Երբեք բաց մի թողեք տան զննումը․ ինչ անել հայտնաբերված խնդիրների հետ

Այս ոլորտում կան մի քանի հարցեր, որոնց երկու կողմն էլ կներկայացնեմ, որովհետև իսկապես երկու կողմ կա։ Սա դրանցից չէ։

Եթե տունը բոլորովին նոր կառուցված չէ, կարծում եմ՝ ոչ ոք չպետք է տուն գնի առանց տան զննում (home inspection) անցկացնելու։ Սա շատ կարևոր է, և ասում եմ ամենայն ջերմությամբ։ Այս չափի գնումն իմաստ չունի առանց որակավորված մասնագետի կողմից գույքը նախապես զննելու։

Գնորդները երբեմն առարկում են, և պատճառը գրեթե միշտ նույնն է։ Վաճառողը հանձնել է բացահայտումների մի կապոց, վաճառողը ազնիվ մարդու տպավորություն է թողնում, և տունը հիանալի տեսք ունի։ Այս ամենը կարող է լիովին ճիշտ լինել, և միևնույն է, Դուք գնում եք մի բան, որ ամբողջությամբ չեք հասկանում։

Ուրեմն տեսնենք, թե զննումն իրականում ինչի համար է, իսկ հետո՝ այն մասը, որը գնորդների համար ամենից հաճախ է դժվարություն առաջացնում․ ինչ անել հաշվետվության հետ, երբ այն հայտնվում է Ձեր փոստարկղում։

Ազնիվ վաճառողը, միևնույն է, չգիտի այն, ինչ չգիտի

Կալիֆոռնիայի գնման գործարքում Դուք վաճառողից բացահայտումներ եք ստանալու։ Երկու գլխավորները՝ Real Estate Transfer Disclosure Statement-ը, այսինքն՝ վաճառողի գրավոր հայտարարությունը գույքի վիճակի մասին, և Seller Property Questionnaire-ը, որը պարունակում է գույքի վերաբերյալ կոնկրետ հարցերի ավելի երկար ցուցակ։

Ահա թե ինչն են մարդիկ բաց թողնում։ Վաճառողը կարող է երկուսն էլ լրացնել միանգամայն ազնվորեն ու մանրամասն՝ իր գիտելիքների սահմաններում, և Դուք, միևնույն է, կարող եք ստանալ հաշվետվություն՝ լի կետերով, որոնց մասին նա երբեք չի հիշատակել։ Ոչ թե որովհետև ինչ-որ բան թաքցրել է։ Որովհետև չի իմացել։

Մտածեք, թե բացահայտումն իրականում ինչ է։ Դա հայտարարություն է այն մասին, ինչի մասին վաճառողը տեղյակ է։ Իսկ վաճառողն ապրում է տան մեջ։ Նա չի ապրում դրա տակ կամ վրա։ Ոչ ոք իր շաբաթ օրը չի անցկացնում հատակատակի տարածքում։ Ոչ ոք չի բարձրանում նայելու իր սեփական տանիքի հեռու լանջին։

Այն բացը, որ կա սեփականատիրոջ իմացածի և գույքի իրական վիճակի միջև, հենց այն տարածքն է, որտեղ աշխատում է տան զննողը։ Լավ զննողը կգտնի բաներ, որոնց մասին վաճառողն իսկապես չգիտեր, և ես դա տեսել եմ ավելի շատ անգամ, քան կարող եմ հաշվել։

Երկու տեղերը, որտեղ ամենից հաճախ են խնդիրները երևան գալիս

Եթե ինձ խնդրեիք անվանել, թե որտեղից են գալիս անակնկալները, կտայի նույն երկու պատասխանը, որ տալիս եմ տարիներ շարունակ․ տանիքը, և բարձրացված հիմքի դեպքում՝ տան տակի տարածքը։

Բարձրացված հիմք նշանակում է, որ տունը նստած է պարագծային հենքի վրա՝ հատակի տակ սողանցքային տարածքով (crawl space), ոչ թե ուղղակի գետնին լցված բետոնե սալի վրա։ Կալիֆոռնիայի բնակֆոնդի զգալի մասն այդպես է կառուցված, և դա թերություն չէ։ Դա պարզապես նշանակում է, որ կա գույքի մի ամբողջ հատված՝ խողովակաշարով, կրող կառուցվածքով, օդատարներով, մեկուսացումով և խոնավությամբ, որին ըստ էության ոչ ոք չի նայել։ Վաճառողները սովորաբար չեն նայել։ Կիրակի օրը ման եկող գնորդները՝ հաստատ ոչ։ Զննողը կնայի։

