Սեփականության իրավունքի ապահովագրություն, escrow և ինչի համար եք իրականում վճարում

Սեփականության իրավունքի ստուգումն ու ապահովագրումը (title) և escrow-ն (գործարքի գումարներն ու փաստաթղթերը պահող չեզոք կողմը) Կալիֆոռնիայի փակման հաշվետվության վրա կողք կողքի են նշված, բայց այդ էջի բոլոր տողերից հենց այս երկուսի մասին են գնորդները քիչ հարցնում։

Գնորդները հաճախ շրջանցում են դրանք։ Դրանք կանխավճարը չեն, տոկոսադրույքը չեն և խոհանոցի լուսանկարով չեն ներկայացվում։ Ուստի դասվում են թղթաբանության շարքին, իսկ թղթաբանությունը հաճախ արագ է ընթերցվում։

Ուզում եմ օգնել, որ դա չանեք։ Ավելի քան երեք տասնամյակում տեսել եմ, որ այս երկուսն անում են մի բան, որ գործարքի ոչ մի այլ մաս չի անում․ մեկը Ձեզ պաշտպանում է ուրիշի ստեղծած խնդրից, որը գոյություն ուներ դեռ նախքան Դուք այդ տունը կտեսնեիք, իսկ մյուսը գործարքի չեզոք կողմն է։

Ինչ է սեփականության իրավունքի վրա ծանրացած խնդիրը, և ինչու է այն կրկնակի կարևոր

Երբ գույքին կցված է չլուծված պահանջ, մենք դա անվանում ենք cloud on the title, այսինքն՝ սեփականության իրավունքի անորոշություն կամ ծանրաբեռնվածություն։ Դա մեր ոլորտի տերմինն է։ Այդ խնդիրը կարող է կասկածի տակ դնել վաճառողի՝ անվիճելի սեփականության իրավունք փոխանցելու կարողությունը։

Այն մի շարք ձևեր ունի․

• IRS-ի գրավ՝ չվճարված դաշնային հարկերի համար։
• Նահանգային հարկային գրավ, նույն միտքը՝ նահանգի մակարդակով։
• Կապալառուի գրավ (mechanic's lien), սովորաբար կապալառուից, ով աշխատանք է արել գույքի վրա, պնդում է, որ իրեն չեն վճարել և գրանցել է գրավ։
• Չհանված վստահության ակտ (deed of trust)՝ հին վարկ, որը մարվել է, բայց երբեք պաշտոնապես չի հանվել, ուստի թղթի վրա գրավը դեռ կա։
• Գրանցված դատական վճիռ նախկին սեփականատիրոջ դեմ, որը կցվել է գույքին։
• Սերվիտուտ կամ օգտագործման իրավունք (easement)՝ իրավունք, որ ուրիշն ունի հողի մի մասն օգտագործելու, օրինակ՝ կոմունալ ընկերությունը կամ հարևանի անցումը։
• Սահմանների կամ ժառանգության խնդիր շղթայի ավելի խորքում․ գրանցված փաստաթղթեր, որոնք համաձայն չեն, թե որտեղով են անցնում սահմանները, կամ սեփականության փոխանցումների շղթայում չներառված ժառանգ կամ ստորագրություն։

Սա կրկնակի կարևոր է, իսկ գնորդների մեծ մասը մտածում է միայն առաջինի մասին։

Առաջին՝ Ձեր վարկատուն։ Վարկատուն չի ֆինանսավորի գույք, որի սեփականության իրավունքի հետ չլուծված խնդիր կա։ Նա գույքի նկատմամբ գրավային իրավունք է ստանում և պետք է համոզված լինի դրա առաջնահերթության մեջ։ Եթե դրանից առաջ չլուծված պահանջ կա, վարկը չի ֆինանսավորվում։

