Գումարը կանխավճարից այն կողմ․ փակման ծախսերը, տող առ տող

Ես շատ գնորդների հետ եմ նստել սեղանի շուրջ, ովքեր մեկ մեծ բան ճիշտ էին արել և մեկ մեծ բան՝ ոչ։ Խնայել էին կանխավճարը, ամբողջը, երբեմն տարիներով և իսկական զոհողություններով։ Հետո մոտեցել էին վերջնագծին և պարզել, որ դա միակ գումարը չէ, որ գործարքը պահանջելու է։

Իմ փորձով՝ սա տան գնման ամենատարածված կույր կետն է։ Ոչ վարկը։ Ոչ զննումը։ Փակման ծախսերը։

Այդպես չպետք է լինի, որովհետև սա առեղծված չէ։ Սա ցուցակ է, և դրա յուրաքանչյուր կետն ունի անուն ու այն կատարող կոնկրետ ընկերություն։ Դրանցից ոչ մեկի կողքին թիվ չեմ նշի, որովհետև այս ծախսերը տարբերվում են ըստ վարկատուի, վարչաշրջանի, վարկային ծրագրի և փակման ամսվա։ Փոխարենը կբացատրեմ, թե յուրաքանչյուր տողը որ ծառայության համար է և ինչպես ստանալ Ձեր սեփական թվերը գրավոր։

Ծախսի երկու տեսակ, և ինչու է տարբերությունը կարևոր

Միանվագ (non-recurring) փակման ծախսերը միանգամյա վճարներ են։ Վճարում եք մեկ անգամ escrow-ի (գործարքի գումարներն ու փաստաթղթերը պահող չեզոք կողմի) գործընթացում, escrow-ը փակվում է, և այդ վճարն այլևս երբեք չեք վճարում, քանի դեռ այդ տան տերն եք։ Escrow, սեփականության իրավունքի ստուգում (title), գնահատում, անդերռայթինգ, գրանցում՝ մեկ անգամ և վերջ։

Պարբերական (recurring) ծախսերը տան սեփականության շարունակական ծախսերն են, հիմնականում գույքահարկը և տան ապահովագրությունը։ Դրանք չեն սկսվում փակման պահին։ Դրանք պարզապես փակման պահին են հաշվարկվում՝ կամ նախապես են վճարվում, կամ բաժանվում Ձեր և վաճառողի միջև՝ ըստ այն ժամանակահատվածի, որում յուրաքանչյուրդ տիրապետել եք տանը։

Երկուսն էլ հայտնվում են նույն հաշվետվության վրա, դրա համար էլ խառնվում են իրար։ Ձեր գլխում դրանք առանձին պահեք։

Escrow-ի և սեփականության իրավունքի ստուգման (title) կողմը՝ տող առ տող

Escrow-ի մասնագետները Ձեր գործի վրա ավելի շատ անաղմուկ աշխատանք են անում, քան որևէ մեկը, ում կհանդիպեք։ Escrow-ն պահում է գումարն ու փաստաթղթերը, մինչև Ձեր պայմանագրի յուրաքանչյուր պայմանը կատարվի։ Սեփականության իրավունքի ստուգումը (title) հաստատում է, որ վաճառողը կարող է փոխանցել այն, ինչ վաճառում է։