Տանիքը մյուսն է, և արժե ճշգրիտ լինել, որովհետև հենց այս հարցում են գնորդները հաճախ իրենց համոզում, թե խնդիր չկա, և հետո փորձանքի մեջ ընկնում։

«Չի կաթում» և «տանիքը լավ վիճակում է» նույն բանը չեն

Վերցնենք կոմպոզիտային շինգլերով տանիքը։ Այն կարող է քայքայվել այն հատվածներում, որոնք տեսանելի չեն ոչ բակում կանգնածին, ոչ տան միջով անցնողին։ Այդ հատվածները տեսնելու համար պետք է ֆիզիկապես բարձրանալ տանիք կամ դրոն ուղարկել դրա վրայով։ Եթե վաճառողը երբեք դրանցից ոչ մեկը չի արել, իսկ սեփականատերերի մեծ մասը երբեք չի արել, ապա տանիքի վիճակը մի բան չէ, որի մասին նա ի վիճակի է Ձեզ ասել։ Ոչ մի չար դիտավորությունից։ Պարզապես չի տեսել։

Հիմա վերցնենք կղմինդրե տանիքը։ Կղմինդրներից մի քանիսը ճաքած են, կամ մի քանիսն ուղղակի բացակայում են։ Այդ տանիքը կարող է այսօր ընդհանրապես չկաթել։ Դա, միևնույն է, խնդիր է, և միևնույն է, մի բան, որ ուզում եք իմանալ, նախքան դրա տերը դառնալը։

Ահա տարբերակումը, որ ուզում եմ հիշեք․ չի կաթում և լավ վիճակում է երկու տարբեր եզրակացություններ են։ Տանիքը, որ դեռ չի կաթում, կարող է մոտ ապագայում իրական վերանորոգում կամ փոխարինում պահանջել, և մեծ տարբերություն կա՝ դրա մասին իմանալ վերապահումների ժամկետում, թե տեղափոխվելուց հետո՝ առաջին մեծ անձրևին։

Հիմա կարդացեք հաշվետվությունը կարգին

Ահա որտեղ եմ տեսնում, որ գնորդները հաճախ չեն օգտվում լավ գործընթացից։ Հաշվետվությունը գալիս է, երկար է, լի է լուսանկարներով, և հարյուր տեղ օգտագործում է «թերություն» բառը։ Մարդիկ արագ աչքի են անցկացնում, խուճապի են մատնվում կամ շփոթվում և շարունակում առանց մանրամասն ուսումնասիրելու։

Այդպես մի արեք։ Նստեք Ձեր գործակալի հետ և անցեք դրա միջով։ Բարձրաձայն, կետ առ կետ։

Այդ զրույցում Դուք ամեն գտածոն դասավորում եք երեք կույտից մեկի մեջ․

• Բաներ, որոնց հետ կարող եք ապրել։ Ամեն տուն ունի դրանք, նորերը՝ ներառյալ։ Կոսմետիկ կետեր, սովորական մաշվածություն, մանր բաներ, որ կնախընտրեիք ինքներդ կարգավորել մի հանգստյան օր։
• Բաներ, որոնք ուզում եք, որ վերանորոգվեն նախքան գնումը։ Իրական կետեր՝ իրական արժեքով կամ իրական հետևանքով։
• Բաներ, որ փոխում են, թե արդյոք ընդհանրապես ուզում եք այդ տունը։ Սրանք հազվադեպ են, և հենց դրանց համար ենք այս ամենն անում։

Հաշվետվությունների մեծ մասը տալիս է երկար առաջին կույտ, կարճ երկրորդ և դատարկ երրորդ։ Դա նորմալ արդյունք է և լավ օր։ Բայց չեք իմանա, թե որ կույտին է որևէ բան պատկանում, մինչև իսկապես չկարդաք և չհարցնեք։

Վերանորոգման խնդրանքը, և խնդրելու երկու ձևը

Երբ գիտեք, թե ինչ կա երկրորդ կույտում, Ձեր գործակալը լրացնում է վերանորոգման խնդրանք (request for repairs)։ Այդ խնդրանքը կարելի է ներկայացնել երկու ձևով, և ընտրությունն ավելի կարևոր է, քան գնորդների մեծ մասը գիտակցում է։

Խնդրել, որ վաճառողը կատարի աշխատանքը։ Վաճառողն է վարձում կապալառուին, աշխատանքն ավարտվում է մինչև փակումը, և Դուք ստանում եք գույքը վերանորոգված։

Խնդրել դրամական փոխհատուցում՝ վերանորոգումների փոխարեն։ Վաճառողի աշխատանք անելու փոխարեն Դուք և վաճառողը համաձայնում եք գումարի շուրջ, որը հաշվի է առնում դա, և վերանորոգումներն ինքներդ եք անում, երբ արդեն տան տերն եք։