Երկրորդ, և այս մեկը Ձերն է։ Վարկը մի կողմ դրեք։ Մի օր այդ տունը վաճառելու եք կամ վերաֆինանսավորելու, և այդ օրը Ձեզ պետք է իմանալ, որ նախկին սեփականատիրոջ խնդիրները Ձեզ չեն փոխանցվել գույքի հետ։ Դա Ձեր կապիտալն է, և ահա թե ինչու ես կուզենայի այս պաշտպանությունը նույնիսկ գործարքում, որում վարկ ընդհանրապես չկա։

Սեփականության իրավունքի ապահովագրությունը պաշտպանում է անցյալում առաջացած խնդիրներից

Ահա այն մասը, որ գնորդներն ամենից հաճախ են բաց թողնում։

Ապահովագրության մեծ մասը Ձեզ պաշտպանում է մի բանից, որ դեռ չի եղել։ Ձեր տան պոլիսը ծածկում է հրդեհ, որը կարող է լինել հաջորդ տարի։

Սեփականության իրավունքի ապահովագրությունն այլ կերպ է գործում։ Այն Ձեզ պաշտպանում է թերություններից, որոնք արդեն գոյություն ունեին փակման պահին, բայց չէին հայտնաբերվել։ Խնդիրն արդեն անցյալում է, երբ պոլիսը թողարկվում է։ Անորոշն այն է, թե արդյոք որևէ մեկը գտել է այն։

Փակումից առաջ սեփականության իրավունքի ընկերությունը (title company) որոնում է հանրային գրառումները՝ ակտեր, գրավներ, դատական վճիռներ, հարկային գրառումներ, սերվիտուտներ և սեփականության փոխանցումների շղթան։ Բացահայտված խնդիրները, որպես կանոն, պետք է լուծվեն նախքան գործարքի փակումը։ Իսկ պոլիսը պաշտպանում է այն թերություններից, որոնք որոնումը կարող էր չհայտնաբերել։

Իմ փորձով՝ երբ գնորդը հասկանում է այդ տարբերությունը, վճարը դադարում է ձևականություն թվալ։ Դուք վճարում եք գրառումների որոնման և որոնմամբ չհայտնաբերված թերություններից պաշտպանության համար։

Սեփականության իրավունքի նախնական հաշվետվությունը պետք է ուշադիր կարդալ

Escrow-ի սկզբում ստանալու եք սեփականության իրավունքի նախնական հաշվետվություն (preliminary title report), որին հաճախ ասում են պարզապես նախնական հաշվետվություն կամ prelim։ Դա սեփականության իրավունքի ընկերության հաշվետվությունն է այն մասին, թե ինչ է գտել հանրային գրառումներում այդ գույքի վերաբերյալ, և այն գալիս է, երբ դեռ ունեք վերապահումների ժամանակ և ընտրության հնարավորություն։

Կարդացեք այն։ Իսկապես կարդացեք, ոչ թե աչքի անցկացրեք այլ գործ անելիս։

Ահա թե ինչն է դարձնում այն կես ժամի արժանի։ Նախնական հաշվետվությունը պարունակում է բացառությունների (exceptions) ցուցակ, և մարդիկ տեսնում են այդ բառը ու ենթադրում, թե բացառություններն այն բաներն են, որոնք ծածկված են։ Ճիշտ հակառակն է։ Բացառություններն այն կետերն են, որոնք պոլիսը չի ծածկելու, որպեսզի ճշգրիտ իմանաք Ձեր պաշտպանության սահմանները։ Հենց դրա համար է կարդալը կարևոր։

Սերվիտուտ հողամասի ետնամասով։ Գրանցված սահմանափակում, թե ինչ կարելի է կառուցել։ Երկուսն էլ կարող են հայտնվել որպես բացառություն, և երկուսն էլ կարող են կարևոր լինել, թե ինչպես եք օգտագործելու գույքը։ Եթե որևէ տող պարզ չէ, հարցրեք գործակալին կամ սեփականության իրավունքի մասնագետին ուղղակիորեն։ Հիմա դա քննարկելը շատ ավելի հեշտ է, քան երբ արդեն այդ տան տերն եք։