• Escrow-ի վճար։ Escrow ընկերության վճարը գործը վարելու համար՝ միջոցները պահել, ստորագրություններ հավաքել, հետևել պայմանների կատարմանը և վերջում գումարը ճիշտ բաշխել։
• Սեփականության իրավունքի ապահովագրություն (title insurance), սեփականատիրոջ պոլիս։ Պաշտպանում է Ձեր սեփականությունը սեփականության շղթայի թերություններից՝ հին գրավ, որ ոչ ոք չի հանել, կեղծված ստորագրություն երկու սեփականատեր առաջ, բացակա ժառանգ։ Վճարում եք մեկ անգամ, և պոլիսը պաշտպանում է Ձեզ այնքան ժամանակ, քանի դեռ սեփականատերն եք։
• Վարկատուի սեփականության իրավունքի պոլիս։ Երկրորդ պոլիս, որը պաշտպանում է վարկատուի գրավային դիրքը։ Ձեր սեփականատիրոջ պոլիսը պաշտպանում է Ձեզ, ոչ վարկատուին, դրա համար էլ երկու տող կա՝ մեկի փոխարեն։
• Պոլիսի հավելման (endorsement) վճար։ Սեփականության իրավունքի պոլիսի հավելումներ, որոնք ծածկում են Ձեր վարկատուի պահանջած լրացուցիչ ռիսկերը։ Յուրաքանչյուրն ունի իր փոքր վճարը։
• Ենթա-escrow-ի (sub-escrow) վճար։ Գանձում է սեփականության իրավունքի ընկերությունը, երբ ինքն է կառավարում փակման գումարների փոխանցման մի մասը, ներառյալ վաճառողի գործող վարկի մարումը։
• Վարկի կապակցման (loan tie-in) վճար։ Escrow-ի վճարը Ձեր վարկատուի հետ համակարգման համար՝ վարկային փաստաթղթերը ստանալ, ժամանակին ստորագրել տալ ու վերադարձնել և կատարել ֆինանսավորման պայմանները։
• Նոտարի վճար։ Ստորագրելու եք grant deed (սեփականության փոխանցման ակտ) և deed of trust (գրավի ակտ), և դրանք պետք է վավերացվեն նոտարի կողմից, նախքան վարչաշրջանը դրանք կգրանցի։
• Առաքման վճար։ Փաստաթղթերի ֆիզիկական տեղափոխում։ Սեփականության իրավունքի ընկերությունը սուրհանդակ է ուղարկում վարչաշրջանի գրանցման գրասենյակ Ձեր ակտով, իսկ փաստաթղթերը փոխանցվում են escrow-ի, սեփականության իրավունքի ընկերության և վարկատուի միջև։
• Գրանցման վճար։ Այն, ինչ վարչաշրջանը գանձում է grant deed-ը և deed of trust-ը գրանցելու համար, մի գործողություն, որը Ձեր սեփականությունը դարձնում է հրապարակային, իսկ վարկատուի գրավը՝ իրագործելի։ Այն կարող է հաշվետվության վրա մեկից ավելի տեղ հայտնվել, ուստի հարցրեք, թե ամեն մեկն ինչ է ծածկում։

Վարկատուի կողմը, տող առ տող

• Գնահատում (appraisal)։ Անկախ լիցենզավորված գնահատողը վարկատուին տալիս է արժեքի կարծիք, քանի որ գույքի արժեքը պետք է հիմնավորի վարկի չափը։ Սովորաբար վճարում եք նախապես, և գնահատողը վարձատրվում է անկախ նրանից, թե ինչ արժեք կստացվի։
• Վարկային հաշվետվության վճար։ Վարկի գործի համար Ձեր վարկային պատմությունը ստանալու և ուսումնասիրելու արժեքը։
• Փաստաթղթերի պատրաստման վճար։ Վարկային փաստաթղթերի կազմումը՝ մուրհակը, deed of trust-ը, պահանջվող բացահայտումները։ Ոչ բոլոր վարկատուներն են այն նույն կերպ անվանում, ուստի անվանումները կարող են տարբեր լինել։
• Անդերռայթինգի վճար։ Վարկատուի վճարը բուն որոշում կայացնելու աշխատանքի համար՝ եկամտի և ակտիվների ստուգում, վարկային պատմության ուսումնասիրում, գույքի ստուգում, ծրագրի ուղեցույցների կիրառում։
• Հարկային հսկման (tax service) վճար։ Վճարվում է երրորդ կողմին, որը վարկի ողջ ընթացքում հետևում է Ձեր գույքահարկի հաշվին և զգուշացնում վարկատուին, եթե հարկերը չեն վճարվում, քանի որ չվճարված հարկերը գերակայում են վարկատուի գրավին։
• Ջրհեղեղի ստուգման (flood certification) վճար։ Վճարվում է որոշման համար, թե արդյոք գույքը գտնվում է դաշնային հատուկ ջրհեղեղային վտանգի գոտում։ Փոքր վճար, մեծ հետևանք․ եթե պատասխանը այո է, Ձեր վարկատուն կպահանջի ջրհեղեղի ապահովագրություն։