Իմ փորձով՝ շատ գնորդներ նախընտրում են երկրորդը, և նրանց տրամաբանությունը հիմնավոր է։ Երբ Դուք եք վարձում կապալառուին, Դուք եք վերահսկում աշխատանքի որակը։ Դուք եք ընտրում, թե ով է անում, Դուք եք որոշում ծավալը, և Դուք եք ստուգում, երբ ավարտված է։ Տունը հանձնող վաճառողը, հասկանալի պատճառներով, ձգտում է աշխատանքն ավարտել, ոչ թե գերազանց որակ ապահովել։

Ոչ մի մոտեցում ամեն դեպքում ճիշտը չէ։ Եթե, օրինակ, վերանորոգումը պետք է ավարտված լինի, նախքան վարկատուն կֆինանսավորի, դա ազդում է ընտրության վրա։ Քննարկեք գործակալի հետ, և հիշեք, որ սա երկու մասնավոր կողմերի միջև խնդրանք է, ուստի դրա ձևը քննարկման առարկա է։

Հետո վաճառողը պատասխանում է։ Կարող է համաձայնել Ձեր խնդրածին, համաձայնել դրա մի մասին կամ ամբողջությամբ մերժել։ Երեքն էլ խնդրանքի ընդունելի պատասխաններ են, և հնարավոր է ստանալ դրանցից ցանկացածը։

Վերապահման ժամկետն է, որ իրականում պաշտպանում է Ձեզ

Եթե վաճառողը մերժում է, որոշում ունեք կայացնելու։ Կարող եք առաջ գնալ և գույքն ընդունել այնպես, ինչպես կա՝ լիովին գիտակցելով դրա վիճակը։ Կամ կարող եք չեղարկել։

Եվ ուզում եմ այս մասը պարզ ասել, որովհետև վերևի ամեն ինչ սրանից է կախված։

Ձեր հեռանալու հնարավորությունը բխում է գնման պայմանագրում գրված զննումների վերապահման ժամկետից (inspection contingency)՝ կոնկրետ ժամանակահատվածից, որում պետք է անեք Ձեր զննումները և գործեք դրանց ցույց տվածի հիման վրա։ Գնորդը, ով չեղարկում է դեռ այդ ժամանակահատվածում, որպես կանոն, պայմանագրի պայմաններով իրավունք ունի հետ ստանալ ավանդը։ Բայց որոշողը պայմանագիրն է, ոչ թե իմ ամփոփումը, և վերապահման ու չեղարկման դրույթները տարբեր են լինում։ Կարդացեք Ձերը։ Խնդրեք, որ գործակալը Ձեզ հետ քննարկի Ձեր կոնկրետ ժամանակացույցն ու չեղարկման պայմանները՝ գրավոր և վաղ, նախքան դրանց վրա հույս դնելու իրավիճակում հայտնվելը։

Ինչից էլ բխում է գործնական խորհուրդը․ տան զննումը նշանակեք անմիջապես։ Ոչ երրորդ շաբաթում։ Ոչ երբ թղթաբանությունն արդեն հանդարտվի։ Escrow-ի մեջ մտնելուն պես։

Պաշտպանությունն իրական է, բայց ժամկետով սահմանափակված, և ուշանալու պատճառը չի փոխում վերապահման վերջնաժամկետը։ Հաշվետվությունը Ձեզ համար արժեք ունի միայն այնքան ժամանակ, քանի դեռ կարող եք գործել դրա հիման վրա։

Մյուս տարածված ձևը, որով լավ գործարքը կարող է ձախողվել

Քանի որ խոսքը լավ գործարքը ձախողելու պատճառների մասին է, նշեմ մյուսը։

Գնահատումը (appraisal)։ Ձեր վարկատուն պատվիրում է արժեքի անկախ կարծիք, որովհետև գույքը վարկի գրավն է, և դրա արժեքը պետք է հիմնավորի վարկը։ Եթե այդ կարծիքը Ձեր պայմանագրի գնից ցածր է ստացվում, ինչ-որ մեկը պետք է հոգա տարբերությունը։ Կարող եք խնդրել վաճառողին իջեցնել գինը։ Կարող եք տարբերությունն ինքներդ ծածկել։ Կարող եք բանակցել միջանկյալ լուծման շուրջ։ Իսկ եթե ոչ մի կողմ չի զիջում, այդ գործարքն էլ կարող է ձախողվել՝ լավ որակավորված գնորդով և առանց որևէ մեկի մեղքի։

Նույն դասը, ինչ զննումը․ պատվիրեք որքան հնարավոր է արագ։ Գնահատումը և escrow-ի մնացած ժամանակացույցը մանրամասն անցնում եմ այս շարքի escrow-ի հոդվածում։