Երկու պոլիս, և ով է վճարում որի համար

Եթե վարկով եք գնում, Ձեր հաշվետվության վրա կլինի սեփականության իրավունքի երկու պոլիս, ոչ թե մեկ։ Դա կրկնակի գանձում չէ։ Դրանք պաշտպանում են երկու տարբեր կողմերի։

Վարկատուի պոլիսը։ Ձեր վարկատուն է պահանջում։ Այն պաշտպանում է վարկատուի շահը գույքում, որպես կանոն՝ մինչև վարկի գումարը, և կապված է այդ վարկին, ոչ թե Ձեզ։ Վարկով գնող ամեն գնորդ այն կունենա։

Սեփականատիրոջ պոլիսը։ Այս մեկը պաշտպանում է Ձեզ։ Այն ծածկում է Ձեր սեփականության շահն ու Ձեր կապիտալը և գործում է այնքան ժամանակ, քանի դեռ սեփականատերն եք։ Վարկատուի պոլիսը Ձեզ անձամբ ոչինչ չի տալիս, ինչի պատճառով էլ գոյություն ունի երկրորդ տողը։

Ով է վճարում որի համար, բանակցելի է, ինչպես գնման պայմանագրի գրեթե ամեն ինչ, և արժե բարձրացնել, ոչ թե ենթադրել։ Կալիֆոռնիան մեծ նահանգ է, և պրակտիկան տարբերվում է ըստ տարածաշրջանի և, ավելի կարևոր, ըստ նրա, ինչին երկու կողմերը գրավոր համաձայնում են։ Հարցրեք գործակալին, թե ինչն է ընդունված այնտեղ, որտեղ գնում եք, և համոզվեք, որ Ձեր առաջարկը պարզ ասում է, թե ով է վճարում որ պոլիսի համար։

Escrow․ չեզոք երրորդ կողմը մեջտեղում

Escrow-ն չեզոք երրորդ կողմ է, որը պահում է միջոցներն ու փաստաթղթերը, մինչ գործարքն ավարտվում է, և հետևում է երկու կողմերի ստորագրած գրավոր հրահանգներին։

Հասկացեք, թե ինչ է նշանակում չեզոք, որովհետև հենց այս մասն են գնորդները սխալ հասկանում։ Ձեր escrow-ի մասնագետը Ձեզ համար չի աշխատում։ Նա չի աշխատում նաև վաճառողի, վաճառողի գործակալի կամ վարկատուի համար։ Նա չեզոք կերպով գործում է ըստ գործարքի հրահանգների։ Նա չի կարող Ձեր կողմը բռնել, և դա սառնություն չէ, դա ամբողջ իմաստն է։ Կողմերից ոչ մեկը ստիպված չէ վստահել մյուսին, որովհետև գումարը ոչ մեկի ձեռքին չէ։

Escrow-ն բացվում է, երբ գնման պայմանագիրն ամբողջությամբ ստորագրված է, և այնտեղից հաջորդականությունը բավական կայուն է․

• Escrow-ն բացում է գործը, և Ձեր ավանդը փոխանցվում է escrow հաշվին, ոչ թե վաճառողին։
• Escrow-ն թողարկում է պայմանագրից բխող գրավոր հրահանգներ, որ երկու կողմերը լրացնեն և ստորագրեն։
• Escrow-ն պատվիրում է սեփականության իրավունքի նախնական հաշվետվությունը և սեփականության իրավունքի ընկերության հետ աշխատում է բացահայտված խնդիրները լուծելու ուղղությամբ։
• Escrow-ն հետևում է պայմանների կատարմանը, մինչ գործարքն առաջ է գնում՝ վերապահումներ, համաձայնեցված վերանորոգումներ, վարկատուի պահանջներ։
• Escrow-ն համակարգում է վարկային փաստաթղթերը, Ձեր ստորագրման հանդիպումը, Ձեր միջոցները և վաճառողի գործող վարկի մարումը։
• Escrow-ն կատարում է վերջնական բաշխումը և ակտերն ուղարկում վարչաշրջան՝ գրանցման։