Տան զննումն այլ բան է, և միշտ պետք է անել

Տան զննումը (home inspection) իր առանձին կատեգորիայում է։ Վարկատուն այն չի պահանջում։ Դուք եք պատվիրում, Դուք եք վճարում, և այն տեղի է ունենում Ձեր վերապահումների (contingency) ժամկետում՝ նախքան վերջնականապես պարտավորվելը։ Դա հաշվետվության միակ կետն է, որ գոյություն ունի զուտ Ձեր շահի համար։

Պատվիրեք զննումը։ Հետո տունն անցեք զննողի հետ, մինչ նա աշխատում է, և հարցրեք ամեն ինչ, ինչ անցնում է Ձեր մտքով։ Փոքր հարցերն էլ տվեք, որովհետև լապտերը ձեռքին մարդն է հենց նա, ումից ուզում եք պատասխանները։

Ինչ է նախապես վճարվում՝ ապահովագրություն, տոկոս և գույքահարկ

Սրանք վճարներ չեն։ Սրանք տան սեփականության սովորական ծախսերն են, որոնք հավաքվում կամ բաժանվում են փակման օրը։

Տան ապահովագրություն։ Consumer Financial Protection Bureau-ի Loan Estimate Explainer-ը, փոփոխված 2025 թվականի հոկտեմբերի 29-ին, նշում է, որ գնորդները սովորաբար վճարում են առաջին վեցից տասներկու ամսվա վճարները փակման պահին կամ դրանից առաջ։¹ Ձեր վարկատուին պետք է ապացույց, որ ծածկույթը գործում է, ուստի սկսեք վաղ։ Կալիֆոռնիայի գույքի համար պոլիս ձևակերպելը երբեմն ավելի երկար է տևում, քան գնորդներն ակնկալում են։

Նախապես վճարված տոկոս։ Հիփոթեքի տոկոսը վճարվում է ժամանակաշրջանի ավարտից հետո, այսինքն՝ յուրաքանչյուր վճարում ծածկում է նոր ավարտված ամիսը։ Ուստի փակման պահին escrow-ն հավաքում է փակման օրից մինչև նույն ամսվա վերջը կուտակվող տոկոսը, և Ձեր առաջին կանոնավոր վճարումը հասնում է ոչ թե հաջորդ, այլ մյուս ամսվա մեկին։ Թվում է, թե մեկ ամիս բաց եք թողել։ Չեք թողել։ Այդ հատվածը վճարել եք նախապես, իսկ մնացածը պայմանավորված է վճարումների օրացույցով։

Գույքահարկի բաշխում (proration)։ Կալիֆոռնիայի գույքահարկի տարին ընթանում է հուլիսի 1-ից հունիսի 30-ը և վճարվում է երկու մասով։ Փակման պահին escrow-ն հաշվարկում է, թե ով է տիրապետել տանը ծածկված ժամանակահատվածի որ մասում, և կիսում է հաշիվը։ Եթե վաճառողը վճարել է նաև Ձեր փակման ամսաթվից հետո ընկած ժամանակահատվածի համար, Դուք փոխհատուցում եք նրա բաժինը։ Եթե չի վճարել, Ձեզ է հաշվեգրվում նրանը։

Ստացեք թվերը գրավոր, նախքան առաջարկը գրելը

Ահա այն մասը, որ ինձ ամենաշատն է հուզում, և դա հերթականության հարց է։ Ստացեք Ձեր ծախսերի գրավոր նախահաշիվը նախքան առաջարկ ներկայացնելուն պարտավորվելը։ Ոչ ընդունվելուց հետո։ Ոչ ստորագրման պահին։ Առաջ։

