ հասել իրենց կանխավճարի թվին, և ոչ մի դոլար չեն պահել որևէ այլ բանի համար։ Հետո escrow-ն բացվում է, մնացած ծախսերը գալիս են, և դա շատ ծանր զրույց է՝ գործընթացի այդքան ուշ փուլում։

Փակման ծախսերը գումարվում են կանխավճարին։ Դրանք բոլորովին առանձին կատեգորիայի գումար են։ Մեր ոլորտում դրանք բաժանում ենք երկու տեսակի։ Միանվագ (non-recurring) փակման ծախսերը միանգամյա վճարներ են, որ վճարում եք escrow-ի ընթացքում և այն փակվելուց հետո այլևս երբեք չեք վճարում։ Պարբերական (recurring) ծախսերն այն ծախսերն են, որոնք շարունակվում են տան սեփականատեր դառնալուց հետո։

Այդ ծախսերից մի քանիսն անխուսափելի են, եթե վարկով եք գնում։ Մյուսները կարող են բանակցվել երկու կողմերի միջև, և իմանալ, թե որն է որը, հենց այն նախապատրաստությունն է, որ ինքն իրեն արդարացնում է։ Այստեղ դրանք չեմ թվարկելու, որովհետև դրանք արժանի են առանձին հոդվածի և այս շարքում ավելի ուշ ստանալու են այն։ Այսօրվա համար ուզում եմ, որ գլխում պահեք երկու թիվ՝ մեկի փոխարեն․ կանխավճարը, և դրա վրա՝ փակման ծախսերը։

Ինչպես հասնել Ձեր սեփական թվին

Սկսեք այն հաշվարկից, որ կարող եք ինքներդ անել։ Գնման գինը՝ բազմապատկած Ձեր ծրագրի տոկոսով, տալիս է կանխավճարը ցանկացած տան համար, որ դիտարկում եք։ Հաշվեք մի քանի տարբեր գների համար, և արագ կզգաք, թե իրականում ինչ միջակայքում եք գործում։

Հետո ստացեք այն գրավոր։ Երբ վարկային դիմում եք ներկայացրել, դաշնային կանոնները, որպես կանոն, պահանջում են, որ վարկատուն Ձեզ տրամադրի Loan Estimate՝ ստանդարտացված բացահայտման ձևաթուղթ, երեք աշխատանքային օրվա ընթացքում։ Այդ ձևաթղթում նշվում է փակման համար անհրաժեշտ կանխիկ գումարի նախահաշիվը։ Կարդացեք ուշադիր և հարցրեք ամեն տողի մասին, որ չեք հասկանում։ Այդ փաստաթղթի վերաբերյալ ոչ մի հարց չափազանց մանր չէ, և 36 տարի անց ես դեռ կարդում եմ դրանց ամեն տողը։

Կա նաև քայլ, որ երբեմն կարող եմ անել դրանից էլ շուտ։ Սովորական ֆինանսավորումից օգտվող որոշ որակավորված գնորդների համար ես կարող եմ նախնական հաստատման ուսումնասիրությունը հիմնավորել Fannie Mae-ի ավտոմատացված անդերռայթինգի համակարգի եզրակացություններով, որի արդյունքը Fannie Mae Desktop Underwriter (DU) վկայականն է։ Դա ցույց է տալիս, թե ինչպես է գործակալության սեփական համակարգը կարդում գործը, ոչ թե ինչպես է մարդը գուշակում։ Այն հասանելի չէ ամեն գնորդի կամ վարկի ամեն տեսակի համար, ուստի հարցրեք, թե արդյոք այն համապատասխանում է Ձեր իրավիճակին։ Այնտեղ, որտեղ DU վկայականը կիրառելի է, վերաբերվեք դրան որպես վստահելի մեկնարկային կետի և ոչ ավելին․ DU եզրակացությունները վերջնական վարկային հաստատում չեն։ Ամեն վարկ մնում է վերջնական անդերռայթինգի ենթակա, երբ իմ առջև իրական գույք և ստորագրված պայմանագիր կա։