Ձեր թղթերը կարող են լրացվել երկու ձևով։ Գործակալը կարող է նստել Ձեզ հետ և օգնել լրացնել, ինչն անում է մարդկանց մեծ մասը, և դա միանգամայն նորմալ է։ Կամ կարող եք գնալ escrow-ի գրասենյակ և լրացնել անձամբ՝ escrow-ի մասնագետի հետ։

Իմ կարծիքը, և դա խորհուրդ է, ոչ թե կանոն․ եթե հարցեր ունեք, դիմեք escrow-ի մասնագետին։ Հարցրեք այն մարդուն, ում ամբողջ աշխատանքը հենց այդ փաստաթղթերն են։ Դա մեկ ժամ է պահանջում, իսկ պատասխանելը հենց այն է, ինչի համար նա այնտեղ է։

Սեփականության իրավունքի և escrow-ի վճարները ստացեք գրավոր՝ նախքան առաջարկը գրելը

Մեկ կանոն, որին ամուր հետևում եմ․ առաջարկ մի արեք առանց Ձեր ծախսերի գրավոր նախահաշվի։

Սեփականության իրավունքի և escrow-ի վճարներն այդ նախահաշվի մասն են, և հենց դրանք են գնորդներն ամենից հաճախ բաց թողնում։ Ձեր վարկային մասնագետը հաշվարկում է վարկատուի կողմը։ Մյուս վճարների համար Ձեր գործակալը կարող է առանձին զանգահարել սեփականության իրավունքի և escrow ընկերություններին ու թվերը գրավոր ստանալ։

Այդ առանձին տողերը բացատրում եմ այս շարքի փակման ծախսերի հոդվածում։ Այստեղ կարևորը հերթականությունն է․ ստացեք նախահաշիվը նախքան առաջարկ ներկայացնելուն պարտավորվելը, ոչ թե ընդունվելուց հետո։ Եթե չունեք, ստացեք։

Ստորագրում, նոտարական վավերացում, և պահը, երբ այն դառնում է Ձերը

Escrow-ի վերջում, երբ Ձեր վերջնական վարկային փաստաթղթերը թողարկված են, escrow-ի մասնագետը Ձեզ կանչում է ստորագրելու։ Դրանցից երկուսը ստորագրվում են նոտարի ներկայությամբ․

• Սեփականության փոխանցման ակտը (grant deed), որը սեփականությունը փոխանցում է վաճառողից Ձեզ։
• Վստահության ակտը (deed of trust), որն ապահովում է Ձեր վարկատուի գրավը գույքի նկատմամբ։

Երկուսն էլ պետք է նոտարական վավերացում ունենան, նախքան վարչաշրջանը դրանք կընդունի, ուստի բերեք վավեր անձը հաստատող փաստաթուղթ։

Ստորագրումից և ֆինանսավորումից հետո escrow-ն ակտերն ուղարկում է վարչաշրջանի գրանցման գրասենյակ։ Գրանցումն այն պահն է, երբ սեփականությունը պաշտոնապես փոխանցվում է և դառնում հանրային գրառման մաս։ Ոչ ձեռքսեղմումը, ոչ ստորագրությունը, ոչ փոխանցումը։ Գրանցումը։ Ձեր escrow-ի մասնագետը ստանում է հաստատումը և տեղեկացնում բոլորին, և դա այն օրն է, երբ Դուք տանտեր եք։ Այս շարքի escrow-ի հոդվածը հետևում է այդ վերջին հատվածին։

Ես մեծ հարգանքով եմ վերաբերվում escrow-ի մասնագետներին և դա անկեղծ եմ ասում։ Նրանք պահում են գումարը, հետևում են բոլոր պայմանների կատարմանը և գործարքից գործարք համակարգում են վեց շտապող մարդկանց աշխատանքը։ Գնորդների մեծ մասն այդ աշխատանքից ոչինչ չի տեսնում։ Երբ Ձեր escrow-ի մասնագետը զանգահարի և ասի, որ գործարքը գրանցվել է, Դուք էլ շնորհակալություն հայտնեք նրան։