Թվերը պետք է ստանալ երկու աղբյուրից, և երկուսն էլ անհրաժեշտ են․

• Ձեր վարկատուի կողմը։ Երբ ունեք գույքի հասցե և ամբողջական դիմում, դաշնային կանոնները պահանջում են գրավոր Loan Estimate երեք աշխատանքային օրվա ընթացքում։ Մինչ այդ լավ վարկային մասնագետը, միևնույն է, կկազմի գրավոր հաշվարկ՝ Ձեր թիրախային գնի, վարչաշրջանի և վարկային ծրագրի հիման վրա։ Խնդրեք այն։
• Սեփականության իրավունքի և escrow-ի կողմը։ Խնդրեք, որ Ձեր գործակալը դիմի սեփականության իրավունքի ընկերությանը և escrow ընկերությանը՝ նրանց վճարները նույնպես գրավոր ստանալու համար։ Դա ընդհանուր գումարի իրական մասն է, և Ձեր գործակալը կարող է այն հավաքել մեկ կեսօրում։

Նախահաշիվը մնում է նախահաշիվ, և ես երաշխիք տալ չեմ կարող։ «Երաշխիք» բառը մեր ոլորտում չենք օգտագործում։ Բայց նախահաշիվը Ձեզ տալիս է իրատեսական միջակայք՝ կույր գուշակության փոխարեն։

Կլինեմ անկեղծ, և գերադասում եմ անկեղծ լինել հիմա, քան կարեկցող՝ հետո․ եթե գրավոր նախահաշիվ չունեք, ստացեք, և առանց դրա առաջարկ մի արեք։ Այսքան բաղադրիչ ունեցող գնումը արժանի է պարզ թվաբանության մեկ կեսօրի։

Անշարժ գույքում ամեն ինչ բանակցելի է

Սա հաճախ եմ ասում գնորդներին և գրեթե բառացի նկատի ունեմ։

Գնման պայմանագիրը երկու մասնավոր կողմերի գրավոր համաձայնություն է, և դրա գրեթե ամեն պայմանը ենթակա է բանակցության։ Գինը։ Փակման ամսաթիվը։ Վերապահումների ժամկետների տևողությունը։ Ինչն է մնում տան հետ։ Եվ այո, թե ով է վճարում որ միանվագ փակման ծախսերը։

Consumer Financial Protection Bureau-ի ուղեցույցը, վերջին անգամ վերանայված 2024 թվականի սեպտեմբերի 11-ին, նշում է, որ գնորդը, որպես կանոն, վճարում է գնման հետ կապված ծախսերը, թեև պայմանագիրը կամ նահանգային օրենքը կարող են հանգեցնել նրան, որ դրանց մի մասը վճարի վաճառողը։² Ահա թե ինչու հարցնում եք, ոչ թե ենթադրում։ Եթե ուզում եք, որ վաճառողը ծածկի Ձեր միանվագ ծախսերի մի մասը, խնդրանքը դրեք գրավոր առաջարկի մեջ։ Վաճառողը կարող է ընդունել, մերժել կամ հակառաջարկ անել։ Այդպես են աշխատում առաջարկները։

Մի քանի կարևոր նկատառում․

• Վաճառողը Ձեր առաջարկը գնահատում է որպես մեկ փաթեթ։ Փակման ծախսերի համար վաճառողից փոխհատուցում խնդրելը դիտարկվում է Ձեր գնի և ժամկետների հետ միասին։
• Վարկային ծրագրերը սահմանափակում են, թե շահագրգիռ կողմը որքան կարող է ներդնել Ձեր ծախսերում։ Հարցրեք Ձեր վարկային մասնագետին, թե ինչ է վերաբերում Ձերին։
• Ոչ ամեն տող է որևէ մեկի հետ բանակցելի։ Գրանցման վճարը սահմանում է վարչաշրջանը, և այդ հարցով զանգեր չի ընդունում։ Սակայն մի շարք ծառայությունների դեպքում Դուք ընտրելու իրավունք ունեք, և վարկատուն պարտավոր է Ձեզ գրավոր ցուցակ տալ, թե որոնց մատակարարին կարող եք ինքներդ ընտրել։

Մեկ սահման, որ ոչինչ չխառնվի․ թե ինչպես են վարձատրվում անշարժ գույքի բրոքերները, առանձին թեմա է՝ իր առանձին գրավոր պայմանագրով, և այն վերը նշված տողերից չէ։